7月5日，萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年該公司銷售金額為625.4億元?！?012上半年房企銷售TOP50》則顯示，萬(wàn)科銷售額再居榜首，中海和保利分別以543億元、493.1億元分列二、三名，此外，有8家房企銷售額超過(guò)200億元。恒大、萬(wàn)科、綠地則占據(jù)銷售面積榜單前三名。
上半年，各大開發(fā)商都經(jīng)歷了奮力出貨的時(shí)期，大部分品牌房企的銷售業(yè)績(jī)超出預(yù)期。30家品牌房企中有17家銷售額同比實(shí)現(xiàn)上漲。與此同時(shí)，負(fù)債率居高不下，仍是房企面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。
持續(xù)走低的資金杠桿率
“企業(yè)‘追趕’銷售額為的是盡快覆蓋融資、負(fù)債成本，但盲目擴(kuò)大融資，債臺(tái)越來(lái)越高，即使擁有亮麗的銷售業(yè)績(jī)，也會(huì)隨時(shí)面臨崩盤的危險(xiǎn)。”華南一家知名房企財(cái)務(wù)監(jiān)控部門負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“早前房子不好賣，現(xiàn)在樓市有回暖跡象，銷售額有了保證，如何利用銷售回款是考驗(yàn)房企戰(zhàn)略的關(guān)鍵。”
上述人士認(rèn)為，房企的資金包袱并沒有拋下，應(yīng)該根據(jù)自身情況，選擇合理的撥備部分覆蓋融資成本，并盡量減少下階段繼續(xù)高成本融資的可能。
數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，房企資金杠桿率降至2.35的歷史低位，較今年1-4月的2.39進(jìn)一步下降，在2009年-2011年，房企資金杠桿率分別為3.19、2.71和2.44。資金杠桿率數(shù)值一降再降，顯示房企的資金壓力巨大。
“持續(xù)走低的資金杠桿率和高負(fù)債率是房企，也是該行業(yè)的定時(shí)炸彈。如何‘排毒’，是衡量房企能否在本次調(diào)控中調(diào)整自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素。”上述房企負(fù)責(zé)人稱。
她所指的“毒”，是行業(yè)在“重資產(chǎn)模式”下陷入惡性循環(huán)，以致資金和資源利用效率一直在低水平運(yùn)行。
北京貝塔咨詢中心最新發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，政策和市場(chǎng)的頻繁波動(dòng)，不僅沖擊了激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)，在目前以重資產(chǎn)為主的模式(即主要以依賴土地規(guī)模擴(kuò)張為主)下，也削弱了地產(chǎn)行業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)效率。
上述報(bào)告顯示，盡管就行業(yè)整體而言，已經(jīng)過(guò)了最壞的時(shí)期，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有所釋放，但行業(yè)整體對(duì)外部金融資源的依賴度卻更高，一旦銀行、信托等金融系統(tǒng)出現(xiàn)壞賬風(fēng)險(xiǎn)，并導(dǎo)致對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮，將使整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)源于金融系統(tǒng)而非地產(chǎn)市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)。
該中心通過(guò)對(duì)50家重點(diǎn)上市公司財(cái)報(bào)研究發(fā)現(xiàn)，目前已有六成房企突破了財(cái)務(wù)安全底線，并指出地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)超越地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，成為下一階段房企面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)。
行業(yè)分化加劇
今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了新一輪整合潮。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，上市房企有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告數(shù)量比去年同期增長(zhǎng)超過(guò)六成，而本年涉及房地產(chǎn)的股權(quán)及資產(chǎn)交易預(yù)計(jì)將突破2500億元。此外，包括SOHO中國(guó)、中航地產(chǎn)、恒大以及招商地產(chǎn)在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)也在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行積極的股權(quán)并購(gòu)。
戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉建成預(yù)測(cè)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)案例會(huì)不斷增多，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)間的并購(gòu)，房地產(chǎn)私募基金的收購(gòu)以及國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資的收購(gòu)。
在整合過(guò)程中，行業(yè)分化也在加劇。
上海易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)楊紅旭在接受媒體采訪時(shí)表示，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱、分化加劇的態(tài)勢(shì)。大型房企逆勢(shì)擴(kuò)張，銷售增速同比正增長(zhǎng)，但小型房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始負(fù)增長(zhǎng)，日子越來(lái)越難過(guò)。這將逼迫中小企業(yè)退出，大型房企的市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步提高。
而上海易居分析師周建成則認(rèn)為，目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈還沒有到普遍面臨斷裂的境地，但是確有部分企業(yè)資金吃緊難以為繼。對(duì)于有資金有實(shí)力的企業(yè)，并購(gòu)不失為實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)快速拓展的一種選擇。
周建成指出，當(dāng)前，房企并購(gòu)呈現(xiàn)出實(shí)力分化和整合提速的特點(diǎn)，即并購(gòu)方多為在資本市場(chǎng)上摸爬滾打多年，或由地方向全國(guó)輻射的大型房企；而被并購(gòu)方則多是有項(xiàng)目或土地，但體量小、融資渠道少的中小房企。
瑞銀此前的一項(xiàng)研究顯示，如果調(diào)控政策持續(xù)下去，預(yù)計(jì)到2012年底，主要上市開發(fā)商的市場(chǎng)份額可能會(huì)由2007年的7%增長(zhǎng)到20%左右。
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