據了解,日前國務院樓市督查組在濟南約見綠地、重汽、中海、魯能、陽光100等品牌開發(fā)商,時隔多日,與一線城市的沸沸揚揚、人心惶惶相比,濟南業(yè)內并未因此掀起大的波瀾。近日,參與約見的開發(fā)商們在采訪中表示,濟南非全省、更非全國樓市風向標,不管是橫向還是縱向相比,濟南的房價都處于一個相對合理的水平。所以,濟南的樓市發(fā)展受到了督查組的認可,而新政策的出臺需要較長的醞釀期,短時間出臺的可能性并不大。

    后調控有幾種可能

    中國重汽房地產開發(fā)公司總經理楊斌對于后調控的可能性判斷為:“無可能,更無必要”。他認為,目前政策已經完全到位,成交量的放大不過是冰點之后的復蘇,回暖并非過熱。對于傳言較廣的房產稅,他認為,“普遍收取”的政策亦值得商榷,任何一種稅收的收取都會給敏感的剛需購房者造成成本疊加,增加購房者負擔。而另一個理由則是對中國整體經濟的不樂觀,實體經濟沒有好轉,房地產業(yè)不可能脫離整體的經濟背景而一枝獨秀。

    而綠地集團山東事業(yè)部總經理侯光軍對政策的加碼持相同看法:“短時間出臺新政沒有可能,新政策不管是房產稅還是其他,都需要很長時間的醞釀期。”他表示,從交流的情況來看,調查組是就政策執(zhí)行的情況進行摸底,但也發(fā)出一個防止房價抬頭的信號,所以十八大之前,調控政策亦不會放松。

    眾開發(fā)商對于濟南的信心來自于平穩(wěn)的樓市表現。在侯光軍看來,濟南房價的上漲屬于成本性上漲,如材料、人工。楊斌談道,與其它省會城市或計劃單列城市相比,濟南的房價一直偏低。而政策對其影響也相對滯后,往往要比其它城市晚半年的時間。

    一線的恐慌與濟南的淡定

 

    從各種統計數據表明,房價的表現確乎觸動了那根敏感的神經。報告顯示,7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元/平米,環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個城市環(huán)比上漲,30個城市環(huán)比下跌。與上月相比,環(huán)比上漲的城市個數增加25個。

    成交量降幅的收窄,正在傳遞市場平穩(wěn)跡象。“在實施最嚴格限購政策的北京、上海、廣州,成交量也出現了明顯回升,這說明限購政策已不足以抑制銷售的回升。”世聯地產數據分析顯示。而土地市場也有暗流涌動,北京、廣州等城市相繼出現的“地王”讓業(yè)內平添了幾分擔憂。在北京,和裕地產以37875元/平米的樓面價捧得一商業(yè)金融地塊,成交價位居北京歷史上同類地塊第二位；在此之前,赫華恒瑞地產以26.3億元購得北京萬柳地塊,折算樓面地價近4萬元/平米,刷新了北京和全國單價地王紀錄。地王“四處開花”試探市場底線,大量高溢價地塊的出現無疑增加了中央有關部門對于房地產市場的關注,而一線城市出現的政策恐慌多來源于此。

    與一線城市沉浸于“房產稅擴容”與“利用個人住房信息系統精確打擊投資性購房”等恐慌相比,濟南的樓市絕地復生但無疑“遜色”很多。從上半年成交情況來看,命運多舛的樓市1月份成交僅120套,2月份開始有所突破,成交1759套,3月份成交2316套,4月份成交2866套,5月份成交2617套,6月份成交3289套,7月市場成交達到今年來的峰值,達到4150套的新高。世聯怡高對此判斷,這一現象由之前數月數個利好因素累加作用形成:市場調控松綁預期形成,開發(fā)商低價房源大量入市,剛需由觀望到出手；而另一方面,央行兩次降息,使得購房貸款利率將大幅降低,這針強心劑加快了樓市復蘇。

    受銷售量放大的積極影響,2012年上半年,濟南土地成交53宗,315.81萬平米,相比去年同期宗數上漲23.26%,面積上漲160.44%。由于土地供應量的大增,土地成交面積上漲一倍有余。但以上土地以底價成交為主,成交的53宗土地中,僅有三宗土地為溢價成交。

 

    調控要回歸本質

    調控的目的是什么?記者采訪中,購房者對于調控并非一片叫好之聲。一位購房者就其2011年初在濟南東部購買的房產算了一筆賬——總房款673670元,首付30%為202101元,剩余房款做了30年商業(yè)按揭,以基準利率進行按揭還款,每月需支出3153元,這筆貸款給她帶來不小開支壓力,所以她非常懷念8.5折優(yōu)惠利率,更對7折利率艷羨不已,“相比8.5折優(yōu)惠利率,我每月需要多支出300多元,30年下來,也需要多付十多萬呢!”事實上,不少購房者都對此進行過比較,調控帶來的房價優(yōu)惠基本上被按揭利率和折扣上升“吃”掉了。

    不少業(yè)內人士也在反思調控的目的。楊斌談道,事實證明在此過程中老百姓得到的實惠并不多,除了金融成本增加,還要開多種證明,購房者需要付出的精力和時間成本隨之增加。不單是購房者,開發(fā)商也需要付出更多成本,首先,融資成本急劇上升,社會融資的成本動輒15%以上,20%的也屢見不鮮；其次,各類監(jiān)管資金的增加也使房企的成本加大,購房者成本相應增加。所以他呼吁政府理順關系,防止借調控之名的成本增加,從而達到降房價的目的。

    他表示,政府應建立梯次消費保障體系,讓廉租房、公租房、限價房、商品房等形成差別供給,讓購房者各得其所。他給了一個形象的比喻,“這就同汽車消費一樣,買奧迪與買奧拓,前者的購置稅高很多,但從未有人認為這有什么不妥”。