今年以來(lái)外資對(duì)我國(guó)樓市的大幅降溫，與人民幣的貶值預(yù)期、樓市的持續(xù)調(diào)控、以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)探底密切相關(guān)。

　　據(jù)《央廣新聞》報(bào)道，美國(guó)頭號(hào)房企鐵獅門再度低調(diào)叫賣囤地，其急于轉(zhuǎn)手的位于上海新江灣城的兩塊地，轉(zhuǎn)讓總價(jià)合計(jì)48億元左右。

　　實(shí)際上，這并非是外資對(duì)我國(guó)樓市逐漸降溫的個(gè)案，早在去年9月，全球最大的私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)就將其上海Channel1購(gòu)物中心的95%股權(quán)，作價(jià)14.6億元售予新世界發(fā)展公司。

　　而今年以來(lái)，外資對(duì)樓市的降溫更已呈加速之勢(shì)，以今年前7個(gè)月利用外資（樓市）228億元推測(cè)，全年預(yù)計(jì)利用外資可能在400億元左右，僅分別為2010年和2011年利用外資（樓市）的一半左右。

　　固然，外資對(duì)我國(guó)樓市投資的降溫，就具體個(gè)案而言，可能存在諸多可能——或因外資總部需要資金回籠、或因其投資策略有所改變。但就整體而言，今年以來(lái)外資對(duì)我國(guó)樓市的大幅降溫，與人民幣的貶值預(yù)期、樓市的持續(xù)調(diào)控、以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)探底密切相關(guān)。

　　以人民幣的貶值預(yù)期為例，過(guò)去兩年（2010年-2011年）人民幣兌美元升值7.7%，其時(shí)外資進(jìn)入我國(guó)樓市，即使所投項(xiàng)目本身不贏利，由人民幣升值所帶來(lái)的貨幣收益即可高達(dá)7.7%。

　　而今年以來(lái)，美元匯率已由年初6.3001，升至當(dāng)下的6.3449，即人民幣兌美元已貶值0.7%。這意味著當(dāng)下外資投資樓市，不僅其投資的“貨幣升值”效應(yīng)已經(jīng)弱化，而且由人民幣貶值預(yù)期所帶來(lái)的貨幣風(fēng)險(xiǎn)更已呈放大趨勢(shì)。

　　以樓市的持續(xù)調(diào)控為例，雖然近期市場(chǎng)有所回暖，如成交量放大，房企拿地?zé)崆檩^高，但是在保障房即將大規(guī)模建成推出、以及房產(chǎn)稅正更大區(qū)域的擴(kuò)圍之下，面對(duì)滿足剛性需求的局部增加、以及對(duì)純粹投資性需求的結(jié)構(gòu)性鎖定，外資投資我國(guó)樓市的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已呈持續(xù)放大之勢(shì)。

　　再以經(jīng)濟(jì)的持續(xù)探底為例，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過(guò)2009年-2010年的短暫復(fù)蘇后，因過(guò)度的投資刺激、以及其后歐債危機(jī)的持續(xù)惡化，不僅使得外需低迷持續(xù)拖累我國(guó)經(jīng)濟(jì)。自去年下半年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已持續(xù)走低，今年上半年GDP增速更是時(shí)隔三年再度“破8”（7.8%），其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)亦呈疲態(tài)。在這樣的格局之下，外資投資我國(guó)樓市的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)亦已持續(xù)加大。

　　當(dāng)然，就風(fēng)險(xiǎn)源的識(shí)別和傳導(dǎo)而論，上述幾大因素對(duì)外資逐漸降溫我國(guó)樓市，存在一定的互為條件、交叉反射的現(xiàn)象。以此推斷樓市短期內(nèi)已無(wú)回暖可能，應(yīng)該是無(wú)可置疑的。因?yàn)?，?duì)于當(dāng)下而言，如上一輪大幅放松貨幣的基礎(chǔ)條件已不復(fù)存在。而啟動(dòng)收入分配制度改革、以及拉動(dòng)內(nèi)需平衡經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，亦均需以抑制房?jī)r(jià)上漲、或加大房?jī)r(jià)降幅為前提。