近日，陜西省住建廳和物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求該省各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間，合理利潤(rùn)率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間在媒體上公布，同時(shí)在物價(jià)部門的備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。規(guī)定還要求，超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。(10月21日《長(zhǎng)江商報(bào)》)

　　

　　眾所周知，近兩年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓之下，商品房?jī)r(jià)格確實(shí)有所回落，相比較前年的價(jià)格來(lái)說(shuō)有所下降。但是，目前商品房?jī)r(jià)格仍然處于高位運(yùn)行，廣大中低收入居民依舊沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買屬于自己的住房，高房?jī)r(jià)的問(wèn)題并沒(méi)有真正解決。而且，自今年以來(lái)，各地樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了松動(dòng)現(xiàn)象，樓市也已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的回暖跡象，各地房?jī)r(jià)正在不斷反彈。

　　

　　商品房?jī)r(jià)格處于高位運(yùn)行，毋庸置疑，原因是多方面的。既有政府賣地財(cái)政導(dǎo)致的地王頻出的原因，也有房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)過(guò)重的原因。但是，不管具體原因有哪些，一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率過(guò)高，處于暴利狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)完全屬于暴利行業(yè)，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)非常重要的原因。全國(guó)政協(xié)委員劉明華曾經(jīng)指出，“國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率一般在5%上下，我國(guó)工業(yè)品制造行業(yè)的平均利潤(rùn)率也在這個(gè)范圍，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在30%以上”，就連以打造低利潤(rùn)率為標(biāo)榜的房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率都高達(dá)28.79%，更別說(shuō)其他房地產(chǎn)企業(yè)了。

　　

　　既然房?jī)r(jià)過(guò)高的重要原因是房地產(chǎn)行業(yè)的暴利現(xiàn)狀，那么遏制房?jī)r(jià)上漲，乃至降低房?jī)r(jià)，阻止樓市回暖趨勢(shì)，控制和降低房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率無(wú)疑是最有效的政策和手段。從這個(gè)角度說(shuō)，陜西省出臺(tái)控制商品房利潤(rùn)率的新政實(shí)質(zhì)上是真正打中房地產(chǎn)行業(yè)七寸的皮鞭，對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)將有實(shí)質(zhì)性效果，可以達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

　　

　　不過(guò)，要讓控制商品房利潤(rùn)率政策發(fā)揮實(shí)效，真正讓商品房利潤(rùn)保持在合理空間，避免控制商品房利潤(rùn)率政策走樣，淪為紙面政策。筆者認(rèn)為，最關(guān)鍵的是首先必須摸準(zhǔn)、核準(zhǔn)商品房的成本，只有在準(zhǔn)確的商品房成本的基礎(chǔ)之上，才能算出準(zhǔn)確、合理的商品房利潤(rùn)率。否則，一切都無(wú)從談起。實(shí)際上國(guó)內(nèi)個(gè)別省份之前就曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)控制商品房利潤(rùn)率的政策，比如寧夏就要求商品房利潤(rùn)率控制在12%，但是效果并不理想。主要原因在于商品房成本核算環(huán)節(jié)在走形式，房地產(chǎn)管理部門和物價(jià)部門基本上是以開(kāi)發(fā)商報(bào)送的商品房建造成本數(shù)據(jù)為準(zhǔn)進(jìn)行核算利潤(rùn)率，并不核查開(kāi)發(fā)商報(bào)送的商品房成本數(shù)據(jù)是否真實(shí)，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)為了提高利潤(rùn)率，采取提高紙面成本的辦法逃避控制利潤(rùn)率的政策。

　　

　　總而言之，落實(shí)控制商品房利潤(rùn)率政策，關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，一是摸準(zhǔn)商品房成本，二是嚴(yán)格執(zhí)行，這些都在管理部門。