傳統(tǒng)概念上的“招保萬金”四大行業(yè)巨頭的半年報悉數(shù)亮相，整體盈利能力的下降折射出中國房地產(chǎn)業(yè)暴利時代正在漸行漸遠(yuǎn)。
無論是主打剛需產(chǎn)品并以快速周轉(zhuǎn)見長的萬科和保利地產(chǎn)，還是堅持中高端路線謀取高利潤率的招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)，均出現(xiàn)盈利遠(yuǎn)低于營收的格局。這四家特點各異的開發(fā)商也基本代表了不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的整體表現(xiàn)，營業(yè)收入繼續(xù)增長，但毛利率、凈利潤下降和存貨、資產(chǎn)負(fù)債率上升，成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。
值得關(guān)注的是，上述四家開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況并沒有惡化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場調(diào)控似乎仍具備一定的實力。
盈利能力下滑
通過Wind按照申萬行業(yè)分類可以發(fā)現(xiàn)，2012年1至6月，“招保萬金”四大上市房企營業(yè)收入總額超過675億元，較去年同期的484億元增長39.46%，接近四成。而去年同期這四家房企營業(yè)收入增幅僅僅為11%。
得益于結(jié)算面積的增多，萬科上半年營業(yè)收入增幅最大，增長53.7%至307.2億元。保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)分別實現(xiàn)營業(yè)收入201.83億元、100.8億元和64.7億元，分別增長32.86%、24.58%和25.5%。
但與營業(yè)收入高增長不匹配的是，這四家房企凈利潤僅僅微增2.5%，由去年同期的77億元增加至79億元，只增加了2億元。
由于產(chǎn)品路線和經(jīng)營模式不同，四家企業(yè)的凈利潤出現(xiàn)分化，其中萬科同比增長25.1%至37.3億元，金地集團(tuán)增長5.1%至5.02億元，招商地產(chǎn)則下降16.89%至12.21億元，保利地產(chǎn)下降10.16%至25.1億元。
從利潤率來看，四大房企平均銷售毛利率從去年的43.25%跌至40.5%，凈利潤率則從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點。
如果按照盈利能力指標(biāo)中的凈利潤與營業(yè)總收入比來算，四大企業(yè)全線下降。除金地集團(tuán)凈利潤率低至7.8%，同比下降1.5個百分點外，其他三家房企凈利潤率基本在12%左右，且都出現(xiàn)了較去年6個點左右的下滑。
對于凈利潤率下降的原因，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)幾乎均解釋為“合作項目結(jié)轉(zhuǎn)較多”所致，通過合作開發(fā)來應(yīng)對樓市風(fēng)險成為大型開發(fā)商的共同現(xiàn)狀。不過，這也同時帶來了凈利潤增長低于營業(yè)收入的尷尬。
另一個導(dǎo)致利潤率下降的原因是銷售費用的大幅增長，這主要是因為淡市下的營銷難度加大所致，四大房企銷售費用整體上漲了24%至23億元。
此外，預(yù)收賬款被認(rèn)為是上市房企未來盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的預(yù)收賬款增長并不理想，僅僅由去年同期的330億元增長4.5%至345億元。
庫存有增無減
盡管房企今年以來大舉推行去庫存策略，但房企庫存量依然有增無減，其中“招保萬金”四大房企庫存貨值，由年初的4760億元進(jìn)一步上升8.4%至5158億元。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計亦顯示，2012年上半年，包括上述四大房企在內(nèi)的68家上市開發(fā)商實現(xiàn)營業(yè)收入約1118億元，同比增長26%；凈利潤約170億元，同比增長近6%。同時，這68家上市房企的存貨也同比增加近三成，達(dá)7996億元。
但各大房企的促銷跑量策略，對改善現(xiàn)金流狀況頗見成效，其中上述四大房企手中持有的現(xiàn)金量由年初的855億元增加28%至1092億元。
以萬科為例，截至6月底，萬科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%。金地集團(tuán)目前持有的現(xiàn)金高達(dá)190.3億元，為一年內(nèi)到期借款的1.6倍。
最為明顯的是保利地產(chǎn)，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為16.15億元，同比增長119.55%，經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)三年為負(fù)的情況得以改善。
現(xiàn)金流的改善和開發(fā)商減少拿地也存在直接關(guān)聯(lián)，減少拿地在一定程度上也反映出開發(fā)商資金壓力僅僅是相對減輕。
從龍頭萬科的情況來看，上半年萬科在土地市場上頗為保守，一季度甚至在招拍掛市場上沒有收獲。1至6月，萬科僅僅新增加開發(fā)項目14個，對應(yīng)規(guī)劃建筑面積合計為213萬平方米，僅僅約為去年同期的一半。
更明顯的是金地集團(tuán)，該公司全年計劃106億元，但在今年上半年卻“顆粒無收”，半年內(nèi)“零”拿地的情況在整個行業(yè)都頗為罕見。
盡管上半年營收情況不錯，但開發(fā)商對下半年仍不樂觀，“招保萬金”四大房企均把靈活促銷和加快去化速度作為重要目標(biāo)。
金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的底部已基本形成，房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼的必要性和可能性較低，但限購、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)不會退出，各主要城市可售庫存和新增供應(yīng)仍維持較高水平，房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。
金地集團(tuán)同時稱，由于銷售價格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計將對公司2012年的利潤產(chǎn)生較大壓力。
大型房企中除了保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)凈利潤下降之外，富力地產(chǎn)不久前也發(fā)出業(yè)績預(yù)警，稱凈利潤將同比大幅減少。此外，華僑城凈利潤也同比下降4.2%。
即便是萬科，繼去年實現(xiàn)凈利潤96.2億元之后，今年沖刺百億利潤大關(guān)是其重要目標(biāo)，而萬科要在下半年實現(xiàn)63億元的凈利潤依然壓力不小。
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