當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)成交量回升、各類銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅縮小，但樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行依舊，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況來(lái)看，市場(chǎng)仍處于低迷期的復(fù)蘇階段。

 

    市場(chǎng)基本面向正常水平回歸

 

    首先是看前三季度全國(guó)土地出讓金及面積的基本指標(biāo)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2.6033億平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5309億元，下降11.0%，降幅擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。盡管下半年以來(lái)各地政府頻繁推地形成 “推地潮”，近期部分龍頭房企也加快拿地節(jié)奏，但仍以高性價(jià)市中心優(yōu)質(zhì)地塊為主，土地市場(chǎng)交易還沒(méi)有呈現(xiàn)出全面回升的狀態(tài)。

 

    其次，從上市開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況來(lái)看，第二季度平均資產(chǎn)負(fù)債率還是比較高的，在73.67%左右。整個(gè)1-9月在庫(kù)存壓力不斷加大的市場(chǎng)背景下，房企自籌資金依舊在增長(zhǎng)，融資難度相對(duì)較高，整個(gè)行業(yè)資金相對(duì)比較緊張的局面的基本面還沒(méi)有改變。

 

    第三、整個(gè)第三季度房地產(chǎn)投資的增速還是下滑的，雖然說(shuō)還是增長(zhǎng)，自2012年8月房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了首次回升，但是同比增速是下滑的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年前三季全國(guó)房產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，名義增長(zhǎng)15.4%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)13.8%，比上半年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落16.6個(gè)百分點(diǎn)。如果剔除保障性住房的投資因素，那么商品房的投資增速下滑應(yīng)該是驚人的。

 

    第四、盡管已經(jīng)有幾家企業(yè)已經(jīng)接近完成年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，多家企業(yè)目標(biāo)完成率表現(xiàn)也較為搶眼。但從2012年139家上市房企公布的半年報(bào)來(lái)看，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，銷售凈利率正增長(zhǎng)的僅為54家，85家出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房企整體盈利能力不容樂(lè)觀。

 

    第五、全國(guó)商品房銷售狀況向 “正常水平”回歸。雖然說(shuō)今年3月以來(lái)的市場(chǎng)成交量在全國(guó)都出現(xiàn)一定程度的回升，直至2012年8月起全國(guó)商品房的銷售量增速降幅才開始收窄，但并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈。

四季度仍是剛需成交放量期

 

    同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去20年間，中國(guó)GDP總量增長(zhǎng)了17.51倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率15%；新房年交易金額增長(zhǎng)了138.58倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率28%，新房年成交面積增長(zhǎng)了25.64倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率18%。有意思的是，GDP和新房年交易金額與新房交易面積的統(tǒng)計(jì)相關(guān)性（R2）也分別高達(dá)98.14%和97.91%，實(shí)在是“唇齒相依”。

 

    就全國(guó)而言，政策面“降息”、“降準(zhǔn)”與樓市“微調(diào)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，這個(gè)疊加效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預(yù)計(jì)整個(gè)下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面剛需應(yīng)該在第四季度繼續(xù)保持 “放量”。

 

    在價(jià)格方面，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有，但是房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力會(huì)逐步消失，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能表現(xiàn)為降幅收窄，或微幅漲價(jià)。

 

    就具體需求而言，無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，對(duì)于首套房置業(yè)者來(lái)講，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了機(jī)會(huì)。應(yīng)該說(shuō)，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購(gòu)房時(shí)間窗口，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，延續(xù)之前成交量回升的局面。

 

    對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來(lái)講，今年4-7月中高端成交的放量一定程度上推升了整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)，因此在下半年尤其是8月之后各地樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了不同程度的在執(zhí)行層面的收緊，盡管沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，但是政策從嚴(yán)的執(zhí)行影響了中高端樓市的繼續(xù)放量。

 

    調(diào)控將防房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈

 

    今年樓市已進(jìn)入下半場(chǎng)，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在未來(lái)房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來(lái)有自己的立足之地，否則，會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化。（本文作者為同策咨詢研究中心總監(jiān)）