“至少現(xiàn)在還沒(méi)有一宗信托違約。”

 

　　在華寶信托總裁錢(qián)駿看來(lái)，房地產(chǎn)信托不存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　實(shí)際上，隨著今年房地產(chǎn)信托兌現(xiàn)期的如約而至，加上今年5月以前的樓市低迷，無(wú)論地產(chǎn)商還是信托企業(yè)都捏著一把汗過(guò)日子。但5、6月樓市的逐步復(fù)蘇，加上時(shí)隔一月央行再次降息，7月5日央行宣布降低金融機(jī)構(gòu)存貸款利率，房地產(chǎn)貨幣環(huán)境更加寬松，對(duì)房企來(lái)說(shuō)不啻重大利好，房地產(chǎn)信托又成為各路資金追逐的熱點(diǎn)，一些存在違約風(fēng)險(xiǎn)的“爛果子”照樣受到追捧。

 

　　第一波洪峰有人接手

 

　　其實(shí)早在今年5月底，銀監(jiān)會(huì)就下文要求各相關(guān)金融機(jī)構(gòu)機(jī)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)信托事前報(bào)備制度，提前防控項(xiàng)目到期清算的風(fēng)險(xiǎn)。讓監(jiān)管層如臨大敵的是今年即將到期的龐大房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)這個(gè)數(shù)字將高達(dá)1759億元。國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度到期兌付規(guī)模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中國(guó)泰君安的7月份數(shù)據(jù)為今年年度高峰，將會(huì)達(dá)到504億元。

 

　　早在年初中金公司就提示2012年3月將是房地產(chǎn)信托的第一個(gè)門(mén)檻，果然在進(jìn)入3月后，各類(lèi)圍繞著房地產(chǎn)信托的展期與債務(wù)重組時(shí)有發(fā)生。“以往不乏就差那一口氣沒(méi)法挺過(guò)來(lái)的例子。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松表示，如果房企到期沒(méi)有足夠資金還款，通常使用三種手段應(yīng)對(duì)，其一是信托展期，延后支付。這需要說(shuō)服投資者項(xiàng)目后期尚有足夠潛力可挖。

 

　　這種例子并不罕見(jiàn)。2011年5月19日成立的方正東亞·“寶安山水龍城”資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃本應(yīng)于2012年5月19日到期，但在2012年5月7日信托公司發(fā)布公告，按照該信托計(jì)劃《方正東亞·“寶安山水龍城”資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃資金信托合同》第四條第三款約定：“資產(chǎn)出讓方可在信托計(jì)劃期限屆滿1年前1個(gè)月提出書(shū)面申請(qǐng)并經(jīng)受托人認(rèn)可，將信托計(jì)劃期限增加1年。”由于資產(chǎn)出讓方向信托公司提交書(shū)面申請(qǐng)，申請(qǐng)將本信托計(jì)劃期限增加一年，信托公司決定將本信托計(jì)劃的期限增加一年。

 

　　其二，是開(kāi)發(fā)商與信托公司再度合作，借新還舊債務(wù)重組。安信信托2012年2月29日發(fā)行的恒泰地產(chǎn)·海南阿奎利亞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款A(yù)類(lèi)和B類(lèi)兩款信托，其投資范圍是“2.5億元用于項(xiàng)目一期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，7000萬(wàn)元用于項(xiàng)目公司債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。

 

　　更明顯的例子是四川信托推出8億元規(guī)模的“青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，該信托產(chǎn)品明確提出，接盤(pán)中融信托2010年8月發(fā)行的“中融·青島凱悅”。

 

　　今年3月22日，四川信托發(fā)行的俊發(fā)地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃第13期和第14期，也讓人懷疑其帶有債務(wù)重組的意圖。該產(chǎn)品投資范圍是“信托資金用于云南俊華名下的毗鄰昆明滇池國(guó)際城市濕地公園的西亮塘高尚住宅項(xiàng)目一期的開(kāi)發(fā)，在受托人確認(rèn)西亮塘項(xiàng)目一期建設(shè)資金足夠的情況下，云南俊華可以將部分資金用于云南俊華所屬其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)”。

 

　　該信托計(jì)劃募集資金29.6億元，其中以7億元的價(jià)格受讓俊發(fā)地產(chǎn)持有49%的云南俊華投資有限公司股權(quán)，以剩余10億元資金計(jì)入云南俊華資本公積，同時(shí)信托資金用于上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但只要受托人確認(rèn)可以滿足項(xiàng)目資金開(kāi)發(fā)后，可以用于其他項(xiàng)目。據(jù)了解，云南俊發(fā)早在2007年就投得該項(xiàng)目，苦于資金問(wèn)題一直到2011年下半年才首次亮相，但據(jù)稱(chēng)項(xiàng)目推向市場(chǎng)要直到今年第四季度。

 

　　其三，信托公司找到新的接盤(pán)資金。2012年4月12日，規(guī)模達(dá)2億元的“吉林信托長(zhǎng)白山11號(hào)·南京聯(lián)強(qiáng)集合資金信托計(jì)劃”到期，但因南京聯(lián)強(qiáng)項(xiàng)目資金青黃不接，并未按時(shí)兌付，在華融資產(chǎn)的接盤(pán)下才于4月20日延期兌付。該案例被信托業(yè)內(nèi)熱議并視作“房地產(chǎn)信托出現(xiàn)的首個(gè)違約項(xiàng)目”。而華融資產(chǎn)接盤(pán)的信托產(chǎn)品還包括華業(yè)地產(chǎn)向中誠(chéng)信托借入的10億元。

 

　　外圍資本蠢蠢欲動(dòng)

 

　　據(jù)了解，截至6月下旬，信達(dá)、華融、東方和長(zhǎng)城四大資產(chǎn)管理公司收購(gòu)的房地產(chǎn)信托已經(jīng)超過(guò)300億元。其實(shí)早在去年下半年，在監(jiān)管層加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托的管理時(shí)，就已經(jīng)提醒過(guò)這四大資產(chǎn)管理公司，今年4月初，銀監(jiān)會(huì)再次召集這四家公司召開(kāi)座談會(huì)，主要議題還是如何防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)在金融體系中的傳導(dǎo)。監(jiān)管層的態(tài)度表明，銀監(jiān)會(huì)擔(dān)心資產(chǎn)管理公司成為房地產(chǎn)信托的接盤(pán)者。

 

　　但在資產(chǎn)管理公司眼中，這些信托產(chǎn)品均有其價(jià)值，“我們對(duì)于盤(pán)活這些項(xiàng)目，在資金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面有足夠的能力與經(jīng)驗(yàn)。”一位資產(chǎn)管理公司的中層告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。中國(guó)信達(dá)董秘張衛(wèi)東也曾公開(kāi)表示，資產(chǎn)管理公司接盤(pán)本來(lái)就是他們的商業(yè)模式，加上中國(guó)信達(dá)旗下有專(zhuān)門(mén)的上市地產(chǎn)公司信達(dá)地產(chǎn)，“如果能夠接盤(pán)信托行業(yè)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，盈利空間是非常大的。”

 

　　有心接盤(pán)房地產(chǎn)信托的遠(yuǎn)不止資產(chǎn)管理公司，華興資本CEO包凡就表示，房地產(chǎn)私募基金早已在關(guān)注房地產(chǎn)信托相關(guān)項(xiàng)目，已做好隨時(shí)進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)的準(zhǔn)備。記者了解到，有心在房地產(chǎn)信托兌現(xiàn)期尋謀并購(gòu)機(jī)會(huì)的還包括各大地產(chǎn)巨頭。金地地產(chǎn)旗下的基金公司就表示，在這輪兌現(xiàn)潮中就接手了一些項(xiàng)目，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目或者大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司。其認(rèn)為，目前的市場(chǎng)狀態(tài)下，項(xiàng)目評(píng)估值在下降，具有一定的收購(gòu)價(jià)值。

 

　　真正打動(dòng)這些外圍資金的，還是房地產(chǎn)行業(yè)的逐步恢復(fù)。繼5月各地樓市成交量突破冰點(diǎn)后，6月隨著監(jiān)管層放寬資金限制，成交小陽(yáng)春的態(tài)勢(shì)正在延續(xù)。瑞銀跟蹤的41個(gè)商品房市場(chǎng)6月25日至7月1日成交6.8萬(wàn)套，周環(huán)比上升了24.3%，其中一二線城市成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，周環(huán)比上升41.4%和30.7%。6月周平均成交5.6萬(wàn)套，甚至比5月也增長(zhǎng)了17.7%。而方正證券的研究也顯示，該周29個(gè)城市的周成交量創(chuàng)了2011年以來(lái)的新高。

 

　　而在房?jī)r(jià)方面，據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)公布的100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查顯示：剛剛過(guò)去的6月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲了0.05%。雖然升幅甚微，但這也是自2011年9月以來(lái)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后的首次回升。

 

　　即使是最樂(lè)觀的觀察者，也不會(huì)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就此一馬平川一發(fā)不可收拾。但信托兌付的壓力卻會(huì)在未來(lái)兩年持續(xù)升溫。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模1993億元，同比增長(zhǎng)328%。盡管2011年下半年監(jiān)管層一再收緊，但這一規(guī)模仍達(dá)到1864億元，發(fā)行數(shù)量超過(guò)1000個(gè)。以房地產(chǎn)信托周期為1.5年至2年計(jì)算，未來(lái)兩年房地產(chǎn)信托兌付的壓力絕不比今年上半年小。中金公司研究報(bào)告預(yù)測(cè)， 2013年房地產(chǎn)信托總還款額約3100億元。

 

　　而隨著市場(chǎng)回暖，近期房地產(chǎn)信托發(fā)行量也在逐步恢復(fù)，包括保利、金科股份等地產(chǎn)龍頭都頻頻發(fā)行新的信托產(chǎn)品。而且募集額度不小，例如中信信托發(fā)行的漳州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，募集規(guī)模高達(dá)15億元；平安信托一款資金流向雅居樂(lè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，募集規(guī)模也高達(dá)10億元。這種短期資金在開(kāi)發(fā)商資金池中的作用越來(lái)越重要。

 

　　2011年房地產(chǎn)信托的年收益率高達(dá)10.02%，這種高收益的投資品種必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。