記得在很多年前讀一本小說，其中有這么一段話影響了我很多年，話是這么說的：人的一生似乎很長(zhǎng)，真正起作用的就是幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，關(guān)鍵點(diǎn)走好了，慢一點(diǎn)，快一點(diǎn)其實(shí)都不是太大的問題，關(guān)鍵點(diǎn)要錯(cuò)了，越快，越出問題。

 

　　企業(yè)何嘗不是如此？特別是對(duì)于“水深火熱”的房地產(chǎn)商而言，關(guān)鍵點(diǎn)似乎正在逼近。央行一個(gè)月內(nèi)兩次宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。

 

　　對(duì)此，各界評(píng)價(jià)不一，我認(rèn)為，這一信號(hào)顯然是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn)，或者說是一個(gè)標(biāo)志性的事件。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面前，大家終于發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的“支柱作用”并不是由中央決定的，而是由經(jīng)濟(jì)決定的，與市場(chǎng)這只“看不見的手”作戰(zhàn)，還從來沒有一個(gè)政府勝利過。

 

　　也就是說，調(diào)控房地產(chǎn)無疑是完全正確的，不打壓房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就難以保持持續(xù)增長(zhǎng)的后勁。但用行政方式調(diào)控房地產(chǎn)，所付出的代價(jià)卻是難以想象的，我們看看一組數(shù)據(jù)吧：

 

　　1到4月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)14525億元，同比下降1.6%，其中4月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4076億元，同比下降2.2%。截至4月末，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，應(yīng)收賬款為73756億元，同比增長(zhǎng)16.7%。產(chǎn)成品資金28523億元，同比增長(zhǎng)15.8%。

 

　　這一組數(shù)據(jù)意味著兩個(gè)問題，第一，企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入增長(zhǎng)乏力區(qū)，經(jīng)濟(jì)下滑的速度已經(jīng)超出了市場(chǎng)預(yù)期。第二，企業(yè)的投資意愿在下降，而這會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步下滑。

 

　　首先我們來看第一個(gè)問題，做企業(yè)的人都知道，利潤(rùn)并不是一個(gè)很重要的指標(biāo)，現(xiàn)金流才是“決定生死”最重要的指標(biāo)?，F(xiàn)金流由三個(gè)部分構(gòu)成，應(yīng)收，應(yīng)付，庫存，在這三個(gè)指標(biāo)中，應(yīng)收又最為重要，因?yàn)锳的應(yīng)收，就是B的應(yīng)付，應(yīng)收有7億元，這不僅意味著一大批企業(yè)的現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)成問題，同時(shí)也意味著目前運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，其實(shí)有不少是靠賴著別人的錢在活著。今年企業(yè)應(yīng)收賬款同比增長(zhǎng)16.7%，產(chǎn)成品（其中一定有不少是庫存）資金同比增長(zhǎng)15.8%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)足以說明企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了增長(zhǎng)乏力的階段，2003年、2004年四川長(zhǎng)虹的增長(zhǎng)勢(shì)頭就是被40多億元的應(yīng)收賬款拖下來的。

 

　　其次，企業(yè)在資金困難，利潤(rùn)越來越少的時(shí)候，投資意愿一定是下降的。而這種愿望的減弱，會(huì)導(dǎo)致對(duì)信貸、資金等等多個(gè)方面的資金需求不斷地減少，這必然使整個(gè)市場(chǎng)的需求不斷地自發(fā)地收縮，這無疑也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的下滑。

 

　　大約在六七年前，我所服務(wù)的錫恩咨詢公司在為萬科提供戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，曾經(jīng)研究過美國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用。

 

　　美國(guó)房地產(chǎn)及其附屬消費(fèi)在長(zhǎng)達(dá)五十多年時(shí)間里對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率都在20%左右，而中國(guó)的數(shù)據(jù)也表明，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)大約在50～80個(gè)。這就說明，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并不是由誰說了算的，承認(rèn)或不承認(rèn)，它都在那兒悄悄地發(fā)生作用。

 

　　所以，在中央明確提出要保增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)如此嚴(yán)峻的情況下，這次減息的重要意義不言而喻，因?yàn)樵诖藭r(shí)減息更多的是心理意義，或者說是符號(hào)意義，那就是：政府要用投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了。

 

　　事實(shí)上，就在減息之前的5月25日，國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站公布了通過核準(zhǔn)的三個(gè)鋼鐵項(xiàng)目，總投資額超過一千億元，而在這之前的21日一天之中，審批通過的項(xiàng)目達(dá)到90個(gè)左右，如此大規(guī)模的項(xiàng)目同時(shí)獲批， 只能說明一點(diǎn)，“增長(zhǎng)”似乎又要壓倒一切了。

 

　　一句話，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)與股市一樣，是一個(gè)會(huì)受“政策”主導(dǎo)的行業(yè)，這是行業(yè)屬性，很正常。關(guān)鍵的問題在于，房地產(chǎn)商們?nèi)绾螌?duì)待這樣的“環(huán)境”？又如何選擇道路？

 

　　若干年前，我曾經(jīng)問過王石，萬科為什么要選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部為白領(lǐng)建房子？為什么不去搶占城中心，輕輕松松賺大錢？王石回答，凡事都是有成本的，城中心看起來似乎很美，但有兩大成本，第一是拿地游戲中的灰色交易，第二是團(tuán)隊(duì)輕輕松松賺大錢之后，便會(huì)不思進(jìn)取相互內(nèi)耗。反過來，城鄉(xiāng)結(jié)合部的地沒人要，可以透明交易，保證萬科透明經(jīng)營(yíng)。團(tuán)隊(duì)拿到一手“不好的牌”，便只能用心打，于是成就了萬科職業(yè)化。

 

　　我希望今天的房地產(chǎn)公司老總們都回味一下這個(gè)故事。我曾經(jīng)當(dāng)面對(duì)王石說，你是在賭中國(guó)房地產(chǎn)往市場(chǎng)化、法治化方向發(fā)展？王石非常堅(jiān)定地肯定道，如果不相信這個(gè)行業(yè)的明天是市場(chǎng)化、法治化，那我們還有什么理由在這兒奮斗？

 

　　這也是我在給房地產(chǎn)總裁班講課時(shí)強(qiáng)調(diào)的，要從未來看現(xiàn)在，而不是拘于政策去賭未來。

 

　　在這一點(diǎn)上，許小年講得更透切：“2009年那么大量的資金投入也沒有扭轉(zhuǎn)乾坤?，F(xiàn)在在政府的資金擴(kuò)張的空間十分有限的情況下，也不可能扭轉(zhuǎn)乾坤，企業(yè)必須丟掉幻想，切切實(shí)實(shí)做好自己的轉(zhuǎn)型，切切實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)的升級(jí)換代。我們已經(jīng)沒有時(shí)間了，我們已經(jīng)浪費(fèi)了太多時(shí)間，今天已經(jīng)沒有時(shí)間可以浪費(fèi)了。”

 

　　從全球來看，由于世界經(jīng)濟(jì)低迷，全球大宗原材料價(jià)格正在下降，這對(duì)以制造為主體的中國(guó)提供了一個(gè)非常好的機(jī)遇，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)完全可以抓住這個(gè)機(jī)遇去大發(fā)展。

 

　　同樣，房地產(chǎn)中N多小公司正處在退出半退出狀態(tài)，地方政府正在急于從房地產(chǎn)中獲得財(cái)政支持，這種時(shí)候，是像王石一樣去選擇以客戶為中心的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，還是繼續(xù)重復(fù)2009年的貪婪？

 

　　更重要的是，經(jīng)歷了2009年4萬億之后房地產(chǎn)泡沫的中國(guó)政府，是否會(huì)簡(jiǎn)單地采取“投資拉動(dòng)”的方式來結(jié)束這場(chǎng)調(diào)控？無數(shù)的有識(shí)之士都看到了這一點(diǎn)，那就是中國(guó)政府今天的“保增長(zhǎng)政策”，僅僅是為了延續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的慣性，而提升中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的秘密武器，就是再次發(fā)起“深化改革”的運(yùn)動(dòng)。

 

　　在改革的意義上，房地產(chǎn)上有多少可以做的文章？或者說，針對(duì)房地產(chǎn)可以推出多少改革措施？這些改革措施又能夠在多大程度上推動(dòng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展？

 

　　以土地為中心的房地產(chǎn)商們是應(yīng)當(dāng)有點(diǎn)兒想象力的時(shí)候了，在這個(gè)意義上，萬科過去做減法，做公開透明的過去，恰恰是中國(guó)許多房地產(chǎn)商的未來。

 

　　為什么？這個(gè)產(chǎn)業(yè)聰明人很多，想想就不難明白。基于制度之富，以及基于業(yè)務(wù)之富是兩個(gè)層次。這就像中國(guó)“制造之富”，在制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上，甚至還不如印度“軟件之富”。