在擁抱摩天大廈上，萬通[簡介 最新動態(tài)]控股董事長馮侖正在證明自己比任何地產(chǎn)商都走的更遠(yuǎn)。從數(shù)年前的臺北101大廈傳聞，到成為重建后的紐約世貿(mào)大廈[最新消息 價格 戶型 點評]一號樓最大租戶，再到今日橫空出世的立體城市，這位地產(chǎn)界的思想“教父”一直致力于把念頭變成思想，再轉(zhuǎn)換為商業(yè)計劃書，最終與合作者做成生意。

 

    他不知疲倦，并且在上述“布道”中充滿熱情與耐心。如今，他無限接近這些摩天生意的成功：再過兩年，萬通控股將會從竣工交付使用的世貿(mào)大廈一號樓的數(shù)十年租約中每年賺取超過一億元的利潤，而立體城市從無到有，六個月內(nèi)，人們會看到位于成都、西安的兩個立體城市進(jìn)入實質(zhì)性的啟動階段。9月底，馮侖與西咸新區(qū)管委會主任的手握在了一起，立體城市投資團(tuán)隊收獲了西咸的信任投票。會后，馮侖與他的投資搭檔新希望集團(tuán)董事長劉永好，又將前往溫州，那是醞釀中的第三個立體城市的落腳點，私下里，人們把它稱呼為“溫州版的開曼群島”。

 

    馮侖堅信，他正在做的事情對整個地產(chǎn)界亦不乏意義。“立體城市對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)會有遏阻效應(yīng)，人們會知道，你的規(guī)模不用做很大，不用買很多地，也可以對城市化有很多貢獻(xiàn)。”他說。

 

    當(dāng)然，人們對如此快速的進(jìn)度與摩天生意的未來仍充滿疑惑：它會否是圈地的新把戲？會變味成政府與開發(fā)商共謀的房地產(chǎn)開發(fā)？它最終會成為一個巨大的睡城么？以及，敏感的財務(wù)投融資能否如愿支撐起這重達(dá)數(shù)百萬噸、由鋼筋混凝土搭建起來的空中之城呢？

 

    聽聽馮侖如何作答。

 

    “使命，價值觀和科學(xué)精神”   

 

    新浪樂居：立體城市的提出已經(jīng)有三四年的時間，在大眾看來，經(jīng)歷了從空想到貨真價實的投資這個過程，迄今在土地、財務(wù)與團(tuán)隊三個方面均有相當(dāng)?shù)倪M(jìn)度與布局。什么驅(qū)動著你走過這個過程？  

 

    馮侖：我覺得依靠使命和價值觀給予的引導(dǎo)和信心，其次是靠科學(xué)的精神，這是非常重要的。城市出現(xiàn)擁堵，攤大餅、土地浪費、生活消費成本高、交通不方便的問題了。既然做不動產(chǎn)，要在城市建設(shè)當(dāng)中扮演一個重要的角色，那我們需要對這個問題給出解決方案。這叫使命驅(qū)使，沒事找事，把別人的事當(dāng)自己的事把他管了。所謂價值觀是指綠色、節(jié)能、環(huán)境友好，幸福安康這些價值觀。

 

    但是光有這些還不行，你還得有科學(xué)方法，立體城市提倡科學(xué)研究已經(jīng)有四年了。四年現(xiàn)在才落定兩個，花了差不多上億的錢來做科學(xué)研究。我們把研發(fā)中心放在新加坡。從東亞看，新加坡是一個高密集的城市或國家。新加坡700平方公里裝了600萬人，平均一平方公里將近一萬人，北京才3000人。相比之下，我們的要求并不高。我們就要開始研究，到底一平方公里放多少人？一萬人還是更多？總共7—10萬人里面，男人、女人、老人、小孩，上班的或不上班的人數(shù)都需要研究，每句話后面都需要錢。  

 

    新浪樂居：就立體城市來說，你定義的成功怎么體現(xiàn)？  

 

    馮侖：節(jié)地、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時生態(tài)宜居，社會和諧，這就叫成功，這不是我的成功，是城市的成功。  

 

    新浪樂居：立體城市這個生意是不是比世貿(mào)中心的生意，更能激發(fā)您個人做事的虛榮心？

 

    馮侖：創(chuàng)業(yè)者總是有很大的干勁激勵自己，所以有時候要堅持住一點，我們目前所做的事情是對房地產(chǎn)行業(yè)的一個責(zé)任感的擴(kuò)大。房地產(chǎn)行業(yè)的社會責(zé)任本身就包含著環(huán)境友好、宜居、節(jié)地、城市功能的改善。我們把房地產(chǎn)的社會責(zé)任稍微擴(kuò)大再提升，形成自己的一個使命，然后我們研發(fā)了這樣一個系統(tǒng)。一句話你不說出來，你是他的主人，說出來你是他的奴隸。我這話我說了四年，我就必須要把他建成。就要花很多時間去研發(fā)、去做，最終就變成了追求理想、順便賺錢的事。結(jié)果萬一成功了，虛榮心肯定能得到滿足。這是順便的事，而不是一開始為虛榮心做，因為如果為了虛榮心我完全可以選擇一個別的方式。這是個真的投錢進(jìn)去的。

 

    “經(jīng)過研究盡可能多的產(chǎn)業(yè)，最后定下來主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是健康醫(yī)療。”  

 

    新浪樂居：究竟該如何理解立體城市，它如何形成城市的？

 

    馮侖：我們是產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)先行。產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)、就業(yè)帶動商業(yè)、商業(yè)帶動城市居住和繁榮。這個邏輯不是房地產(chǎn)邏輯，這是個城市邏輯。每一個立體城市在開發(fā)建設(shè)的時候，我們的產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)事先都安排好了。安排了產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的就業(yè)人口，比如在成都4萬多就業(yè)人口，然后這4萬多就業(yè)人口有多少是在本地就業(yè)，多少要出去，這些都研究清楚了。過去的四年，我們就是做了這些事情。

 

    經(jīng)過研究盡可能多的產(chǎn)業(yè)，我們最后定下來主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是健康醫(yī)療。這四個字是從多少字里頭篩選、過濾、花錢做出來的。為什么要做、這個產(chǎn)業(yè)鏈究竟什么關(guān)系、承載其他產(chǎn)業(yè)的建筑應(yīng)該是平鋪攤出來的，還是垂直的，都要研究，而這些都是要花錢的。

 

    關(guān)于產(chǎn)業(yè)的選擇，一個城市的產(chǎn)業(yè)得有幾個作用。第一、創(chuàng)造很多就業(yè)；第二、是未來城市發(fā)展需要的；第三、還得是不會被淘汰的；最后，還要能夠輻射。

 

    那么，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)是最好的一個產(chǎn)業(yè)。第一，現(xiàn)在各地都最短缺的實際上是服務(wù)業(yè)。第二，它不會被淘汰。第三，它可以增加很多就業(yè)。高密度的就業(yè)，會帶來立體城市里面的消費。舉例而言，它帶動酒店的帶動作用比寫字樓還大。而帶動酒店業(yè)最大的是醫(yī)院，那是剛性的帶動。一般來說，一個寫字樓邊上就帶一棟酒店，現(xiàn)在一個醫(yī)療中心，我們考察后發(fā)現(xiàn)，在美國能帶動14個酒店。我們現(xiàn)在不要求這么多，帶動3、5個就很好了。

 

    但是，醫(yī)院自己拿錢去買地蓋房，全世界投醫(yī)院不是這么一個玩法。業(yè)主是業(yè)主，運營是運營，各司其事。比如說北京同仁醫(yī)院，我這邊有他運營，他每平米交多少錢租金給業(yè)主，剩下的事就沒什么事了。至于眼科醫(yī)生怎么看病，那是他的能力。但是我會把業(yè)主的成本控制好、空調(diào)、能源、燈光、照明、交通這些我們做好就可以。 醫(yī)院來僅僅運營，一次性投資會減少。如果醫(yī)院愿意去運營，我就做業(yè)主，但是他只要簽了租約，我還擔(dān)心找不到業(yè)主么？

 

    新浪樂居：你一直在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)先行，這與近年來說得比較多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的區(qū)別在哪里？

 

    馮侖：你說的差別在后兩個部分。他還是要做地產(chǎn)，我們是要做城市體系，順便做地產(chǎn)，他的目的是做地產(chǎn)。

 

    新浪樂居：立體城市的盈利模式又會是一個什么樣的路徑？

 

    馮侖：在規(guī)劃上有區(qū)分，我們規(guī)劃是圍繞產(chǎn)業(yè)來規(guī)劃的，而不是圍繞房地產(chǎn)來規(guī)劃。中國現(xiàn)在地產(chǎn)已經(jīng)被弄爛了，亂加詞，比如一個度假產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)，弄個文化產(chǎn)業(yè)叫做文化地產(chǎn)，這都不對的。也就是說最后這些詞的目的都是圍繞房地產(chǎn)，順便拿那些事說事，圈地。而我們首先是節(jié)地的，把它整合好，根據(jù)做好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，再弄多少房地產(chǎn)。而不是說上來就先弄房子，然后拿這個事編故事，最后你發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)留下了，其他那些事都沒弄成。我們現(xiàn)在的邏輯是必須產(chǎn)業(yè)成功，地產(chǎn)才能成功，那是順便的事。

 

    關(guān)于盈利模式，這些是商業(yè)機(jī)密，很詳細(xì)的手藝活不能告訴你。你可以算一筆簡單的帳，你現(xiàn)在到西安來做一個醫(yī)院，要從頭去征地、買地，醫(yī)院要多少錢來折騰？現(xiàn)在你只是來運營管理，所以你肯定是比原來回報更高。當(dāng)然，前期租金要付，這讓業(yè)主也比以前更容易賺錢了。由于有人已經(jīng)簽了租約，就有人愿意投資。比如壽險公司就可以拿4%的利息的錢來投資這個醫(yī)院。他可以投到基金，然后基金再給房地產(chǎn)商，然后房地產(chǎn)再來做這個。各是各的回報，但總起來我們把系統(tǒng)整合以后，大家都比原來成本低了，都比原來容易了，這才能成功。