9月的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定難以平靜。當(dāng)房產(chǎn)稅擴(kuò)容還在猜測(cè)之時(shí)，多地陸續(xù)加強(qiáng)了預(yù)收款監(jiān)管。對(duì)此，許多購(gòu)房者紛紛叫好，一些房企坦言“壓力大”。預(yù)售款監(jiān)管制度真的能如人所愿治療樓市爛尾盤、質(zhì)量差等頑疾嗎？處于“金九銀十”關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又會(huì)因此增加怎樣的變數(shù)？
劍指資金難題
在籌備1年多后，武漢市房管局日前宣布，將于10月啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。房管局、銀行和開發(fā)商將簽訂第三方監(jiān)管協(xié)議，并開設(shè)監(jiān)管賬戶，用于存放購(gòu)房人所支付的購(gòu)房款。
根據(jù)監(jiān)管協(xié)議，開發(fā)商可在工程結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收等重大施工節(jié)點(diǎn)，向房管部門申請(qǐng)?zhí)崛≠Y金。房管部門將組織確認(rèn)施工進(jìn)度，批準(zhǔn)后通知銀行向開發(fā)商撥付資金。武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場(chǎng)處處長(zhǎng)劉震介紹，推行這一政策，主要是為了防止開發(fā)商非法挪用購(gòu)房款，從而保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，山東省也出臺(tái)規(guī)定，對(duì)不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售報(bào)價(jià)過(guò)高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，不得核發(fā)預(yù)售許可證書；上海、杭州等地也在研究商品房預(yù)售資金監(jiān)管方案……
武漢上林苑是一個(gè)延期3年未交房的小區(qū)，200多名業(yè)主一直抗議未果。造成這一局面的主要原因正是開發(fā)商擅自挪用預(yù)售款導(dǎo)致資金鏈斷裂。
“對(duì)購(gòu)房者而言，在允許期房銷售的情況下，預(yù)售資金監(jiān)管無(wú)疑是對(duì)他們的有力保護(hù)。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，這一制度最直接的受益者是購(gòu)房者，可以避免開發(fā)商因“跑路”或挪用資金給購(gòu)房者帶來(lái)的損失。
還有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管能確保房子按期完工。即便開發(fā)商資金鏈斷裂，政府仍然能用這筆錢來(lái)保障項(xiàng)目進(jìn)行下去，大大減少購(gòu)房糾紛和欠薪事件的發(fā)生。
房企面臨釜底抽薪
在購(gòu)房者對(duì)預(yù)收款監(jiān)管拍手稱好之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)卻感到了“寒風(fēng)瑟瑟、秋意漸濃”，紛紛開始降價(jià)跑量，盡快儲(chǔ)備資金，以防止即將到來(lái)的資金短缺。
記者近日走訪武漢部分樓盤發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”開局之際，降價(jià)促銷成了許多開發(fā)商的首推策略。武漢光谷某樓盤更是打出了“底價(jià)促銷”廣告?，F(xiàn)場(chǎng)一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，許多開發(fā)商都在開展降價(jià)銷售，以盡量回籠更多的資金。
有開發(fā)商表示，預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)需要大量資金調(diào)度的房企來(lái)說(shuō)壓力非常大。據(jù)了解，目前，許多開發(fā)商都在開盤前將尚未完工的樓房抵押給銀行，以套現(xiàn)資金維持工程進(jìn)度。樓房開盤后開始銷售，再用預(yù)售款償還銀行貸款。
“另外，一些大中型開發(fā)商還會(huì)將上一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款用來(lái)開發(fā)新項(xiàng)目或者進(jìn)入土地市場(chǎng)拿地。如果對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，滾動(dòng)開發(fā)難度就會(huì)很大。”李國(guó)政認(rèn)為。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)售款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%左右，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前開發(fā)貸款和預(yù)售款收緊的情形下，資金實(shí)力一般的中小房企很可能被淘汰。
“金九銀十”或起變數(shù)
在預(yù)售款受限的情況下，開發(fā)商面臨更加嚴(yán)峻的資金困境，無(wú)奈之下必將采取降價(jià)促銷，預(yù)計(jì)短期內(nèi)還會(huì)掀起新一輪推盤熱潮，“金九銀十”的漲價(jià)狂風(fēng)或許難以再起。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要想真正達(dá)到預(yù)期效果，還需嚴(yán)格執(zhí)行制度，并配以期房轉(zhuǎn)讓等配套制度。
億房研究中心研究員鄢峰表示，前幾個(gè)月的降價(jià)銷售導(dǎo)致開發(fā)商利潤(rùn)率普遍不高，多數(shù)開發(fā)商手上資金并不充裕。而加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，又將開發(fā)商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢(shì)下，開發(fā)商選擇降價(jià)出貨、加速回籠資金將是必然之舉。“原先預(yù)計(jì)10月以后才會(huì)出現(xiàn)的降價(jià)潮可能提前到來(lái)，‘金九銀十’的旺銷將難以帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。”
鄢峰認(rèn)為，因?yàn)榱鲃?dòng)性壓力，不少拖延開發(fā)周期的房企將會(huì)加快現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)，市場(chǎng)可能在短期內(nèi)大量增加供應(yīng)。“預(yù)售款監(jiān)管會(huì)對(duì)捂盤行為帶來(lái)直接的現(xiàn)金流壓力，對(duì)在建樓盤的資金供應(yīng)和質(zhì)量、工程進(jìn)度保證等將帶來(lái)正面作用，同時(shí)還將延緩開發(fā)商的拿地、開發(fā)、擴(kuò)張速度。”
但也有專家對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的效果心存憂慮。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東認(rèn)為，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，主要是為了防止開發(fā)商挪用資金，但也會(huì)將部分實(shí)力有限的中小企業(yè)淘汰出局。“實(shí)質(zhì)的影響和效果還得看實(shí)際操作的執(zhí)行力度。”張東說(shuō)。
今年年初，杭州一大型房企破產(chǎn)，導(dǎo)致1.8億元預(yù)售款蒸發(fā)。有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，雖然杭州早已建立預(yù)售款監(jiān)管制度，但實(shí)際執(zhí)行效果并不理想。
若預(yù)售資金真的被嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)于房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。張東建議，在設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管制度的同時(shí)，還要設(shè)立土地拍賣制度、測(cè)量師制度、期房轉(zhuǎn)讓制度等配套制度，確保整個(gè)預(yù)售過(guò)程的規(guī)范性。
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