日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，9月份，青島新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，持續(xù)下行趨勢(shì)。與之相反，9月份，青島二手房住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.1%，已是連續(xù)三個(gè)月上漲。

    對(duì)此，不少人認(rèn)為青島二手房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺。不過(guò)，一些市民在看房過(guò)程中，也發(fā)現(xiàn)了部分二手房的價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)，有的降價(jià)幅度甚至驚人。目前，記者走訪多家房屋中介機(jī)構(gòu)，就市場(chǎng)現(xiàn)狀采訪了業(yè)內(nèi)人士，整體二手房?jī)r(jià)格是漲是跌，依然是一個(gè)撲朔迷離的話題。

    看房客直面漲價(jià)難題

    “該出手了，再不買房就趕不及結(jié)婚了。”近期，在青島打拼四年的高先生正在抓緊時(shí)間四處看房。他告訴記者，他和女朋友打算明年結(jié)婚，所以今年買房成為頭等大事。“從今年四月份就開始看房子，主要是在市北附近看房，有時(shí)也看看市南的房子。”高先生告訴記者，“雖然大家說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌，但是幾個(gè)月看下來(lái)真沒(méi)感覺(jué)到。”記者注意到，高先生提及的幾處房源都是二手房，他認(rèn)為這樣的房子區(qū)位好，小區(qū)成熟，居住也方便。“十月過(guò)后，明顯感覺(jué)一些房主的態(tài)度變了，以前可以隨時(shí)看房，現(xiàn)在必須約定時(shí)間。估計(jì)看房的人也多了。”高先生說(shuō)。

    “的確，近期二手房的看房客數(shù)量有明顯增加。”太平洋房屋山東總部市場(chǎng)部經(jīng)理郝銀廣告訴記者，“現(xiàn)在我們也把開新店事宜提上日程。”記者查閱青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月第三周(10月15日至10月21日)青島二手房住宅周掛牌均價(jià)14578元/平方米，環(huán)比上漲1.26%，共成交簽約533套，成交量環(huán)比上漲28.13%，同比去年上漲約77.67%。其中簽約量最大的為市北區(qū)，簽約套數(shù)約為142套，占青島七區(qū)上周二手房簽約量的27%。

    “市北區(qū)的二手房應(yīng)該漲了。”高先生說(shuō)起來(lái)有些無(wú)奈，他對(duì)天山小區(qū)比較滿意，曾經(jīng)看過(guò)一套售價(jià)105萬(wàn)元面積72平方米的房子。記者從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，高先生上月看房時(shí)天山小區(qū)均價(jià)14500元/平方米，但如今該區(qū)域樓盤均價(jià)達(dá)到15300元/平方米，環(huán)比上月增長(zhǎng)6.25%。

    低價(jià)房源不時(shí)“閃現(xiàn)”

    雖然高先生感受到了二手房?jī)r(jià)格上漲，但是也有購(gòu)房者預(yù)感到二手房還能下跌。市民徐女士曾經(jīng)關(guān)注一套新海園品閣的房子，面積是106.19平方米，總價(jià)130萬(wàn)元。“當(dāng)時(shí)中介說(shuō)直降30萬(wàn)元就吸引我了。”徐女士表示，“小區(qū)區(qū)位也不錯(cuò)，不過(guò)等到我電話預(yù)約看房時(shí)，中介告知這套房子已經(jīng)賣出。”“實(shí)際上剛需置業(yè)者最關(guān)心的不是總體二手房?jī)r(jià)格的上漲或下跌，而是單一房子的價(jià)格是不是夠?qū)嵒荨?rdquo;有業(yè)內(nèi)人士表示。

    中介人員向記者表示，手中有些二手房性價(jià)比很誘人。鏈家地產(chǎn)漳州一路店經(jīng)理袁泉介紹，該店曾經(jīng)推出一套位于鵬程花園的兩室兩廳的房源，由于房東急售，掛牌價(jià)為145萬(wàn)，相對(duì)而言性價(jià)比較高。“此房源兩個(gè)月之前掛牌價(jià)為185萬(wàn)元，由于房東急于搬遷到外地，因此掛牌價(jià)不斷調(diào)整，如今的價(jià)位已經(jīng)是性價(jià)比非常高。在同一個(gè)小區(qū)之內(nèi)，房屋均價(jià)基本在每平方米1.3—1.4萬(wàn)元左右，此房源每平方米不到1.2萬(wàn)元，具有很大的吸引力。調(diào)整價(jià)格幾天以來(lái)，已經(jīng)吸引了很多的客戶洽談。”不僅如此，袁泉介紹，還有一套位于康楚山莊的套二房源，南北通透的戶型，總價(jià)97萬(wàn)元，和小區(qū)內(nèi)其他房源相比，單價(jià)較低。

    的確，雖然上周二手房?jī)r(jià)格上漲，但是青島七區(qū)二手房住宅周掛牌均價(jià)三區(qū)上漲四區(qū)下跌。像市北區(qū)掛牌均價(jià)上漲幅度最大，環(huán)比上漲2.49%;開發(fā)區(qū)下跌幅度最多，環(huán)比下跌2.09%。

    市場(chǎng)面臨漲跌謎題

    “今年支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量就是剛需，二手房市場(chǎng)同樣如此。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛表示，今年從5月到9月，尤其是7、8月份二手房交易量大，釋放了大量剛性需求，使得今年8月以后，二手房市場(chǎng)新客源增量不夠。根據(jù)成交規(guī)律，成交量維持在高位的勢(shì)頭將會(huì)減弱。由于目前市場(chǎng)很難推出利好政策，銀行也紛紛取消八五折房貸優(yōu)惠，這一系列的因素導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房意愿降低，觀望情緒蔓延，使得“金九”時(shí)期二手房成交量環(huán)比下跌。

    進(jìn)入十月份之后，青島各區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出不同的變化。在李滄城陽(yáng)新盤比較多的區(qū)域，二手房掛牌價(jià)一直維持理性狀態(tài)，實(shí)際成交的價(jià)格也往往具有很大的議價(jià)空間;但是在市南、市北等區(qū)域，掛牌價(jià)沒(méi)有太大變化，但是隨著賣方心理走向強(qiáng)勢(shì)，議價(jià)空間也縮小了很多。

    “其實(shí)島城二手房?jī)r(jià)格的漲跌不能單一的來(lái)看。”郝銀廣分析說(shuō)，“像在新盤扎堆的地區(qū)，容易出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況。”在李滄區(qū)，目前時(shí)代城、中南世紀(jì)城等樓盤的價(jià)格都在7000元/平方米左右，然而周邊的二手房掛牌價(jià)卻高達(dá)8000多元/平方米。上周數(shù)據(jù)顯示，李滄區(qū)二手房掛牌均價(jià)為8450元/平方米，高于新房均價(jià)。

    不過(guò)，10月青島新房開盤數(shù)量將達(dá)到40余個(gè)，新房庫(kù)存持續(xù)走高。開發(fā)商積極調(diào)整價(jià)格，全力推出新房源，對(duì)二手房沖擊也會(huì)愈加明顯，特別是存量房較多的區(qū)域，如李滄、四方，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈。記者從中介了解到，最近有剛需購(gòu)房客戶，本來(lái)對(duì)浮山后附近小區(qū)有較強(qiáng)意向，但在“金九銀十”開發(fā)商降價(jià)促銷及團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的影響下，幾經(jīng)猶豫放棄原來(lái)看好的二居室，轉(zhuǎn)而在李滄區(qū)購(gòu)買了新房。

    “但是在成交熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格則一直堅(jiān)挺。”郝銀廣介紹，比如說(shuō)香港花園、天山小區(qū)等區(qū)域，很多房主給出的議價(jià)空間很小，甚至近期看房客數(shù)量的上升也讓不少房主調(diào)高了掛牌價(jià)格。

    價(jià)格重看一手房“臉色”

    十月份，青島二手房市場(chǎng)連續(xù)兩周持續(xù)“節(jié)后綜合征”，在第三周成交量才逐漸恢復(fù)正常。業(yè)內(nèi)人士表示，在政府調(diào)控政策總基調(diào)不變以及青島多家銀行對(duì)首套房貸利率優(yōu)惠逐步收緊的前提下，購(gòu)房者觀望情緒依舊濃厚，加之剛性需求逐步被市場(chǎng)消化，購(gòu)房需求將進(jìn)入溫和釋放期，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢(shì)將相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)改善型需求進(jìn)入二手房市場(chǎng)的步伐較為緩慢，而且觀望居多，不足以增大有效購(gòu)買力。從四季度的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，在沒(méi)有信貸政策利好的情況下，四季度二手房成交量上漲難度比較大，二手房房?jī)r(jià)的走勢(shì)也將會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)。“雖然島城一直有賣舊買新的市場(chǎng)需求，但是因?yàn)楫?dāng)下貸款利率問(wèn)題，比例不是很高。”劉剛表示。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著10月漸漸進(jìn)入尾聲，島城樓市以平售、散售為主，往常的剛需熱點(diǎn)項(xiàng)目并未出現(xiàn)集中開盤或加推，這在一定程度上左右了成交下滑的結(jié)果。“二手房主要看一手房?jī)r(jià)格，當(dāng)下大盤開發(fā)商會(huì)在年底沖量，推出打折房源，受此影響，新房集中的區(qū)域二手房?jī)r(jià)格會(huì)動(dòng)搖，但是新盤較少的地方，除了房主急售，像市南的學(xué)區(qū)房、商圈房，價(jià)格一直很堅(jiān)挺。”劉剛表示。

    記者了解到，在全市范圍內(nèi)由于一些房主急于出手，所以無(wú)論在掛牌價(jià)還是成交價(jià)上，都能給出很大讓步。市區(qū)幾家中介介紹，一些房屋由于各種原因，掛牌價(jià)格普遍低于市場(chǎng)平均水平，而且據(jù)透露議價(jià)空間還比較大。