黃人天（獨立經(jīng)濟學(xué)家）

　　

　　近來，中國房地產(chǎn)市場漲幅收窄，趨于平穩(wěn)，主要原因是國家宏觀調(diào)控持續(xù)收緊，購房者觀望情緒濃厚，期望房價大幅下跌。

　　

　　過去幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策遏制住了房地產(chǎn)的投機炒作，使房價得到有效控制。不過，對于未來的房價走勢，筆者認(rèn)為，房價大幅下跌的可能性不大，即使下跌也可能為“降幅很小”。這是因為：一方面考慮到“穩(wěn)增長”，房地產(chǎn)業(yè)不可能發(fā)生一夜暴跌的現(xiàn)象。另一方面是房地產(chǎn)商暢通的融資通道。當(dāng)前房地產(chǎn)商的融資通道不僅是商業(yè)銀行貸款，信托和民間借貸才是過去兩年多房地產(chǎn)商對抗降價的利器。

　　

　　由于金融危機之后外需不振，人為刺激內(nèi)需的投資將中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)更加緊密地捆綁在一起，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走弱直接壓低了經(jīng)濟增長率。于是，大量資金無處可去，轉(zhuǎn)而流向房地產(chǎn)信托和民間借貸，形成了房地產(chǎn)低迷但開發(fā)商卻仍然可以獲得大量貸款或權(quán)益性投資的現(xiàn)象。近兩年，房地產(chǎn)信托規(guī)模一路上揚，從2010年四季度的4323.68億元快速增長到2011年三季度的6797.69億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例也從14.95%上升到17.24%。

　　

　　由于政府推行的限購限貸政策，這些信托資金暫時不能推高房價，不過，它卻可以持續(xù)不斷地給開發(fā)商“輸血”，這就是中國房價難以大幅下跌的重要原因。這些逆勢進入樓市的金融資本，堅信房地產(chǎn)的發(fā)展前景依然大好，低迷只是政策性的暫時打壓所致。一旦政策松動，房價依然看漲，貸款盈利依然可期。

　　

　　由于經(jīng)濟增長率在房地產(chǎn)的調(diào)控下迅速下滑，2011年底開始，政府再次調(diào)整貨幣政策，而后隨著經(jīng)濟指標(biāo)下滑而逐漸加碼。銀根放松使房地產(chǎn)商更容易獲得利率相對較低的商業(yè)銀行貸款，這同時導(dǎo)致了相對高利率的信托貸款的下降，從去年年底開始，信托收益率逐步下跌。2011年三季度以后，房地產(chǎn)信托規(guī)模開始收縮。2011年四季度，房地產(chǎn)信托規(guī)模為6882.23億元，環(huán)比增速大幅度下降，僅為1.23%，占同期資金信托總規(guī)模的比例也從最高的17.24%快速下降為14.83%；而到了今年一季度，房地產(chǎn)信托規(guī)模絕對額首次出現(xiàn)負(fù)增長，下降為6865.70億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例進一步下降為13.46%。

　　

　　隨著寬松的貨幣政策在2012年三季度達到階段性高潮，房價也從5、6月份開始企穩(wěn)反彈，房地產(chǎn)商現(xiàn)金流危機緩解，于是年初曾被認(rèn)為存在兌付困難的房地產(chǎn)信托，安然渡過了三季度逾千億元的年內(nèi)兌付高峰。

　　

　　如果在房價高位時提供給房地產(chǎn)商的貸款因樓市陷入低迷而不能及時收回，房地產(chǎn)信托大多會采取展期方式與房地產(chǎn)商達成和解。但高利貸者則不同，于是就出現(xiàn)了諸多房地產(chǎn)商的悲劇。

　　

　　大量貸款機構(gòu)得以從房地產(chǎn)市場獲利而歸，激發(fā)了更多貸款資金從各種渠道涌出，近期部分商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信托開發(fā)貸，也呈現(xiàn)出定向?qū)捤蓱B(tài)勢。

　　

　　截至今年二季度末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模突破了5.5萬億元，創(chuàng)出歷史新高，雖然房地產(chǎn)信托規(guī)模有所下降，但余額仍然高達6751.5億元。信托資產(chǎn)新高說明我國依然存在大量不能由資金所有者投入實體經(jīng)濟謀利的閑置資金，需要依靠機構(gòu)力量來找到金融性的保值增值途徑。相比同期廣義貨幣供應(yīng)量（M2）92.5萬億元，金融投機資本在中國經(jīng)濟中的分量實在非同小可。

　　

　　在此背景下，期望資金鏈緊繃時房價大幅下跌現(xiàn)象恐怕難以出現(xiàn)。