孫宏斌：與宋衛(wèi)平定下君子協(xié)議，在蘇南和上海一起拿地

　　“我是個(gè)很厚道的人，老宋也是。”

　　6月27日，宣布33.7億元注資綠城后的第五天，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（下稱(chēng)“融創(chuàng)”）董事長(zhǎng)孫宏斌在無(wú)錫香樟園——這一融創(chuàng)與綠城合作項(xiàng)目的一棟別墅內(nèi)，對(duì)記者如是評(píng)價(jià)綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平。

　　“我們是一個(gè)聯(lián)合體，（融創(chuàng)和綠城的）合營(yíng)公司以后在上海和蘇南區(qū)域，一起拿地。這個(gè)雖然不在協(xié)議里面，但是君子協(xié)定。”孫宏斌說(shuō)。

　　這意味著，以后不論是綠城還是融創(chuàng)，凡在上海和蘇南區(qū)域拿地，都將通過(guò)合營(yíng)公司這一平臺(tái)操作。

　　孫宏斌所說(shuō)的合營(yíng)公司，即上海融創(chuàng)綠城控股有限公司（暫定名）。

　　此前的6月22日，綠城中國(guó)在滬召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布向融創(chuàng)出售旗下9個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，雙方計(jì)劃以50：50的比例共同出資20億元成立合營(yíng)公司上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，該公司由融創(chuàng)方面主導(dǎo)。合營(yíng)公司將收購(gòu)綠城在上海、天津及蘇南區(qū)域的8個(gè)項(xiàng)目中所持有的全部股權(quán)。

　　“品牌最好都用綠城的”

　　雖然合資公司將由融創(chuàng)主導(dǎo)，但談及綠城，談及宋衛(wèi)平，孫宏斌更愿意拿出學(xué)習(xí)者的姿態(tài)。

　　“雖然融創(chuàng)也一直堅(jiān)持高端精品戰(zhàn)略，但產(chǎn)品要做到現(xiàn)在綠城這個(gè)份上，至少還要10年時(shí)間，需要積累。”孫宏斌說(shuō)，當(dāng)初和綠城合作無(wú)錫香樟園項(xiàng)目時(shí)，融創(chuàng)的一位研發(fā)總監(jiān)說(shuō)，綠城就像一座寶庫(kù)，打開(kāi)以后，可以發(fā)現(xiàn)很多有價(jià)值的東西。有2000多個(gè)設(shè)計(jì)師，有做景觀的，有做裝飾的，很多很專(zhuān)業(yè)的。

　　孫宏斌認(rèn)為，綠城是一個(gè)很穩(wěn)定的公司，尤其是骨干流失很少。原來(lái)的綠城的團(tuán)隊(duì)，不會(huì)有什么變化，“談好的協(xié)議上，（合營(yíng)公司的）董事長(zhǎng)是綠城派的，總經(jīng)理是我們派的，其他看誰(shuí)合適誰(shuí)來(lái)。合資公司的一切投資行為和所得利益都是五五分成。”

　　對(duì)于合營(yíng)公司旗下項(xiàng)目，孫宏斌并沒(méi)有“改名”的計(jì)劃。

　　“除非綠城逼著我改名字，否則為什么改名字？綠城品牌是一定要用的，最好都用綠城的。”孫宏斌說(shuō)。

　　“我們要想在上海和蘇南競(jìng)爭(zhēng)，就得這么堅(jiān)持。用綠城的品牌挺好。”孫宏斌說(shuō)，建筑好了以后是留給別人的。他前前后后在杭州四季住了30多天，非常享受，那個(gè)酒店做了六七年。“老宋說(shuō)，他在這個(gè)房間里頭一共待了20分鐘，就進(jìn)去過(guò)一次。”

　　在孫宏斌看來(lái)，綠城主要是資金上的問(wèn)題，其他沒(méi)什么問(wèn)題。

　　“資金有問(wèn)題了，什么都成了問(wèn)題。”孫宏斌回憶，當(dāng)年順馳資金吃緊，但管理上其實(shí)并沒(méi)有太多問(wèn)題。

　　不過(guò)，現(xiàn)在資金似乎也不再成為問(wèn)題。

　　“九龍倉(cāng)投了以后，綠城資金就沒(méi)那么緊張了。我們投了以后，資金問(wèn)題就徹底解決了。”孫宏斌說(shuō)。

　　“看上唐鎮(zhèn)一地塊”

　　孫宏斌并不回避談“生意”。

　　“9個(gè)項(xiàng)目我們算了算，就算加上唐鎮(zhèn)那塊地，總共最多投入45億元，也就說(shuō)我們還要付11億元。并進(jìn)來(lái)以后，產(chǎn)生60%的負(fù)債，但到了年底，負(fù)債率會(huì)比去年還低一點(diǎn)。”孫宏斌算了筆賬，融創(chuàng)的現(xiàn)金流還有40多億，9個(gè)項(xiàng)目的土地款也都交齊了，差不多都能銷(xiāo)售了。

　　“去年年底我們買(mǎi)了3塊地。今年到現(xiàn)在為止，我們還沒(méi)有拿地。這一次的注資還沒(méi)有到我們的拿地預(yù)算，今年的拿地預(yù)算肯定比去年多。”孫宏斌說(shuō)。

　　且不說(shuō)，融創(chuàng)還有銷(xiāo)售來(lái)保證資金回籠。

　　據(jù)孫宏斌介紹，融創(chuàng)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是220億元，但肯定會(huì)超額完成，“今年銷(xiāo)售比去年好很多，買(mǎi)地也比去年多。”

　　“我這一個(gè)月都在這兒，現(xiàn)在這個(gè)合資公司已經(jīng)有67億元的現(xiàn)金了，如果需要雙方同時(shí)往里投。”孫宏斌說(shuō)，除了上海玫瑰園并在綠城的財(cái)報(bào)，其余8個(gè)都并入融創(chuàng)的財(cái)報(bào)。

　　融創(chuàng)中國(guó)2011年年報(bào)顯示，其當(dāng)年銷(xiāo)售額為192億元，新增土地儲(chǔ)備82萬(wàn)平方米，年末負(fù)債比例為51%。

　　孫宏斌透露，合營(yíng)公司的第一步，可能會(huì)盯住浦東唐鎮(zhèn)綠城玉蘭花園旁邊那塊地。

　　深耕京津滬渝蘇南

　　在孫宏斌眼中，與綠城的合作并未打破融創(chuàng)的戰(zhàn)略。

　　“我的戰(zhàn)略很清晰，就是高端精品再加上這幾個(gè)城市。堅(jiān)持在天津、北京、重慶、上海以及蘇南地區(qū)，未來(lái)可能還會(huì)增加一兩個(gè)地區(qū)，但是主要就這些地方。”孫宏斌重申了融創(chuàng)的深耕戰(zhàn)略。

　　布局太廣，在孫宏斌看來(lái)，并不是一件好事。綠城失敗的原因就是盤(pán)子太大。

　　“一個(gè)對(duì)公司買(mǎi)地預(yù)算最多幾百億，但分布在100個(gè)城市，一個(gè)城市也就幾個(gè)億，能買(mǎi)什么？上海一塊地就幾十億。”孫宏斌說(shuō)。

　　這一戰(zhàn)略得到了部分機(jī)構(gòu)的認(rèn)同。

　　高盛發(fā)表研究報(bào)告，對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，可以借助綠城銷(xiāo)售貴價(jià)樓的地位，提高自身品牌形象，加強(qiáng)公司在長(zhǎng)三角地區(qū)的發(fā)展，符合管理層發(fā)展策略。高盛透露，同時(shí)，融創(chuàng)管理層認(rèn)為，近期強(qiáng)勁的預(yù)售成績(jī)（5月為止銷(xiāo)售額達(dá)80億元，按年增137%），足以應(yīng)付資金需金。

　　限購(gòu)對(duì)高端產(chǎn)品而言，也并不一定是純粹打擊。孫宏斌坦言認(rèn)為，“限購(gòu)是好事，因?yàn)橄拶?gòu)就惜購(gòu)了，惜購(gòu)就買(mǎi)最好的。有的高端房不是那么好，就賣(mài)得不好。我們和綠城賣(mài)得都不錯(cuò)。”

　　孫宏斌此番與媒體對(duì)話地點(diǎn)——無(wú)錫香樟園，上周日才剛開(kāi)盤(pán)的高層公寓共推出132套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天幾乎售罄。

　　孫宏斌：完美是個(gè)手段

　　將孫宏斌和宋衛(wèi)平拉到一起的，據(jù)說(shuō)還有“氣味相投”。

　　“我和老宋性格比較像，兩個(gè)企業(yè)文化也比較像，比較有激情，比較理想主義。”孫宏斌說(shuō)，老宋是一個(gè)很堅(jiān)持的人，兼具理想主義情懷、完美主義情懷、英雄主義情懷，所以才能做出這樣的產(chǎn)品。這次（調(diào)控）對(duì)他是個(gè)好事，能夠稍微妥協(xié)一點(diǎn)。因?yàn)槔硐胫髁x、完美主義，上升到主義的時(shí)候，有點(diǎn)累了。

　　孫宏斌說(shuō)，他和宋衛(wèi)平的區(qū)別在于，有過(guò)順馳失敗的經(jīng)歷以后，他更容易向現(xiàn)實(shí)妥協(xié)。

　　“因?yàn)槌蕴澰?，我已?jīng)妥協(xié)了。我也要求完美，給高端客戶(hù)做，必須做完美，但完美對(duì)我來(lái)說(shuō)是一個(gè)手段，不是一個(gè)目的。對(duì)老宋來(lái)說(shuō)，把完美當(dāng)成目的就沒(méi)有盡頭了。把完美當(dāng)成手段的意思是，2萬(wàn)的完美和10萬(wàn)的完美不能一樣。”孫宏斌說(shuō)，老宋天津、北京都做得一樣，而他天津做的肯定比北京標(biāo)準(zhǔn)低。

　　孫宏斌堅(jiān)持認(rèn)為，融創(chuàng)和綠城的合作不是并購(gòu)，是真正的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

　　“房地產(chǎn)不好的時(shí)候，都談并購(gòu)。我其實(shí)不看好并購(gòu)，并購(gòu)大部分就是買(mǎi)地，看價(jià)錢(qián)合不合適。兩家公司真正合起來(lái)挺少的。”孫宏斌說(shuō)，去年10月份和綠城開(kāi)始談時(shí)就說(shuō)了，“我們肯定不買(mǎi)，是合作，占多少股權(quán)沒(méi)關(guān)系。去年底就買(mǎi)了無(wú)錫香樟園這塊。本來(lái)上海天山路項(xiàng)目我們也想合作，但潘石屹進(jìn)來(lái)全部拿走了。”

　　至于宋衛(wèi)平為何選擇融創(chuàng)，孫宏斌說(shuō)，“我們的產(chǎn)品也很好。綠城什么都知道，綠城有那么多公司，北京、蘇州、無(wú)錫哪兒都有公司，我們和綠城打交道的面挺廣。”