雖然金科這一個(gè)多月拿地動(dòng)作不斷,但是從其拿地思路來(lái)看,依然是按照既定的“622“策略展開(kāi)。
根據(jù)金科的“622”策略,以重慶為中心的中西部城市發(fā)展規(guī)模占比將達(dá)到60%、而長(zhǎng)三角和環(huán)渤海占比分別達(dá)約20%。而在金科“深耕重慶”的前提下,其堅(jiān)持的兩條主線(xiàn)即是中西部和三四線(xiàn)城市。
而這正是金科近月來(lái)拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)。
20億密集拿地
6月15日,金科股份發(fā)布公告稱(chēng),公司及控股子公司成都金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已在6月14日通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式分別取得重慶市開(kāi)縣一塊宗地、四川省內(nèi)江市一塊宗地的土地使用權(quán)。
此次收購(gòu)共耗資3.51億元,兩宗地的總面積約22.9萬(wàn)平方米。
其中,涉及到的重慶開(kāi)縣kx-1-126、127宗地,最終由金科以略高于底價(jià)的5600萬(wàn)元成交。地塊位于重慶開(kāi)縣文峰街道中原社區(qū),占地面積93333.4平方米,規(guī)劃為商住用地,其中商服部分的容積率不大于1,住宅部分不大于3.5,土地出讓年限為50年,掛牌起始價(jià)為5390萬(wàn)元。
公告中涉及到的另一宗地,編號(hào)為內(nèi)市中地拍【2012】01號(hào),位于四川省內(nèi)江市市中區(qū)樂(lè)賢鎮(zhèn),占地面積135952平米,容積率不大于3.0,土地性質(zhì)規(guī)劃為二類(lèi)居住用地,地塊成交價(jià)為2.95億元。
觀(guān)察發(fā)現(xiàn),這已不是金科股份今年以來(lái)首次拿地。5月份后,金科已經(jīng)頻頻在土地市場(chǎng)出手,相繼在重慶、四川、江蘇等地拿下8宗地塊,耗資近20億。
5月3日,金科就曾公布,公司已通過(guò)掛牌方式獲得重慶四宗地的土地使用權(quán),四宗地塊成交價(jià)總共為11.73億元。
公告顯示,這4宗地塊中,有2宗位于重慶開(kāi)縣,1宗位于重慶市北碚蔡家,另外一宗則位于重慶市長(zhǎng)壽區(qū)。
其中,成交額最大的一宗是“北碚蔡家組團(tuán)M分區(qū)M59/03、M61-02/02、M55-02/02”宗地,成交額為4.7億元,占地面積19.5萬(wàn)平方米,可建面積為36.9萬(wàn)平米,用地性質(zhì)規(guī)劃為二類(lèi)居住用地,起拍價(jià)為4.67億元。
位于開(kāi)縣的兩宗地塊均處于重慶市開(kāi)縣平橋生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi),占地面積共15.05萬(wàn)平方米,總成交額為3.63億元;位于重慶長(zhǎng)壽區(qū)北部片區(qū)A-4-5-1/03號(hào)地塊,占地面積13.3萬(wàn)平方米,用地性質(zhì)為普通商品住房用地,成交額為3.5億元。
之后的5月31日,金科再次宣布,控股子公司無(wú)錫金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.32億元的總價(jià)摘得江蘇省張家港市兩宗住宅用地,地塊總面積為14.14萬(wàn)平方米。
而對(duì)于如此集中拿地,金科股份方面指出,這只是公司正常的拿地節(jié)奏,意在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
低廉土地成本
重慶業(yè)內(nèi)人士表示,重慶這兩三年來(lái)土地市場(chǎng)情況都不錯(cuò),即便今年也如此,而金科可能目前在重慶的土地儲(chǔ)備不夠,所以,這是一輪正常的拿地行動(dòng)。
金科曾對(duì)外表示其土地策略為,到2013年實(shí)現(xiàn)在重慶30個(gè)郊縣的布局,顯然本次拿地也是該計(jì)劃的實(shí)施。
此外,對(duì)金科而言,在重慶拿到的地塊多位于郊縣,地價(jià)便宜。對(duì)于金科來(lái)說(shuō),低廉的土地成本是重要的考慮因素。
有研究報(bào)告指出,2012年1季度末,金科股份手持現(xiàn)金59億元,資產(chǎn)負(fù)債率85.7%,真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率53%,凈負(fù)債率為131%,加之2012年為信托還款高峰,資金略顯壓力。
另有數(shù)據(jù)顯示,截至今年3月底,金科的短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為48億元。而目前,金科來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售為40億元。
在這樣的情況下,用20億元的現(xiàn)金去買(mǎi)地,有分析人士認(rèn)為,金科有“彎道超車(chē)”的意思。
不過(guò),無(wú)論密集買(mǎi)地是否“彎道超車(chē)”,都不可忽略的是,現(xiàn)階段金科奉行的策略依然是,去三四線(xiàn)城市拿低價(jià)土地。
第一創(chuàng)業(yè)在其研究報(bào)告中指出,截至去年11月,金科土地儲(chǔ)備中76.8%是2009年及之前更早時(shí)間獲得,樓面地價(jià)不超過(guò)1200元/平米。
從區(qū)域角度來(lái)講,重慶區(qū)域的樓面地價(jià)為927元/平米,地價(jià)最低的瀏陽(yáng)項(xiàng)目?jī)H146元/平米,而目前北京區(qū)域最高樓面地價(jià)為8340元/平米。
這一趨勢(shì)在金科年報(bào)中也有明確提到,金科在其2011年年報(bào)中指出,“公司會(huì)推進(jìn)住宅與商業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、休閑業(yè)、文化業(yè)、養(yǎng)老業(yè)等產(chǎn)業(yè)嫁接,增強(qiáng)低成本土地獲取能力”。