整層租賃，深圳甲級寫字樓較高的準(zhǔn)入門檻把許多希望通過進(jìn)駐甲級寫字樓提升自身形象，但又無力承租大面積辦公樓的中小企業(yè)擋在門外。昨日，記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)一些專門的商務(wù)辦公服務(wù)公司提前租下幾層寫字樓，然后在分割成小單位轉(zhuǎn)租出去，利用租金差價實(shí)現(xiàn)盈利。

        多數(shù)寫字樓里有“二房東”

        一家從事金融行業(yè)的小企業(yè)遭遇了“成長的煩惱”，公司決策層想到京基100辦公，但只能承租200平方米的面積，與“整層租賃”的要求相差甚遠(yuǎn)。

        如雨后春筍成長起來的深圳中小企業(yè)所面臨的“成長的煩惱”，在一些有實(shí)力的商務(wù)辦公服務(wù)公司看來，就是一種商機(jī)。

        這些活躍在深圳甲級寫字樓市場的商務(wù)辦公服務(wù)公司，被業(yè)界稱為寫字樓里的“二房東”。

        “福田中心區(qū)每棟甲級寫字樓都有這種商務(wù)辦公服務(wù)公司，他們整體租下幾層寫字樓，然后根據(jù)客戶需求，分割成十幾平方米到幾百平方米的面積，再轉(zhuǎn)租出去。”中聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部福田東區(qū)區(qū)域經(jīng)理李長渭向記者介紹說，有的大公司手中持有的寫字樓面積高達(dá)數(shù)萬平方米。

        來自香港的鼎辰投資一口氣租下京基100大廈的20~26樓(其中22層為其他公司整租)共計6層，約2萬平方米，然后再拆分成160~600平方米的小型辦公室出租。這種包租生意還不錯，從今年2月至今出租率已達(dá)六成；美百年投資整租的物業(yè)在福田中心區(qū)有金中環(huán)商務(wù)大廈、卓越時代廣場[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、諾德金融中心等12棟寫字樓；雷格斯商務(wù)服務(wù)公司則在福田中心區(qū)安聯(lián)大廈、羅湖彭年廣場和南山新時代廣場整租了兩層半寫字樓。

        中小企業(yè)喜歡“傍甲級”

        “在甲級寫字樓辦公，非常有利于提升我們的企業(yè)形象，最重要的是利于公司的業(yè)務(wù)拓展。”一家剛剛在卓越世紀(jì)中心[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]3號樓租下200平方米面積的企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者說。

        “這些中小企業(yè)的租賃需求多為200平方米左右，對甲級寫字樓的相關(guān)配套要求較高。”深圳中原地產(chǎn)商鋪部區(qū)域營業(yè)董事肖霄認(rèn)為，之前，在羅湖乙級寫字樓里，或福田、南山的廠房里，如八卦嶺、車公廟等區(qū)域，就有進(jìn)行包租再分割出租的情況。現(xiàn)在企業(yè)的租賃需求更加高端化，“傍甲級”現(xiàn)象越來越普遍。

        鼎辰投資張婉絢表示，一些外企的辦事處在深圳設(shè)點(diǎn)或一些企業(yè)的臨時租賃場所都很喜歡尋找甲級寫字樓物業(yè)。這些客戶都是“出身名門”，雖然對辦公面積要求較小，但對辦公的環(huán)境要求頗高。

        利潤來自租金差價

        記者了解到，一些包租公司在轉(zhuǎn)租辦公樓的同時，也提供甲級服務(wù)。 鼎辰投資在做京基100大廈的包租時，在每一層樓設(shè)置一個接待前臺，統(tǒng)一為整層樓分租的各個公司服務(wù)，配備2-3名專門的秘書專門負(fù)責(zé)行政或其他后勤任務(wù)。此外，還設(shè)立樓層休閑區(qū)域、會議室、培訓(xùn)室，這些服務(wù)都是免費(fèi)的。

“一些有實(shí)力的包租公司為了吸引客戶，為承租企業(yè)提供一些免費(fèi)配套服務(wù)，但是其仍有較為豐厚的利潤空間。” 李長渭介紹說，包租企業(yè)和開發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，以較低的市場價格包租幾年，并且這個價格在承租期內(nèi)一直不變。而深圳甲級寫字樓租金近幾年漲幅較大，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2009年深圳二手寫字樓平均租金為95元/平方米，2012年4月的租金水平為142元/平方米，漲幅近50%，包租公司轉(zhuǎn)租出去的租金每年隨行就市上漲，期間的租金差價較為可觀。

“包租”形成產(chǎn)業(yè)鏈

        經(jīng)過較長時期的發(fā)展，包租公司已經(jīng)形成了一條完成的產(chǎn)業(yè)鏈。

        一些中小型包租公司與地產(chǎn)中介公司建立了長期合作關(guān)系，為了降低空置率，包租公司都會在租約到期前，通知中介公司放出盤源，而中介公司則很樂意為這些固定長期客戶提供快捷服務(wù)。此外，包租公司多會為接手的寫字樓進(jìn)行裝修，與一些裝修公司產(chǎn)生了固定合作關(guān)系。由此，形成了一條包租公司為中心，前有裝修公司，后有地產(chǎn)中介的產(chǎn)業(yè)鏈條。

        相對中小型包租公司粗線條的產(chǎn)業(yè)鏈，具有相當(dāng)實(shí)力的大型商務(wù)辦公服務(wù)公司延伸的產(chǎn)業(yè)鏈更長、更加精細(xì)化。

        大型商務(wù)辦公服務(wù)公司擁有自己的管理團(tuán)隊(duì)，通過一個商務(wù)服務(wù)平臺，為承租企業(yè)提供外包服務(wù)有人力資源服務(wù)、商務(wù)、法律咨詢和財務(wù)的外包等等。大型商務(wù)服務(wù)公司提供租賃服務(wù)的中小企業(yè)，有的數(shù)十家，有的數(shù)百家，這些中小企業(yè)一般都會通過商務(wù)服務(wù)公司的服務(wù)平臺進(jìn)行采購，不少“包租產(chǎn)業(yè)鏈”下游企業(yè)專門做商務(wù)服務(wù)公司的外包生意，收益也頗為客觀。