10月19日，陜西省住建廳與陜西省物價局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房價格成本利潤測算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，要求“全省房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤率應(yīng)控制在10%左右”。

 

    這一通知旋即引起了巨大爭議，外界將其簡稱為“限利令”。按照《通知》，陜西各地應(yīng)測算具體區(qū)域的開發(fā)成本區(qū)間，并在“確定合理利潤率并控制在10%左右”的基礎(chǔ)上，形成該區(qū)域的價格銷售區(qū)間，開發(fā)商必須在區(qū)間內(nèi)對銷售價格進(jìn)行備案。

 

    “我們只要求開發(fā)商備案銷售價格時，銷售價格應(yīng)該在確定的價格區(qū)間之內(nèi)。并不要求開發(fā)商備案開發(fā)成本，對于具體單個項(xiàng)目，也不要求這個項(xiàng)目的利潤率在10%。”陜西省住建廳官員對本報稱。

 

    對于政策的初衷，該住建廳官員說，“我們就考慮解決一個問題：(政府)稍微邁一步，接近市場、接近價格”。

 

    他表示，政策著眼點(diǎn)在于落實(shí)中央“一房一價、明碼標(biāo)價”的政策，是單就房價利潤空間、引導(dǎo)自主、改善型消費(fèi)等很小的范圍出臺的政策，對于地方財(cái)政乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，“我們根本沒考慮到”。

 

    探索

 

    一位陜西省政府官員說，“《通知》是一個部門性文件，并沒有陜西省主要領(lǐng)導(dǎo)的授意，從程序上講，也不需要得到省政府主要領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)”。

 

    “外界有猜測說，這是不是陜西省主要領(lǐng)導(dǎo)的想法，應(yīng)該說沒有”，他說，《通知》是部門普發(fā)文(普發(fā)性公文)，并不是上行文，“是住建廳幾個處室牽頭完成，擬定這樣一個文件后，找物價局的分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行會簽，在公文程序上，不需要上報到省政府辦公廳批準(zhǔn)，也不需要經(jīng)過省政府分管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。”

 

    按照陜西省住建廳官員的說法，政策的調(diào)研實(shí)際上從去年年底就開始了。當(dāng)年陜西省住建廳經(jīng)過對全省部分市、縣共21個典型商品住房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，開始了政策的調(diào)研工作。“有縣城的項(xiàng)目，也有市區(qū)的項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)縣城項(xiàng)目的利潤率低一些，在10%以下，一些市區(qū)項(xiàng)目的利潤率則要高于10%，總的來說，10%左右應(yīng)該是一個比較合理的數(shù)字。”前述陜西省住建廳官員說。

 

    據(jù)稱，政策的出發(fā)點(diǎn)，是希望引導(dǎo)大家購房理性消費(fèi)，“一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)，剛需購房該出手就可以出手。希望開發(fā)商既有利潤，老百姓也能買得起，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展，把商品住房價格引導(dǎo)到滿足自住型和改善型住房需求的軌道上來。”

 

    陜西省住建廳希望這項(xiàng)政策所達(dá)成的效果是，“解決企業(yè)在物價部門申報備案價格報多少備多少的問題，引導(dǎo)企業(yè)備案價格在價格區(qū)間范圍內(nèi)，同時讓群眾明明白白消費(fèi)”。而據(jù)稱，主要的政策依據(jù)，來自于國家發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定的通知》。

 

    2011年，國家發(fā)改委曾下發(fā)《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定的通知》，要求商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價。不過，這項(xiàng)通知并不涉及商品房開發(fā)成本測算，也不涉及項(xiàng)目利潤率的管制。

 

    前述陜西省住建廳官員說，政策是對“一房一價”的具體細(xì)化和落實(shí)，也是一個探索。“市場經(jīng)濟(jì)下，政府也不能什么事都不做。中國的房地產(chǎn)市場不是一個非常理性的市場，所以我們要慢慢引導(dǎo)，切忌要管就完全管死，要放就完全自由，就放羊。”他表示。

 

    引導(dǎo)

 

    “也是看了報紙才知道的。”陜西省政府決策咨詢委員、陜西省房地產(chǎn)學(xué)會會長王圣學(xué)說，政策出臺前，并沒有從相關(guān)部門了解到這方面的信息，“住建廳也沒有找我們座談、征詢意見，對這個政策的背景，感覺有點(diǎn)莫名其妙”。

 

    王圣學(xué)說，目前陜西的房價很穩(wěn)，穩(wěn)中有降，在這個時機(jī)出臺這樣的政策，“目的性、時機(jī)，都非常奇怪”。一位當(dāng)?shù)卮笮蛧虚_發(fā)商高管則說，“很突兀，突然就出來了，現(xiàn)在還不太明白到底是什么政策意圖”。

 

    這位高管說，房管部門在預(yù)售環(huán)節(jié)，用發(fā)放預(yù)售證來“要挾”進(jìn)行成本申報、價格管制，但大家都知道，房屋預(yù)售時，實(shí)際上成本只發(fā)生了很小一部分，根本沒有辦法進(jìn)行決算。

 

    許多質(zhì)疑者也認(rèn)為，這項(xiàng)政策將促使開發(fā)商可以在成本上報時增加名義成本，很難徹底執(zhí)行，行政干預(yù)的調(diào)控只會導(dǎo)致市場的不真實(shí)性越來越大，同時，一些主管部門的尋租空間也會越來越大。

 

    王圣學(xué)說，“強(qiáng)制執(zhí)行將導(dǎo)致弄虛作假，就算是同一區(qū)域，有的項(xiàng)目拿地早地價便宜，有的項(xiàng)目拿地晚地價貴，這些也構(gòu)成成本差異，而且，不同開發(fā)商的成本管理、產(chǎn)品定位都有所不同。政府對其進(jìn)行干預(yù)，不符合市場規(guī)則，也于法無據(jù)”。

 

    不過陜西省住建廳官員認(rèn)為，一些質(zhì)疑來自于對政策的誤讀。

 

    他說，“我們只要求開發(fā)商備案銷售價格，銷售價格應(yīng)該在確定的價格區(qū)間之內(nèi)。并不要求開發(fā)商備案開發(fā)成本，對于具體單個項(xiàng)目，也不要求這個項(xiàng)目的利潤率在10%”。“這可能是一個非常大的區(qū)間。”他說，“比如說，我們確定一個區(qū)域的開發(fā)成本區(qū)間大概是3000-5000元，那么它的商品房銷售價格區(qū)間大體上應(yīng)該是3300-5500元。開發(fā)商只需要在這個區(qū)間內(nèi)進(jìn)行銷售價格備案，我們不強(qiáng)制要求它備案它的開發(fā)成本，也不要求控制它的利潤率”。

 

    據(jù)稱，陜西省住建部門將按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價格指數(shù)測算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本。“剛開始肯定是試點(diǎn)，會選定某個區(qū)域，在此區(qū)域選定不同品質(zhì)的典型性項(xiàng)目，將所有成本考慮進(jìn)去，核算出一個合理成本，在此基礎(chǔ)上再加上10%的利潤，最后公布一個大致價格區(qū)間。”他說，而由于土地、建筑、資金等成本都會發(fā)生變動，“成本核算可能半年發(fā)生一次變動，以反映市場的真實(shí)價格”。

 

    他說，政策將反映一個正常的開發(fā)過程，給開發(fā)商正常的利潤，“你如果利用市場的心態(tài)，利用老百姓非常緊迫的心態(tài)，報一個非常離譜的價格，那么我們不允許”。

 

    他反復(fù)強(qiáng)調(diào)說，這不是政府定價，不是核價，也不是政府指導(dǎo)價，中國的房地產(chǎn)市場從1998年開始有一個非常大的轉(zhuǎn)變，目前還不是一個非常理性的市場，“所以我們要引導(dǎo)，慢慢引導(dǎo)”。

 

    時機(jī)

 

    “陜西是第一步，能這么做也是得到上級一些主管部門的認(rèn)可。”一位接近住建部的人士表示，可能對全國房地產(chǎn)政策的預(yù)期是有一些影響的，這位人士認(rèn)為其他城市未必也會推。

 

    就目前為止，陜西省的樓市新政對房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率的要求仍停留在《通知》的大框架上，尚未出臺相關(guān)細(xì)則，但對房地產(chǎn)行業(yè)政策從嚴(yán)的意圖已初露端倪，這也是第三季度以來全國各地樓市調(diào)控的大氣候。

 

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，僅9、10兩個月，各地及中央部委已經(jīng)有超過15次釋放政策再收緊的信號。

 

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩個月內(nèi)，各地紛紛出臺調(diào)控新政，以偏緊政策為主，這些舉措符合中央對樓市調(diào)控的意圖，也是對前期調(diào)控效果的進(jìn)一步落實(shí)，意在維穩(wěn)市場。不過，在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌看來，陜西的“限利令”一不合理，二不好操作，三是當(dāng)前房價穩(wěn)中有降，這么做沒必要。

 

    前述接近住建部人士稱，如果限制利潤，總體價格初始可能會有一些降低，但價格最后會反映到二級市場上，完全扭轉(zhuǎn)價格體系可能要幾年的時間，“房地產(chǎn)現(xiàn)在價格從來不是成本決定的”。