從銷售來(lái)看，今年樓市“金九銀十”褪色已成定局。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，9月全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下滑，10月上半月成交量繼續(xù)下挫，幾成全年最低點(diǎn)。相比之下，9月、10月房企融資規(guī)模明顯擴(kuò)大。僅10月以來(lái)，大型房企公開融資額就已接近200億美元。
“金九銀十”出現(xiàn)成交冷、融資熱的局面折射出房企經(jīng)營(yíng)策略的變化。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從底部逐漸升溫的判斷已成共識(shí)。在前一段時(shí)間密集拿地之后，房企存在補(bǔ)充現(xiàn)金流的內(nèi)在需求，新一輪融資潮的到來(lái)預(yù)示著未來(lái)大型房企的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)或發(fā)生改變。
■銷售萎縮 “金九銀十”將成泡影
盡管政策環(huán)境并無(wú)較大變化，但9月、10月的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上是“金九銀十”。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年9月，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下滑5.4%，其中熱點(diǎn)城市的滑坡尤為明顯。10月上半月，盡管上述指標(biāo)同比去年有所上升，但仍處于今年以來(lái)的低點(diǎn)。
有效需求的減少被認(rèn)為是影響成交的主要因素。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向中國(guó)證券報(bào)記者表示，經(jīng)過前幾個(gè)月的熱銷，剛性需求幾乎釋放殆盡，而由于限購(gòu)政策的存在，合理的改善型需求和部分投資需求難以進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致樓市成交量出現(xiàn)下滑。
從市場(chǎng)銷售的層面而言，今年的“金九銀十”已不復(fù)存在。由于近幾年來(lái)樓市調(diào)控頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)周期被打亂，季節(jié)因素對(duì)市場(chǎng)銷售的影響明顯減弱。數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，9月、10月的銷售量均不是全年的高點(diǎn)，而其他傳統(tǒng)銷售淡季往往出人意料地成交火爆。
但“金九銀十”褪色，仍有可能影響到今年全年市場(chǎng)銷售情況。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市，全年的房地產(chǎn)銷售量很可能明顯下滑。
這無(wú)疑影響到房企通過銷售來(lái)回籠資金。“銷售下滑是全面性的，即使對(duì)那些布局全國(guó)市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售萎縮也不可避免。”北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)于項(xiàng)目集中在熱點(diǎn)城市的企業(yè)，這種影響會(huì)更大。
事實(shí)上，“金九銀十”市場(chǎng)銷售萎縮，某種程度上也是房企主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果。從8月下旬以來(lái)，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于較好地完成了銷售計(jì)劃，便開始逐步取消價(jià)格優(yōu)惠政策，甚至是上調(diào)價(jià)格，造成了此后銷售量下滑。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過此前的熱銷，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況有所改善，開始傾向于追求利潤(rùn)率，并放棄了“以價(jià)換量”的策略。這也說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金狀況正在好轉(zhuǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長(zhǎng)10.1%，自今年3月以來(lái)，增速首次上升到10%以上。(記者 張敏)
■業(yè)績(jī)分化 融資動(dòng)機(jī)不盡相同
與銷售低迷相比，房企融資舉動(dòng)卻異常活躍。10月19日，方興地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]發(fā)行總額為5億美元的5年期擔(dān)保票據(jù)，年息為4.70%。這筆擔(dān)保票據(jù)獲得77億美元的認(rèn)購(gòu)，超購(gòu)14.4倍。
10月以來(lái)，上市房企華南城、融創(chuàng)、龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]先后通過發(fā)行票據(jù)的方式進(jìn)行融資。另一家上市房企越秀地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]則通過信托配售的方式融資29.8億港元，世茂地產(chǎn)則傳出正在洽談銀團(tuán)貸款的消息。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來(lái)，大型房企(包括部分非上市公司)意向融資額接近200億美元。
此外，一些房企準(zhǔn)備通過港股市場(chǎng)融資。9月，除龍湖地產(chǎn)通過配股的方式募得30.89億港元外，金地收購(gòu)港股公司星獅地產(chǎn)38.48億股，試圖在香港融資打開局面。旭輝集團(tuán)的IPO計(jì)劃則在今年7月獲得香港監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。
然而，這些有融資舉動(dòng)的大型房企并不一定缺錢。以龍湖地產(chǎn)為例，根據(jù)中報(bào)和三季度的市場(chǎng)交易簡(jiǎn)報(bào)，龍湖地產(chǎn)的現(xiàn)金流維持在170億元人民幣以上，是現(xiàn)金頗為充裕的上市房企。而近兩個(gè)月來(lái)，龍湖仍然通過配股和發(fā)行票據(jù)的方式募得超過數(shù)十億元的資金。
蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向中國(guó)證券報(bào)記者表示，房企融資步伐的加快，主要是由于二三季度花了不少資金用于拿地，需要補(bǔ)充現(xiàn)金流。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年二季度以來(lái)，多數(shù)上市房企頻繁拿地，耗資甚巨，其中，龍湖在土地市場(chǎng)的花費(fèi)就超過百億。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管資金面有所好轉(zhuǎn)，但由于拿地后的開發(fā)運(yùn)營(yíng)同樣需要大量投入，因此融資需求仍然較大。同時(shí)，在銀行貸款以外，大部分企業(yè)尋求海外融資是出于降低成本和分散資金風(fēng)險(xiǎn)的考慮。截至目前，一些大型房企的銀行授信額度尚未用完。
并不是所有房企都想通過融資來(lái)尋求擴(kuò)張。除綠城先后出售其青島、唐山項(xiàng)目公司的60%的股權(quán)以外，今年9月以來(lái)，盛高置地、沿海家園、榮安地產(chǎn)和中華企業(yè)也分別出售旗下的土地和其他物業(yè)。與上述企業(yè)不同，這種“融資”方式更多用于救急。
中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，臨近年末通常是開發(fā)商償債的高峰期，目前開發(fā)商業(yè)績(jī)分化明顯，標(biāo)桿房企銷售計(jì)劃完成情況普遍良好，短期資金鏈緩和，庫(kù)存水平不高；但部分中小開發(fā)商銷售額出現(xiàn)較大幅度下降，資金鏈明顯出現(xiàn)緊張，因此部分中小開發(fā)商賣地求生的案例增加。
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