在調(diào)控成為常態(tài)的背景下旅游地產(chǎn)爆發(fā)性擴(kuò)張昭示著房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的某種走向

 

　　讓城里人有機(jī)會(huì)住到鄉(xiāng)下

 

　　讓鄉(xiāng)下人有機(jī)會(huì)住到城里

 

　　開(kāi)篇語(yǔ)

 

　　《禮記》說(shuō)：“大夫七十而致仕”，所謂致仕就是退休，就是說(shuō)古代官員七十歲才可以退休。退休以后干嗎？《尚書(shū)大傳》說(shuō)七十致仕之后“老于鄉(xiāng)里”。退休之后“告老還鄉(xiāng)”是許多做官的終極選擇，回歸田園是滲透所有中國(guó)人基因里的夢(mèng)想。

 

　　曾幾何時(shí)，城里人鄉(xiāng)下人被一個(gè)叫“戶(hù)口”的東西區(qū)隔得壁壘森嚴(yán)，城里人想買(mǎi)地住到鄉(xiāng)下，沒(méi)門(mén)；鄉(xiāng)下人想拿到個(gè)城市戶(hù)口，比登天還難。父親退休時(shí)，一個(gè)老同事讓他羨慕不已，他們老兩口退休后，買(mǎi)了他80多歲姑姑在鄉(xiāng)下的大院套，還有幾畝田，都搬到鄉(xiāng)下去住，吃的都是自己種的無(wú)公害蔬菜糧食，呼吸著新鮮無(wú)污染的空氣，小日子過(guò)得很滋潤(rùn)。當(dāng)然，這種買(mǎi)賣(mài)只能是私相授受，至少在現(xiàn)有法律法規(guī)上，城里人是不能買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村土地的。

 

　　目前我國(guó)的城市化水平已經(jīng)超過(guò)50%，但許多機(jī)制體制還不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要。最大的問(wèn)題是農(nóng)民工進(jìn)城不入城的問(wèn)題。反映在房地產(chǎn)問(wèn)題上，以他們的收入，想要在城里買(mǎi)房基本不可能，而住房保障體系又把他們排斥在外。另一方面，許多成功的城里人，已經(jīng)不滿(mǎn)足住在烏煙瘴氣的大都市，已經(jīng)不滿(mǎn)足住在由發(fā)展商修建的火柴盒一樣千篇一律的房子里，渴望在山清水秀的地方買(mǎi)一塊屬于自己的土地，建一個(gè)屬于自己的別業(yè)，但往往苦于制度的限制而只能作罷。這就好比一座圍城，城里的人想沖到鄉(xiāng)下，鄉(xiāng)下的人想沖進(jìn)城里。既然雙方都有這個(gè)需求，那政府就有必要從頂層制度設(shè)計(jì)上打破這座圍城，讓城里人有機(jī)會(huì)住到鄉(xiāng)下，讓鄉(xiāng)下人有機(jī)會(huì)住進(jìn)城里。

 

　　從土地制度上，城市大一統(tǒng)的土地國(guó)有制度和農(nóng)民土地集體所有的二元結(jié)構(gòu)真的有必要改一改了。目前中國(guó)的土地市場(chǎng)只有一種模式，國(guó)家在一級(jí)市場(chǎng)以低成本征收農(nóng)民土地，然后再在二級(jí)市場(chǎng)高價(jià)賣(mài)給發(fā)展商。如果打破這種城鄉(xiāng)二元土地制度的藩籬，讓農(nóng)民成為自己土地的主角，不但可以最大限度地讓農(nóng)民分享發(fā)展的成果，提高農(nóng)民的支付能力，另一方面可以有效緩解城市房?jī)r(jià)畸高。是不是可以在條件成熟的時(shí)候，探討農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)，城市國(guó)有土地與農(nóng)村集體土地同權(quán)同價(jià)，甚至可以探討農(nóng)民可以用自己的宅基地?fù)Q取城市的保障房等等，相信困擾我們的許多問(wèn)題都將迎刃而解。

 

　　《家天下》記者天下行大型采訪(fǎng)進(jìn)行到第四個(gè)年頭，今年我們選定的主題是旅游地產(chǎn)。我們對(duì)旅游地產(chǎn)的定義絕對(duì)不是有旅游資源的地產(chǎn)或者是以旅游度假為目的的地產(chǎn)這么狹隘。旅游地產(chǎn)應(yīng)該是“第二居所”的概念，在有了常住的居所之外，滿(mǎn)足人們居住在別處，享受另外一種居住體驗(yàn)的地產(chǎn)，也就是別業(yè)的概念。

 

　　我們《家天下》記者耗時(shí)數(shù)月，兵分多路，上山下海出洋，不單單是為了給讀者帶來(lái)對(duì)異地房地產(chǎn)項(xiàng)目的獵奇報(bào)道，更重要的是從中發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律性的東西，對(duì)人們有所啟迪。在房地產(chǎn)限購(gòu)兩周年，調(diào)控成為常態(tài)，老齡社會(huì)來(lái)勢(shì)洶洶，愈演愈烈的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展方向何在，是一個(gè)很值得探討的話(huà)題。如果把我們的這次大型采訪(fǎng)，放在這樣的大背景之下，才更能顯示其價(jià)值所在。

 

　　旅游地產(chǎn)群雄逐鹿野蠻生長(zhǎng)

 

　　最初，人們買(mǎi)房只是為了解決居住問(wèn)題，也就是“剛性需求”，之后，為了改善居住環(huán)境而選擇較大的戶(hù)型。在擁有了更多閑置資金后，選擇投資型購(gòu)房，興起了商業(yè)地產(chǎn)熱。當(dāng)上述需求都滿(mǎn)足了之后，部分中高端買(mǎi)家開(kāi)始向往度假式居所，旅游地產(chǎn)于是成為繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)后，又一個(gè)熱度激增的領(lǐng)域。近幾年來(lái)，旅游地產(chǎn)風(fēng)潮從國(guó)外的迪拜席卷至國(guó)內(nèi)，海南島的很大一部分海岸線(xiàn)已被各大房企瓜分，廣東沿海和山區(qū)興起“上山下海”式開(kāi)發(fā)，在我國(guó)東部和北部則頻現(xiàn)“造城運(yùn)動(dòng)”。

 

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，總規(guī)模逾2600億元。今年1~4月，全國(guó)房地產(chǎn)投資總規(guī)模為1.58萬(wàn)億元，旅游地產(chǎn)占了其中近1/5，預(yù)計(jì)全年旅游地產(chǎn)計(jì)劃投資總額將超萬(wàn)億元。在百?gòu)?qiáng)房企中，至少有1/3已經(jīng)介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

　　現(xiàn)狀：爆發(fā)性擴(kuò)張

 

　　機(jī)遇背后的高風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

 

　　旅游地產(chǎn)爆發(fā)性擴(kuò)張始于2010年本輪樓市調(diào)控啟動(dòng)之后，更多的房企為了追求多元化和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始頻頻涉足旅游地產(chǎn)。從長(zhǎng)白山到海南島，從渤海灣到珠三角，從東部沿海到西部山川，隨處可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的身影。

 

　　萬(wàn)達(dá)、中信、華僑城、恒大、雅居樂(lè)、富力、碧桂園、世茂、龍湖、佳兆業(yè)、華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科、海航、中坤、中鐵、方圓、合景泰富、廣物、頤和房企等，都通過(guò)各種方式渠道，投入到了旅游地產(chǎn)的滾滾洪流中。除了源自對(duì)企業(yè)多元化追求和風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避外，很多地方將旅游地產(chǎn)項(xiàng)目作為招商引資的重要手段，繼而使開(kāi)發(fā)商可以以極低的地價(jià)成本獲得土地，甚至在建造過(guò)程中可隨時(shí)改變地塊規(guī)劃、功能，從而獲得巨額利潤(rùn)，這些亦是開(kāi)發(fā)商們熱衷于投入旅游地產(chǎn)的重要原因。

因此，有不少專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)階段中國(guó)旅游地產(chǎn)仍處于“野蠻生長(zhǎng)”的階段，往往忽視了機(jī)遇背后的高風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，國(guó)外迪拜的泡沫，國(guó)內(nèi)鄂爾多斯的房?jī)r(jià)暴跌已為依靠“資源、規(guī)劃、前景”攤大餅的旅游地產(chǎn)敲響了警鐘，如果再繼續(xù)“圈地-建房-銷(xiāo)售”的模式，不做好旅游配套服務(wù)本身，而是僅注重銷(xiāo)售房屋，一旦資金斷裂變成爛攤子，損失最大的還是普通買(mǎi)家。

 

　　華僑城可以說(shuō)是中國(guó)旅游地產(chǎn)的開(kāi)山鼻祖，先后開(kāi)發(fā)了錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷以及歡樂(lè)海岸等著名旅游項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)很多人學(xué)華僑城搞主題公園，但真正能做得下去，越做越強(qiáng)的，只有華僑城、長(zhǎng)隆等屈指可數(shù)幾家，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，“要經(jīng)營(yíng)一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，就算地價(jià)便宜，但真正的投入還是很大的，所以做傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)，不適合過(guò)快過(guò)大地搞旅游地產(chǎn)。”

 

　　2010年全面啟動(dòng)的史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控，大大限制了人們?cè)谝?、二線(xiàn)城市投資住宅的行為，而商業(yè)地產(chǎn)在2011年~2012年所逐漸暴露的問(wèn)題，也讓很多投資者有所猶豫。而面積小、總價(jià)低、不限購(gòu)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，便吸引著全國(guó)各地買(mǎi)家前仆后繼去購(gòu)買(mǎi)。

 

　　原因：GDP大步邁向度假時(shí)代

 

　　經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定成敗關(guān)鍵

 

　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)地區(qū)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，大眾型觀光旅游將出現(xiàn)高潮；大約人均GDP在3000~5000美元時(shí)，較高層次的休閑度假旅游形式將規(guī)?；瘑?dòng)，市中心人口開(kāi)始快速向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，外圍旅游地產(chǎn)空間形成。根據(jù)今年京滬穗深等大城市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年國(guó)內(nèi)四大一線(xiàn)城市人均GDP已全部超過(guò)1萬(wàn)美元，2011年我國(guó)人均GDP已達(dá)到5432美元。當(dāng)人均可支配收入超過(guò)1萬(wàn)美元時(shí)，中國(guó)的旅游將全面進(jìn)入度假休閑時(shí)代。但也有觀點(diǎn)指出，人均GDP的提升，只能說(shuō)明中國(guó)迎來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)的黃金十年，未必等于旅游地產(chǎn)也會(huì)迎來(lái)黃金十年。

 

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀近日在博客上發(fā)表觀點(diǎn)稱(chēng)，“只有開(kāi)發(fā)商擁有強(qiáng)大的實(shí)力，以自持為主，開(kāi)發(fā)酒店、商店等，才會(huì)與當(dāng)?shù)氐膶?shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)生密切關(guān)系。當(dāng)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模出售商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)時(shí)，他們?nèi)栽趶氖绿摂M經(jīng)濟(jì)，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。無(wú)論以什么名義，本質(zhì)還是圈地獲取溢價(jià)。無(wú)論日本還是美國(guó)，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫，最后階段總是表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷最后一輪熱潮，這輪熱潮以圈地造城、旅游休閑為標(biāo)志，能夠維持多久，看廣義貨幣什么時(shí)候大幅回落，就可以作出基本判斷。” 趨勢(shì)：待在國(guó)內(nèi)不過(guò)癮

 

　　實(shí)力房企走出國(guó)門(mén)跑馬圈地

 

　　今年開(kāi)始，越來(lái)越多國(guó)內(nèi)做旅游地產(chǎn)的房企開(kāi)始走出去，而能夠“走出去”憑借的正是在國(guó)內(nèi)做旅游地產(chǎn)積累的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。這兩年旅游地產(chǎn)圈地最受關(guān)注的話(huà)題之一，是中坤集團(tuán)投資冰島。在去年買(mǎi)地不成后，今年5月冰島政府同意該項(xiàng)目由買(mǎi)轉(zhuǎn)租，中坤集團(tuán)將以600多萬(wàn)美元價(jià)格租下300平方公里土地，租期為99年，將在此地修建包括酒店、高爾夫球場(chǎng)和跑馬場(chǎng)在內(nèi)的度假設(shè)施。

 

　　無(wú)獨(dú)有偶，頤和集團(tuán)也于去年確定了毛里求斯的一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目有幾千畝，預(yù)計(jì)會(huì)建有酒店、高爾夫球場(chǎng)、別墅等產(chǎn)品。今年6月，萬(wàn)達(dá)與中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)和俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億~30億美元的意向協(xié)議書(shū)，已上報(bào)國(guó)家發(fā)改委和外交部，該項(xiàng)投資計(jì)劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區(qū)建設(shè)大型文化、旅游和商業(yè)的綜合設(shè)施，具體選址還在考察中。

 

　　何為“旅游地產(chǎn)”？

 

　　尚無(wú)明確定義

 

　　事實(shí)上，業(yè)內(nèi)對(duì)“旅游地產(chǎn)”的定義仍未明確。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從廣義上理解，應(yīng)是與旅游相關(guān)的各類(lèi)土地附著物，包括主題公園、溫泉療養(yǎng)、娛樂(lè)設(shè)施以及其他功能性建筑等；從狹義上看，則是依托于旅游資源的各類(lèi)房產(chǎn)物業(yè)本身，如度假別墅、酒店、會(huì)議中心、商鋪等功能指向明確的建筑，實(shí)則應(yīng)稱(chēng)之為“旅游房地產(chǎn)”。

 

　　在國(guó)外，旅游地產(chǎn)主要指的是產(chǎn)權(quán)式酒店以及分時(shí)度假等形式的地產(chǎn)，用于長(zhǎng)時(shí)間或者經(jīng)常性的旅游度假使用。海南萬(wàn)科公司總經(jīng)理王永飚認(rèn)為，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的所謂旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)主要是為了滿(mǎn)足客戶(hù)的度假需求，但旅游則僅僅是短期的一個(gè)行為。城地中國(guó)董事長(zhǎng)段宏斌則指出，按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)，旅游地產(chǎn)是占有優(yōu)勢(shì)旅游資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于中國(guó)本身的特點(diǎn)，以旅游度假定義旅游地產(chǎn)是比較狹義的，中國(guó)房地產(chǎn)下一階段發(fā)展的主流應(yīng)是廣義旅游地產(chǎn)，其主要枝干是城市群房產(chǎn)。因?yàn)槌鞘腥悍慨a(chǎn)的特點(diǎn)是離開(kāi)了中心城區(qū)，位于城市與城市之間地帶，具有良好的自然條件和交通、生活條件，適宜度假、養(yǎng)老養(yǎng)生且具有升值潛力，這一類(lèi)型的房產(chǎn)將成為中國(guó)下一階段房產(chǎn)發(fā)展的主力軍。

 

　　“旅游地產(chǎn)”賣(mài)點(diǎn)

 

　　依傍旅游資源

 

　　目前全國(guó)已開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，主題涵蓋高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、濕地等，根據(jù)地理地貌及自然資源來(lái)差異化打造。產(chǎn)品表現(xiàn)形式比較多，主要涵蓋產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅、高尚復(fù)合型社區(qū)、時(shí)權(quán)酒店、養(yǎng)老公寓、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧、升級(jí)版農(nóng)家樂(lè)，滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動(dòng)型度假村，主題式小鎮(zhèn)、體驗(yàn)式住宿設(shè)施、旅游新區(qū)、主題式商業(yè)中心、旅游商業(yè)中心等。