繼5月40個(gè)大中城市逾八成成交量環(huán)比上漲,催熱“回暖說”之后,6月7日降息后“放松調(diào)控”傳言又起,以至于發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、央行、住建部等四部委10天內(nèi)4次緊急辟謠,表示調(diào)控堅(jiān)決不會(huì)松動(dòng)。
    在濟(jì)南,6月的一、二手住宅網(wǎng)簽量與4、5月相當(dāng),呈現(xiàn)出“淡季不淡”的特征,個(gè)別地段的房?jī)r(jià)出現(xiàn)微漲苗頭,但多數(shù)樓盤仍在促銷,有的降價(jià)也賣不動(dòng)。
局部房?jī)r(jià)翹頭
    6月23日,南部大盤領(lǐng)秀城,售樓處的展牌上顯示,從6月17日開始,在售房源的折扣從原來的88%上調(diào)到88.5%,其中兩棟樓從90%上調(diào)到90.5%。
    “現(xiàn)在樓市回暖,加上房子剩的不多了,近期我們還會(huì)上調(diào)0.5%。”銷售人員對(duì)幾對(duì)看房的年輕人解釋。
    23日,在自住客看來并不舒適的經(jīng)十路公寓項(xiàng)目卓越時(shí)代廣場(chǎng)正式開盤。而此前一天,一買多套的“大客戶”就已提前選房,銷控表顯示當(dāng)天就賣出近1/3,其中有人一買10套。“昨天我買那幾套都是什么戶型?呵呵,買了還不知道戶型呢。”23日,記者看到一位牽著狗的中年男子來問銷售員。“6月25日鐵定漲一萬”,大廳一角的紅牌子上寫著。
    在歷下與高新區(qū)交界處的改善型樓盤綠城百合花園,毛坯房9000多元/平米的均價(jià)本已不低,銷售人員告訴記者,“本月底甸柳一小入駐社區(qū),7月1日鐵定每平米漲價(jià)500元。”
    記者根據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)加總,截至6月27日晚5點(diǎn),6月濟(jì)南一手住宅網(wǎng)簽共3271套,與4月全月齊平,與5月的3824套相去不遠(yuǎn)。二手房方面,統(tǒng)計(jì)顯示,本月截至目前已經(jīng)成交1200多套,預(yù)計(jì)到月底有望趕超5月份。

    開發(fā)商日子不好過
    世聯(lián)怡高市場(chǎng)部經(jīng)理王亞莉分析,“只要調(diào)控大局不變,房?jī)r(jià)不會(huì)大漲?，F(xiàn)在客戶也不是很穩(wěn)定,很容易流失,開發(fā)商都在想辦法留住。”
價(jià)格仍是敏感因素,以價(jià)換量仍在繼續(xù)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者,6月23日陽光100開盤均價(jià)8400元/平米,比上月開盤的8600元/平米作了下調(diào)；綠城百合花園和綠景尚品近期都下調(diào)了沿街房源價(jià)格,看房的才多了起來。
    即便是央企大盤也不例外。計(jì)劃8月份開盤的漢峪片區(qū)85萬平米大盤中鐵·逸都國(guó)際,日前打出“積分頂房款”活動(dòng),出席售樓處開放日可積1000分,帶朋友來售樓處可積500分,“最高積5000分,開盤時(shí)一分能抵1-3元錢。”銷售人員說。
    小開發(fā)商的日子更不好過。去年6月打出“市區(qū)盤,郊區(qū)價(jià)”的白馬山路樓盤宏瑞·國(guó)際星城,從售樓處的報(bào)價(jià)看,當(dāng)時(shí)6449元/平米起價(jià)的樓座現(xiàn)在均價(jià)6000元/平米；當(dāng)時(shí)要價(jià)8400元/平米的小高層,今年初調(diào)到7000元/平米上下,現(xiàn)在均價(jià)6700-6800元/平米。即便這樣,整一年下來,整個(gè)小區(qū)規(guī)劃34棟樓,只開盤了3棟。
    更有的樓盤采用“撞大運(yùn)”的方式尋找消費(fèi)者。市民李先生日前接到一個(gè)電話,通了以后放的是錄音,“請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下××樓盤……”后來他又接到過人工電話,“我是××樓盤……”他掛掉之后對(duì)方又打了過來,“只要來售樓處,就可能抽到奔馳!”

    房?jī)r(jià)不具備大漲基礎(chǔ)
    “我沒有感到6月有什么不同。個(gè)別地段優(yōu)越、配套好的一二手房熱銷,不能代表全部。”山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利告訴記者,“只要調(diào)控政策不變,房?jī)r(jià)就不會(huì)大漲。”
    薄夫利告訴記者,他們代理的一個(gè)樓盤,集團(tuán)要求全年銷售15億元,上半年完成了百分之五六十,但他們并不樂觀。“下半年完全不確定。上半年剛需已經(jīng)部分釋放,下半年誰能確定積攢的剛需還剩下多少?
    “開發(fā)商還是在奉行以價(jià)換量,現(xiàn)金為王。資金壓力很大。”世聯(lián)怡高市場(chǎng)部經(jīng)理王亞莉認(rèn)為,“有的大盤被要求回款百億,房?jī)r(jià)肯定不敢貿(mào)然上漲的。”
    在業(yè)內(nèi)人士看來,雖然利率下調(diào),房貸折扣出現(xiàn),但遠(yuǎn)沒有寬松到2009年的程度。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,現(xiàn)在雖然個(gè)別銀行可以做到9折利率,但得有三個(gè)條件:首付50%以上、進(jìn)行公積金與商貸的組合貸款、是該行白金卡客戶。
    從后續(xù)供應(yīng)量來看,濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)顯示,年初至今濟(jì)南一手住宅可售套數(shù)44035套,除已簽約的外,剩余可售房源按旺季的銷量,也夠賣七八個(gè)月。
    “人們總是傾向于放大能驗(yàn)證自己想法的信號(hào)。樓市‘只漲不降’10多年,消費(fèi)者被嚇怕了。實(shí)際上,降息并沒有那么大的影響。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、山大房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗告訴記者,“房?jī)r(jià)如果再現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,會(huì)造成很大的動(dòng)蕩,政府已經(jīng)有過教訓(xùn),不會(huì)允許這種局面出現(xiàn)。”