9月到來之前，樓市住宅成交量上下波動(dòng)較大，熱銷與滯銷項(xiàng)目并存。8月份以來，連續(xù)四周漲跌交錯(cuò)的小規(guī)律已基本形成，由于正常的市場(chǎng)波動(dòng)，上周(8·20-8·26)成交量重現(xiàn)回升之勢(shì)。根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京市期房、現(xiàn)房商品住宅累計(jì)成交3602套，環(huán)比之前一周(8·13-8·19)增加10.7%；商品住宅的整體成交均價(jià)為21334元/平方米，環(huán)比上漲2%。

　　兩極分化現(xiàn)象加劇

　　在本月開盤的項(xiàng)目中，除了中信禧園以外，其余項(xiàng)目簽約率均在百套以下，新增項(xiàng)目去化率降低。一方面，近期傳統(tǒng)熱銷項(xiàng)目入市減少；另一方面，前期熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。如徜徉嘉園、格蘭山水、香悅四季花園等多期項(xiàng)目8月成交均價(jià)比前期都有上漲，但增長(zhǎng)幅度基本在2%左右。

　　值得一提的是，“兩極分化”成為近期的樓市成交主要特征之一。數(shù)據(jù)顯示，上周北京市成交均價(jià)2萬元/平方米以下的商品住宅共有2697套，環(huán)比之前一周增長(zhǎng)32.7%，其中1萬元/平方米以下的有395套，環(huán)比大增75.6%；與此同時(shí)，成交均價(jià)5萬元/平方米以上的商品住宅需求井噴，上周累計(jì)成交101套，環(huán)比增加10.4%。與之形成鮮明對(duì)比的是，整個(gè)7月，均價(jià)5萬元/平方米以上的商品住宅僅僅成交了95套。

　　一位資深房地產(chǎn)人士透露，部分熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)的苗頭，對(duì)近期銷售情況造成了一定的影響。對(duì)于不同類型項(xiàng)目而言，這種影響有著天壤之別。普通住宅項(xiàng)目的購(gòu)房者受到資金預(yù)算的瓶頸限制，在目標(biāo)項(xiàng)目上調(diào)價(jià)格的客觀現(xiàn)實(shí)下，往往會(huì)退而求其次，將購(gòu)房目標(biāo)重新鎖定在價(jià)格更低的項(xiàng)目上，這正是近期低價(jià)項(xiàng)目，尤其是萬元以下超低價(jià)項(xiàng)目走俏的重要原因之一。例如上周收獲頗豐的首創(chuàng)瀾茵山和金橋?yàn)I河麗舍，成交均價(jià)都在1萬元/平方米以下，而高端項(xiàng)目的買家卻信奉“買漲不買跌”，往往以漲價(jià)作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值走向的核心指標(biāo)之一， 8月中信城、金茂府、五礦萬科如園、西山壹號(hào)院等項(xiàng)目提價(jià)入市，成為高端市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)，買家的追漲心態(tài)也一定程度上導(dǎo)致成交量激增。

　　中大戶型悄然走熱

　　除了以上特征外，8月份樓市的成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化。根據(jù)偉業(yè)顧問的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月90至150平方米的中大戶型成交占比明顯提高，與7月相比提高了6%，與年初相比提高了12%，而90平方米以下戶型的成交占比則出現(xiàn)了明顯下降，成交占比與年初相比下降了11個(gè)百分點(diǎn)。在各售樓現(xiàn)場(chǎng)，小三居、大兩居的戶型普遍受到客戶的青睞。

　　除了改善型購(gòu)房需求比例有小幅上升這一原因之外，在限購(gòu)限貸將持續(xù)從緊的大背景下，人們“一步到位”的置業(yè)觀念逐步強(qiáng)化，也是導(dǎo)致8月中大戶型房源成交占比明顯增加的重要原因。不少外地購(gòu)房人對(duì)于好不容易取得的購(gòu)房資格倍加珍惜，更愿意選擇能夠滿足家庭未來長(zhǎng)期需求且成長(zhǎng)價(jià)值突出的產(chǎn)品。從偉業(yè)顧問提供的1月、8月住宅項(xiàng)目銷售金額TOP10排行榜中可以看出，1月北京樓市住宅銷售呈現(xiàn)出中小戶型和高端住宅兩頭強(qiáng)的特點(diǎn)，而進(jìn)入8月以后，主打中大戶型產(chǎn)品的項(xiàng)目開始熱銷，占TOP10比例達(dá)到60%，中信城、首開國(guó)風(fēng)美唐、潤(rùn)澤公館、金地萬科朗潤(rùn)園、中糧萬科長(zhǎng)陽半島、保利中央公園等項(xiàng)目均表現(xiàn)不俗。

　　隨著傳統(tǒng)樓市銷售旺季的來臨，更多符合客戶需求的產(chǎn)品也將入市銷售，購(gòu)房者可隨時(shí)關(guān)注預(yù)購(gòu)樓盤發(fā)布的動(dòng)態(tài)信息，以便9、10月份擇機(jī)出手。

　　房企推盤有點(diǎn)“摳”

　　8月下半月以來，開發(fā)商逐漸放慢推盤速度。記者了解到，上周北京僅有3個(gè)老項(xiàng)目后期開盤，分別為首開國(guó)風(fēng)美唐、首開國(guó)風(fēng)美侖和水色時(shí)光花園，累計(jì)新增商品住宅供應(yīng)463套、44.7萬平方米，套數(shù)環(huán)比減少57.4%，面積驟降49.8%。3個(gè)項(xiàng)目中，除首開國(guó)風(fēng)美唐價(jià)格與7月開盤價(jià)格持平之外，另外兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格均有上調(diào)。其中，水色時(shí)光花園單價(jià)上調(diào)700元，首開國(guó)風(fēng)美侖單價(jià)則上調(diào)2000元。

　　如此少的推盤量引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的猜測(cè)和憂慮。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因有三：首先，一些項(xiàng)目前期大量開盤，存貨已經(jīng)得到集中釋放；其次，部分開發(fā)商對(duì)“金九銀十”預(yù)期較高，集中選在9月或10月入市；再次，近期市場(chǎng)上新增項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)跡象增多，在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)可能遭遇了更為嚴(yán)格的審查。也有業(yè)內(nèi)專家提醒，倘若9月、10月的項(xiàng)目供應(yīng)量依然不足，庫存量持續(xù)降低，供需比差距明顯拉大，或?qū)⒃斐赏緝r(jià)格上調(diào)。

　　事實(shí)上，在9月到來之前，開發(fā)商的試探心態(tài)頗為普遍。價(jià)格上調(diào)等多重因素不但導(dǎo)致7、8月成交出現(xiàn)疲軟，也使得下半年的樓市走向存疑，相應(yīng)的項(xiàng)目開盤策略也越來越謹(jǐn)慎，“少量多次”推盤現(xiàn)象再次出現(xiàn)。以上述3個(gè)項(xiàng)目為例，各項(xiàng)目單次只推出了一兩棟樓，平均每個(gè)項(xiàng)目新推房源僅有154套。針對(duì)這種現(xiàn)象，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，“少量多次”的開盤策略可以使開發(fā)商更為靈活地掌握“隨行就市”的定價(jià)原則，并能根據(jù)市場(chǎng)反映快速調(diào)整營(yíng)銷策略，這也從側(cè)面反映出房企對(duì)于未來市場(chǎng)的信心不足。