從不同市場類型來看，住宅市場受到調(diào)控的影響最大，而非住宅類商業(yè)地產(chǎn)等市場基本未受影響，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了比較火爆的行情，保障性住房正在大力推進(jìn)，隨著宏觀調(diào)控政策的微調(diào)，“穩(wěn)增長”措施到位，樓市穩(wěn)定發(fā)展趨勢將得以延續(xù)。這說明，樓市目前并不悲觀。

    如何客觀地評判樓市，是影響樓市調(diào)控及其走向的問題，據(jù)筆者了解，當(dāng)前樓市趨于理性和正常，投資投機(jī)性需求得到了有效遏制，狀態(tài)很好。如果保持這種狀態(tài)，沒有必要出臺更嚴(yán)厲的政策。

    不樂觀也不悲觀

    本輪樓市調(diào)控空前嚴(yán)厲，樓市成交一度急劇下滑，出現(xiàn)了量價齊跌的情形。不過，隨著宏觀調(diào)控政策的微調(diào)，近來觀望情緒減少，量價雙雙出現(xiàn)反彈。價格的反彈值得關(guān)注，但并不具普遍性，整體幅度也不大，樓市仍然處于供需雙方相持階段。

    日前，中國房協(xié)副會長朱中一向筆者表示，中央的調(diào)控意圖是擠出樓市投資投機(jī)性需求，促使其回歸理性和正常的狀態(tài)。從目前來看，可以說已經(jīng)基本實現(xiàn)了這樣一個目的，樓市的狀況很好，是一種比較理想的狀態(tài)。

    近日，國務(wù)院督察組已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束對北京、上海、四川、江蘇等16個省市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的督查，總體上給予了肯定，這也意味著樓市調(diào)控政策加碼的可能性不大，可能傾向于微調(diào)或督促個別地方政府嚴(yán)格貫徹執(zhí)行中央的調(diào)控政策。

    從不同市場類型來看，住宅市場受到調(diào)控的影響最大，而非住宅類商業(yè)地產(chǎn)等市場基本未受影響，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了比較火爆的行情，保障性住房正在大力推進(jìn)，隨著宏觀調(diào)控政策的微調(diào)，“穩(wěn)增長”措施到位，樓市穩(wěn)定發(fā)展趨勢將得以延續(xù)。這說明，樓市目前并不悲觀。

    當(dāng)前不樂觀的因素在于，房價反彈可能導(dǎo)致更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為50個，下降的城市僅有9個。上漲城市的數(shù)量較6月份翻了一倍，同時也超過上半年新房環(huán)比價格上漲的城市數(shù)量之和。這是值得關(guān)注的苗頭。

    偉業(yè)我愛我家向筆者表示，如果房價出現(xiàn)明顯的反彈趨勢，新的樓市調(diào)控政策的出臺將不可避免，而政策出臺的方向可能趨向于增加市場供應(yīng)，比如增加住宅用地供應(yīng)，增加保障房和商品住宅供應(yīng)等。

    業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，更嚴(yán)調(diào)控政策出臺與否，還要看未來一段時期，特別是未來兩三個月房價的走勢，而在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，堅決遏制房價反彈情況下，房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性并不大，年內(nèi)樓市可能在平穩(wěn)中過渡。朱中一告訴筆者，如果樓市保持這種狀態(tài)，沒有必要出臺更嚴(yán)厲的政策。

    量價齊升已是強(qiáng)弩之末

    從前7個月的走勢來看，樓市持續(xù)復(fù)蘇跡象明顯。如在北京，前7個月亦莊區(qū)域成交量漲幅超過30％ ，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1—7月份亦莊區(qū)域新房市場純商品住宅成交量為1077套，比去年同期上漲33．1％，前7個月成交量接近去年全年水平。偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析表示，成交量明顯上漲主要因為以剛性需求旺盛，區(qū)域內(nèi)改善需求得以順利釋放。

    不過，進(jìn)入8月，北京樓市的成交量又出現(xiàn)了一定的回落。官方數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，北京全市新建住宅簽約 9472套，純新房成交6700套，較上月下降10％；同期北京二手房住宅簽約8580套，同比下降17％。表明剛性需求集中釋放后，市場反彈勢頭減弱。

    值得關(guān)注的是，今年以來，代表高端市場的豪宅項目表現(xiàn)相對搶眼。以7月上海市場為例。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，上海別墅7月共計成交391套，成交面積89698．6平方米，總成交金額為260298萬元。盡管上述三個指標(biāo)均有所下跌，但成交均價上升至29019元／平方米，環(huán)比上漲12．41％，同比去年7月上漲0．86％。

    7月北京普通住宅市場成交量迎來調(diào)整性下挫，而別墅市場依舊保持良好的上升勢頭，成交持續(xù)放量。偉業(yè)顧問市場部提供給筆者的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月北京別墅共成交366套，環(huán)比上漲4．6％。偉業(yè)顧問市場發(fā)展部總經(jīng)理袁陽表示，別墅成交量的持續(xù)回升，說明改善性購房客戶正在持續(xù)入市。

    從價格上看，別墅市場與普宅市場相比保值性凸顯，價格更加平穩(wěn)，未見有明顯的回落現(xiàn)象。同樣來自偉業(yè)顧問市場部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京別墅市場成交價格為24201元／平方米，與去年同比僅小幅下降1．5％，而普宅市場成交價格為20525元／平方米，與去年同比下降8．3％，表明別墅價格相對堅挺。

    來自三四線城市的開發(fā)商向筆者表示，這輪樓市調(diào)控對不設(shè)限購的三四線城市影響不大，當(dāng)?shù)匦枨笕匀痪薮?，其對未來市場前景仍然樂觀。

    而偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉談到限購城市樓市時表示，在限購的大背景下，不斷萎縮的購房需求很難再支撐樓市的持續(xù)回暖。他認(rèn)為，目前樓市的量價齊升已是強(qiáng)弩之末，“金九銀十”全國多地樓市成交量和房價都將趨向平穩(wěn)。