自房地產(chǎn)調(diào)控政策被逐步收緊后，商業(yè)地產(chǎn)被當(dāng)做樓市調(diào)控的“避風(fēng)港”，在受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商青睞的同時(shí)，也吸引了信托公司的目光，對(duì)接商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品開(kāi)始頻頻亮相。

 

　　9月25日，萬(wàn)通地產(chǎn)與外貿(mào)信托合作一個(gè)名為“外貿(mào)信托·富祥13號(hào)投資基金集合資金信托計(jì)劃”，該基金發(fā)行規(guī)模為4.158億元，投向天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目。

 

　　這是萬(wàn)通繼北京萬(wàn)通中心D座物業(yè)后的又一筆股權(quán)融資行為，該信托計(jì)劃的投資回報(bào)率在12.5%～15%之間，就在業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)信托的高收益已經(jīng)“一去不復(fù)返”時(shí)，萬(wàn)通發(fā)行的高收益信托引起了關(guān)注。

 

　　與此同時(shí)，記者從用益信托工作室搜羅數(shù)據(jù)顯示，從9月份信托成立的規(guī)?？?，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)下滑，占比均低于全年平均水平，共成立37款產(chǎn)品共計(jì)99.58億元，占比17.4%，較上月的19%進(jìn)一步下降。

 

　　在這些新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，不乏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的身影。除上述“富祥13號(hào)投資基金集合資金信托計(jì)劃”外，還有“建業(yè)酒店裝修貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”、“鄭州動(dòng)漫基地集合資金信托計(jì)劃”等。

 

　　伴隨著商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)出的一片欣欣向榮的景象，房地產(chǎn)信托已然將目光瞄向了商業(yè)地產(chǎn)，或許會(huì)成為未來(lái)兩年房地產(chǎn)信托的主攻方向。

 

　　收益率頗豐

 

　　曾幾何時(shí)，在眾多的房地產(chǎn)信托中，住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目一直占居高位，少有專項(xiàng)用于興建商業(yè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃。然而，調(diào)控政策趨緊給當(dāng)前住宅地產(chǎn)項(xiàng)目前景帶來(lái)了陰影，部分信托資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

 

　　用益信托工作室研究部經(jīng)理徐穎風(fēng)在接受記者采訪時(shí)表示，今年以來(lái)，在監(jiān)管層要求房地產(chǎn)信托調(diào)節(jié)奏、控規(guī)模背景下，其發(fā)行規(guī)模與占比均有所下降。至于信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)攻商業(yè)地產(chǎn)，早就出現(xiàn)了這種苗頭，當(dāng)住宅市場(chǎng)受調(diào)控以后，商業(yè)地產(chǎn)自然就成了“香餑餑”，信托產(chǎn)品的發(fā)行是跟著政策大方向走的。

 

　　北京某信托公司項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多地成為房地產(chǎn)信托的投資對(duì)象。從持有商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)象來(lái)看，調(diào)控可能會(huì)使資金緊張的開(kāi)發(fā)商愿意整體或階段性出讓持有的商業(yè)物業(yè)來(lái)融資。而投資者開(kāi)始普遍看好商業(yè)地產(chǎn)，也會(huì)使信托公司愿意接受商業(yè)地產(chǎn)作為抵押物或者融資標(biāo)的物，從而出現(xiàn)越來(lái)越多投資商業(yè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃。

 

　　受房地產(chǎn)調(diào)控影響，超過(guò)10%年化預(yù)期收益率的普通住房信托項(xiàng)目基本絕跡，但是商業(yè)地產(chǎn)信托項(xiàng)目的收益率似乎還很豐厚，記者查閱上述三個(gè)信托計(jì)劃說(shuō)明書發(fā)現(xiàn)，這些信托計(jì)劃的投資期限分別為60月期、24月期、24月期，預(yù)期年化收益率分別為15%、10.8%、11.5%。

 

　　以萬(wàn)通中心該信托為例，投資期限為3+2年，即3年項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，2年處置期。信托生效滿2年后，萬(wàn)通地產(chǎn)可提前行使優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，從而提前終止信托計(jì)劃。如果萬(wàn)通地產(chǎn)按時(shí)支付行權(quán)費(fèi)，那么投資者可以獲得的回報(bào)率為12.5%左右，如若萬(wàn)通未能支付行權(quán)費(fèi)，則項(xiàng)目進(jìn)入處置期，彼時(shí)，投資者可獲得的收益最低為15%。

 

　　徐穎風(fēng)說(shuō)：“萬(wàn)通只是個(gè)個(gè)案，受資金成本影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的收益率處于比較低的檔位，基本保持在10%左右，很難出現(xiàn)高收益率的產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托的發(fā)行比例也不會(huì)像2010年那樣突飛猛進(jìn)，達(dá)到50%左右的比例，當(dāng)下也就是20%～30%之間。”

 

　　“10%算是不錯(cuò)的收益率了，綠城的事件，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資的負(fù)面影響較大，各信托公司對(duì)房地產(chǎn)投資信托也采取了較為謹(jǐn)慎態(tài)度，市場(chǎng)上超過(guò)10%收益率的信托產(chǎn)品已十分罕見(jiàn)了。”上述北京某信托公司項(xiàng)目經(jīng)理坦言。

 

　　風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

 

　　商業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品的繁榮發(fā)跡于住宅市場(chǎng)的調(diào)控，從百貨商場(chǎng)到超級(jí)市場(chǎng)，從娛樂(lè)餐飲到購(gòu)物中心，從商品零售到商品批發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門話題。今年以來(lái)，由于限制住宅投資而帶來(lái)擠出效應(yīng)，部分投資資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，而信托公司也認(rèn)識(shí)到對(duì)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)于集中，甚至有公司擔(dān)心住宅地產(chǎn)可能面臨制度性變革而導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)，為此幾乎所有信托公司都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)信托多有涉獵。

 

　　第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)盡管可能是必需品，但由于投資渠道不足，信托資金一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，肯定會(huì)過(guò)剩，造成商場(chǎng)的空置率過(guò)高，最后形成了社會(huì)資源浪費(fèi)。而且，經(jīng)濟(jì)放緩后，消費(fèi)力有所下降，零售業(yè)也隨之受影響，此時(shí)過(guò)分投資商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)產(chǎn)生一定的資金壓力。

 

　　由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)信托計(jì)劃期限都不超過(guò)3年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮的只是短期融資功能，即投資新建商業(yè)地產(chǎn)以部分銷售或者由開(kāi)發(fā)商到期溢價(jià)回購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)退出，或者以商業(yè)物業(yè)作為信托融資標(biāo)的資產(chǎn)。

 

　　“但是，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，銷售并不是其盈利的主要模式。商業(yè)地產(chǎn)的資金回收，主要來(lái)源于租金以及對(duì)租戶提供物業(yè)管理等附加服務(wù)而取得的收入。因此單純依賴對(duì)外銷售并不是一種好的退出方式，甚至可能導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。”某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

 

　　據(jù)悉，萬(wàn)通中心信托資金退出方式有兩種：萬(wàn)通地產(chǎn)回購(gòu)信托資金所持股權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出；萬(wàn)通地產(chǎn)未能回購(gòu)信托資金持有的股權(quán)，外貿(mào)信托通過(guò)處置信托資金所持有天津和信的48.96%股權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出。此時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)須跟隨對(duì)外處置其所持有的天津和信51%股權(quán)，并約定處置款優(yōu)先滿足信托投資本金和收益分配。

 

　　“商業(yè)地產(chǎn)信托和住宅地產(chǎn)是同樣的性質(zhì)，本質(zhì)上都是拿土地和房產(chǎn)作抵押，相當(dāng)于貸款，所以，風(fēng)險(xiǎn)也雷同，兌付、退出可能都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，主要還是看項(xiàng)目，看擔(dān)保措施。”徐穎風(fēng)說(shuō)。