煙臺(tái)樓市庫(kù)存量高企，是不爭(zhēng)的事實(shí)，牟平濱海沿線更是苦不堪言，銷售不見(jiàn)明顯起色，市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)遇冷，相對(duì)于牟平老城區(qū)的剛需項(xiàng)目，這些以改善和投資為主要訴求的項(xiàng)目，在市場(chǎng)上壓力較大。近日，樂(lè)居記者走訪了該區(qū)域部分項(xiàng)目，其中多數(shù)表示，下半年和明年依舊以消化庫(kù)存為主，后市壓力較大。

    老城區(qū)剛需項(xiàng)目為市場(chǎng)主力

    樂(lè)居記者通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是從下半年開盤情況，還是從第三季度煙臺(tái)六區(qū)的成交情況來(lái)看，牟平老城區(qū)的剛需項(xiàng)目占據(jù)主流，成為市場(chǎng)主力。

    從開盤情況看，7——10月份，牟平區(qū)每月開盤、加推的項(xiàng)目平均為3個(gè)，11月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目有3個(gè)，分別為：春霖未來(lái)城、駿宇新海家園、東泰百合苑，并且，下半年開盤的項(xiàng)目，除了龍湖時(shí)代公館和即將于10月底開盤的融科邇海，其余項(xiàng)目均位于牟平老城區(qū)，如天成花苑、富麗紫玉花園、海嶼公元、昆山林語(yǔ)等等，多數(shù)屬于剛需產(chǎn)品。

    從成交情況看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，第三季度牟平商品住宅成交面積為9萬(wàn)㎡，成交金額為5.8億元，成交面積和成交金額兩項(xiàng)均列六區(qū)倒數(shù)第二位?？硕饠?shù)據(jù)分析師劉曉飛表示，6月底龍湖開盤，在較大程度上拉升了牟平區(qū)的成交量和成交金額。

    整個(gè)三季度，牟平區(qū)樓市表現(xiàn)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，剛需產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主流。

    在經(jīng)歷了6月份龍湖開盤制造的火爆成交量之后，7月份，零開盤、零預(yù)售的現(xiàn)狀讓牟平樓市回歸平淡，僅有290套成交量入賬； 8月份，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，牟平樓市共成交303套，環(huán)比小幅上漲。克而瑞分析師劉曉飛表示，8月份主要由于雙濤苑等剛需產(chǎn)品的集中開盤，拉升了成交量。進(jìn)入9月份，牟平區(qū)成交量繼續(xù)上漲，成交套數(shù)為379套，海嶼公元、富麗紫玉花園、新牟青華苑、雙濤苑等剛需項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)力。

    老城區(qū)剛需產(chǎn)品的活躍，也反證了目前濱海沿線高層的尷尬：新盤入市量少、老盤去化壓力大、投資改善型產(chǎn)品的市場(chǎng)需求不夠活躍。盡管牟平濱海沿線和老城區(qū)，在地理位置、區(qū)域現(xiàn)狀、發(fā)展前景、產(chǎn)品特性、客群定位等方面存在差異，并不具備橫向比較的可比性，但高庫(kù)存、去化壓力大卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    濱海沿線新增供應(yīng)量不大 庫(kù)存高企

    相比老城區(qū)每月不斷新增的供應(yīng)量，牟平濱海沿線新盤入市較少、加推居多。新盤方面，據(jù)樂(lè)居記者了解，融科邇海預(yù)計(jì)將于10月底開盤，目前開盤信息待定；濱海沿線的老項(xiàng)目，下半年加推的主要有：龍湖葡醍海灣二期11-2#、山海龍城、安德利迎?；▓@5#樓，其中，龍湖近期推出的高層產(chǎn)品——時(shí)代公館，僅推出132套；山海龍城513套房源取得預(yù)售許可證，安德利迎?；▓@5#樓共120套房源取得預(yù)售許可證，近期已經(jīng)加推。

    牟平濱海沿線新增的樓盤，從目前來(lái)看，只有融科邇海。這也不足為奇，安德利迎海花園策劃經(jīng)理趙小明對(duì)樂(lè)居記者表示，濱海沿線一帶，基本已經(jīng)開發(fā)殆盡，開發(fā)商無(wú)地可拿，“融科邇海的用地，有49%是安德利集團(tuán)的，其他項(xiàng)目也都占滿了濱海一帶，現(xiàn)在濱?；颈桓邔诱紦?jù)，沒(méi)有開發(fā)空間了。”

    近日，龍湖高層新品——時(shí)代公館首次亮相港城，成為該區(qū)域熱點(diǎn)。據(jù)煙臺(tái)房產(chǎn)交易網(wǎng)顯示，截止到25日下午6時(shí)，葡醍海灣二期11-2#成交38套，暫列本月銷售排行榜第6位?？梢?jiàn)，大品牌、高性價(jià)比的產(chǎn)品還是受市場(chǎng)追捧。

    相比龍湖時(shí)代公館的走俏程度，牟平濱海沿線的其他高層項(xiàng)目似乎沒(méi)那么幸運(yùn)。據(jù)樂(lè)居記者走訪觀察，許多樓盤售樓處幾乎停擺，置業(yè)顧問(wèn)沒(méi)有客戶接待。“當(dāng)然跟這個(gè)季節(jié)和整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)，銀十泡湯，現(xiàn)在項(xiàng)目更賣不動(dòng)?，F(xiàn)在各家都不好過(guò)，存量應(yīng)該是各家比較頭疼的問(wèn)題。”一項(xiàng)目工作人員表示。

    消化庫(kù)存是王道 價(jià)格難有大波動(dòng)

    從整個(gè)三季度牟平區(qū)成交情況來(lái)看，剛需占據(jù)主力，改善型需求有所放大。針對(duì)現(xiàn)在的濱海沿線，以投資和改善型需求為主的產(chǎn)品庫(kù)存高企的現(xiàn)狀，趙小明表示，庫(kù)存是現(xiàn)在最嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，接下來(lái)第四季度和來(lái)年，將仍然以去庫(kù)存為主要任務(wù)，價(jià)格方面基本不會(huì)有太大波動(dòng)，另外，她認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)到銷售完，至少需要3年時(shí)間，一定量的庫(kù)存也屬正常現(xiàn)象。

    從目前濱海沿線樓盤的對(duì)外報(bào)價(jià)看，價(jià)格確實(shí)一如既往的堅(jiān)挺，并無(wú)大幅優(yōu)惠。山海龍城延續(xù)之前的優(yōu)惠政策，“每天一套特價(jià)房”，濱海沿線高層鮮有針對(duì)四季度的優(yōu)惠政策，各家基本延續(xù)之前的優(yōu)惠。從記者實(shí)地探訪售樓處的情況看，東海城銷售相對(duì)火爆，由于近期推出精裝公寓，首付2萬(wàn)，前來(lái)咨詢客戶比較多。

    業(yè)內(nèi)表示，牟平濱海沿線產(chǎn)品，大多定位于改善型和投資型客群，受市場(chǎng)影響較大；另外，配套的滯后性也影響置業(yè)者的決心；再加上牟平本地人受傳統(tǒng)觀念影響，對(duì)濱海區(qū)域價(jià)值認(rèn)知不深入，導(dǎo)致目前區(qū)域整體情況不是很樂(lè)觀。因此，牟平濱海沿線的高層產(chǎn)品整體上庫(kù)存較大，消化存量面臨較大困難。