日前，杭州市國(guó)土資源局出臺(tái)《關(guān)于貫徹國(guó)土資電發(fā)【２０１２】８７號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》明確，當(dāng)土地拍賣溢價(jià)率達(dá)到４９％時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，“從零開(kāi)始”競(jìng)投配建保障性住房和安置用房面積。

    《通知》適用于杭州主城區(qū)今后出讓的所有地塊，其中住宅用地達(dá)到４９％溢價(jià)上線后將進(jìn)入競(jìng)投保障性用房面積程序；商業(yè)用地達(dá)到４９％溢價(jià)上線后，將進(jìn)入競(jìng)投安置用房面積程序。

    杭州市國(guó)土資源局土地利用處副處長(zhǎng)李立軍表示，此次杭州土地拍賣規(guī)則調(diào)整，是為了落實(shí)國(guó)土資源部政策，根據(jù)杭州本地實(shí)際制定的具體操作辦法，以防止“出現(xiàn)因非理性競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致違背市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的高地價(jià)”。

    實(shí)際上，早在去年初，杭州就出臺(tái)了土地出讓要配建一定比例保障房的規(guī)定。不過(guò)當(dāng)時(shí)配建保障房的只是部分地塊。此次新規(guī)，則以土地溢價(jià)幅度為準(zhǔn)，凡是達(dá)到溢價(jià)上線的土地全都進(jìn)入保障房配建競(jìng)投，擴(kuò)大了保障房配建范圍。

    今年７月中旬，國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求市縣國(guó)土資源主管部門進(jìn)一步完善地價(jià)專業(yè)評(píng)估和集體決策程序，合理確定起始價(jià)、底價(jià)。對(duì)預(yù)判成交價(jià)格創(chuàng)歷史總價(jià)新高或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過(guò)５０％的房地產(chǎn)用地（包括商服、住宅或商住綜合），要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。

    今年８月以來(lái)，包括杭州在內(nèi)的多個(gè)一、二線城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)逐月復(fù)蘇向上態(tài)勢(shì)，高溢價(jià)的“地王”重現(xiàn)部分城市，引發(fā)市場(chǎng)的普遍擔(dān)憂。

    １７日，杭州推出的溢價(jià)封頂、保障房配建競(jìng)投新規(guī)第一次接受市場(chǎng)考驗(yàn)。在當(dāng)日舉行的土地拍賣會(huì)上，杭州主城區(qū)的三宗優(yōu)質(zhì)宅地引發(fā)房企大鱷的激烈“爭(zhēng)搶”。三宗宅地都達(dá)到了溢價(jià)封頂線４９％，轉(zhuǎn)入保障房配建面積競(jìng)拍程序最終成交。

    中國(guó)指數(shù)研究院研究員曹旭東表示，從１７日杭州土地拍賣情況看，溢價(jià)封頂對(duì)地價(jià)有一定的抑制作用，“從某種意義上說(shuō)，抑制了‘地王’的出現(xiàn)。”

    不過(guò)，他表示，這一政策并非萬(wàn)能，如果地方政府提高土地起價(jià)，便可做低溢價(jià)率。盡管土地溢價(jià)封頂在４９％，但是配建保障房也是房企的拿地成本。表面上看，土地的溢價(jià)率只有４９％，但加上保障房配建成本，房企拿地總成本會(huì)大大增加，而這些成本最終都會(huì)轉(zhuǎn)到房?jī)r(jià)上。溢價(jià)封頂很可能限了地價(jià)，漲了房?jī)r(jià)。

    而且，溢價(jià)封頂有可能“制造”高價(jià)保障房。由于溢價(jià)到了４９％后立即轉(zhuǎn)入保障房配建競(jìng)投，所以地價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)便表現(xiàn)為保障房建設(shè)面積之爭(zhēng)，而且溢價(jià)能達(dá)到４９％的基本上都是優(yōu)質(zhì)地塊，這些“黃金”地段的保障房如何分配也是一道待解的難題。

    有專家表示，杭州土地市場(chǎng)新規(guī)是對(duì)土地拍賣唯“價(jià)高者得”的一種修正，也是落實(shí)保障房建設(shè)用地的一種嘗試。至于對(duì)抑制地價(jià)上漲能起多大作用，仍有待于更多的土地拍賣實(shí)踐的檢驗(yàn)。