在國家政策的調(diào)控之下,房地產(chǎn)的發(fā)展儼然進(jìn)入了下半場。在后調(diào)控時代,不管是開發(fā)商還是投資者的投資中心逐漸從以前的住宅市場,向商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移。在這樣的背景下,本來就很專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資,究竟蘊含著怎樣的機遇,投資商用物業(yè)必須注意哪些因素?且看專家建議。

　　商圈成熟度

　　專家解析:一個城市核心商圈的成熟度直接決定了其商鋪的投資價值,一般來說越是成熟的商圈,投資收益越穩(wěn)定,而這也決定了投資回報率穩(wěn)定,但也比較小。比如有的旺角商鋪已經(jīng)很成熟,一般很少出售,而且即使有也售價高昂,普通投資者難以承受。

　　現(xiàn)有商鋪租金與售價

　　專家解析:現(xiàn)有租金水平與賣價直接決定了核心商圈商鋪未來的增值潛力以及投資回報率,只有全面調(diào)查了解到了當(dāng)前的商鋪租金情況才有可能計算出未來的投資回報率。

　　商圈業(yè)態(tài)組合水平

　　專家解析:一個商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的組合水平,直接決定了該商圈未來的增值潛力和價值。一個商業(yè)業(yè)態(tài)組合水平高,比如商業(yè)業(yè)態(tài)配置合理而且高中低端商業(yè)都兼具的商圈未來的發(fā)展空間就大,其商鋪的增值潛力就大,投資回報率相對就高。

　　商圈人流量與消費者結(jié)構(gòu)

　　專家解析:交通便利、居住人口眾多,高端人群豐富的商圈,不但可以帶來大量的人氣,同時更能創(chuàng)造更多的消費需求。因此,一個商圈的地理位置以及其輻射范圍內(nèi)的居住人群結(jié)構(gòu)都是決定其商鋪未來發(fā)展的重要因素。一般來說,地處城市核心并且有軌道交通的地方人流量相對較大,其消費者結(jié)構(gòu)水平也相對偏高。

　　寫字樓集中區(qū)

　　專家解析:選寫字樓盡量找寫字樓集中的區(qū)域,因為這些區(qū)域周邊配套相對比較成熟,而且企業(yè)的進(jìn)入也有趨同效應(yīng)。比如城市的CBD或者大型工業(yè)園區(qū)的中心,這些區(qū)域?qū)懽謽堑奈磥淼陌l(fā)展空間大,因此增值潛力就更大。如江北嘴、新牌坊以及大坪等區(qū)域。

　　投資“一手”寫字樓

　　專家解析:為了降低交易風(fēng)險,新手盡量選擇一手寫字樓。若綜合考慮升值與租賃兩個方面,則建議選擇3年左右的次新寫字樓,不僅周邊的配套相對成熟,人氣上漲過程中,價格也有進(jìn)一步上漲的空間,而且由于時間還不太久,產(chǎn)品設(shè)計不會顯得過于落伍。

　　如果純粹為了投資而投資,現(xiàn)在或許不是最好的選擇,但是如果兼顧自用而選擇投資寫字樓,將其更重要的使用功能發(fā)揮出來,或許是寫字樓投資的最高境界。