“7月份，公司接觸了好幾家想做信托產(chǎn)品的房企，其中不乏大型知名房企，甚至有央企。”某信托機構(gòu)內(nèi)部資深人士向記者透露，融資額度不同，年限多為2年期以內(nèi)，種類多為貸款類集合資金信托，有的信托期限相對自由，既可以延期也可以提前終止。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年3、4季度兌付金額或超1200億。國泰君安統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3季度信托兌付達到全年高峰為716億元。事實上，在所有的信托類型中，房地產(chǎn)信托在3季度的兌付規(guī)模是最高的。
值得一提的是，用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資規(guī)模達701.61億元，占信托產(chǎn)品融資總規(guī)模比重為22%。對此，上述資深人士向記者表示，在第3季度的信托兌付高峰時期，不少房企新一輪借道信托融資輸血的步伐開始加快，動作頻繁，這意味著有些房企可能是借助新債償還舊債，需要警惕風險。
信托融資動作密集
進入7月份，多家房企信托融資動作不斷。7月3日，萬通地產(chǎn)宣布，為旗下全資子公司天地置業(yè)提供擔保，向華潤深國投信托申請信托貸款1億元，期限12個月。
7月9日，向來鮮有信托融資動作的合生創(chuàng)展通過中投信托，發(fā)起了2億元-4.5億元集合資金信托計劃，所獲資金將用于北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司旗下的“合生麒麟社”項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，為期18-24個月。7月11日，中信地產(chǎn)委托英大信托為旗下北京中信新城逸海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集資約3.6億元，用于大興亦莊新城X1-3項目西區(qū)建設(shè)。
值得一提的是，不管是A股上市公司，甚至在港上市的內(nèi)房企也頻頻借助信托產(chǎn)品融資。據(jù)悉，碧桂園今年以來已通過中鐵信托，為旗下武漢、內(nèi)蒙古、如山湖等地的酒店業(yè)務(wù)融資4筆，涉及資金達4億元，收益率最高者超過11%。
更為值得注意的是，據(jù)消息人士向本報記者透露，中糧地產(chǎn)也正在洽談一筆3億元的信托融資，據(jù)悉融資期限初步設(shè)為2年，可延期或者提前終止，預期年化收益率為9%，主要用于旗下5個項目的開發(fā)經(jīng)營。
除此之外，據(jù)用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(7月9日-7月15日)內(nèi)，僅投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品就有8款發(fā)行，共募集資金23.49億元，占報告期信托產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模的比例為22.80%。
警惕“新債換舊債”風險
“信托產(chǎn)品發(fā)行成本是根據(jù)企業(yè)資質(zhì)等各種因素判斷的，如果年收益率達到9%，那么其發(fā)行成本肯定是要高于這一比例的。舉例來說，收益率在11%以上的信托，成本要高于15%。”上述信托機構(gòu)的資深人士向本報記者表示，這意味著一些企業(yè)不惜高成本發(fā)行信托產(chǎn)品融資，可能是用于正常項目經(jīng)營。不過這也很容易讓業(yè)內(nèi)聯(lián)想到“救急”，企業(yè)資金鏈緊張，需要現(xiàn)金輸血。當然，甚至可能是企業(yè)用于還債的。
事實上，借新債換舊債而導致項目陷入死循環(huán)的前例不是沒有的。據(jù)記者了解，天津的星耀五洲項目就是一直靠高成本的信托融資支撐的，在一度傳出“破產(chǎn)”傳言之后，甚至又傳出因資金鏈斷裂而“停工”的消息。有業(yè)內(nèi)人士指出，顯而易見，其過度依賴信托融資的經(jīng)營模式已經(jīng)成為其項目開發(fā)的軟肋。如果接下來無法得到妥善解決的話，各種問題將集中爆發(fā)，甚至項目成為爛尾樓的風險也將增加。
不過，據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士表示，雖然有個別項目一度陷入信托債務(wù)危機而重組，不過目前來看，房地產(chǎn)信托兌付整體形勢還是比較平穩(wěn)的。
值得一提的是，高和投資副總陳方勇曾對媒體表示，“風險主要出現(xiàn)在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)中，因為大的企業(yè)仍然有騰挪的空間，短期的壓力相對較小”。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部常清向記者表示，從上半年上市房企披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)看，業(yè)績分化明顯，部分房企仍面臨較為嚴峻的還款壓力，尤其是經(jīng)營狀態(tài)欠佳的小房企。而今年上半年利潤大幅下降或虧損的浙江廣廈、ST珠江、中國寶安、在二季度和三季度再次通過信托途徑大量融資，在下半年政策、市場走向并沒有十分明確的情況下，或面臨更大的金融風險。未來除了資金管理公司外，大開發(fā)商接手中小開發(fā)商項目可能會逐漸增多。
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