6月8日，九龍倉入股綠城，綠城董事局主席宋衛(wèi)平宣布，綠城將結(jié)束高負(fù)債率時期，進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展的時代。生死一線，房企中的貴族最終妥協(xié)了。從開始到現(xiàn)在，綠城危機都昭示著一個顛撲不破的道理：現(xiàn)金為王。
在地產(chǎn)行業(yè)劇烈競爭的背景之下，毫無疑問，強勢資本決定一切。然而華澳信托與大連實德的信托案爆發(fā)，卻以血的教訓(xùn)再次提醒地產(chǎn)和金融融合之下不可避免的潛在風(fēng)險。
誰是房企背后強大的現(xiàn)金供給者？誰又可能成為下一個倒下的人？
七成上市房企經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)
盡管2011年，大多數(shù)房企采取“過冬”策略，積極維持現(xiàn)金流的平衡，然而結(jié)果卻并不盡如人意。
由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院共同發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》中，以125家滬深上市房地產(chǎn)公司和35家內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司為研究對象，發(fā)現(xiàn)房企每股經(jīng)營現(xiàn)金流仍為負(fù)值。其中包括滬深上市房企占84家、赴港上市房企28家，占總體近七成。
根據(jù)該研究報告，截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.43%，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.43%，均處于歷史高位；而在滬深與內(nèi)地在港上市公司中，2011年末已有15家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，財務(wù)杠桿的應(yīng)用空間十分有限。
同時，從2011年下半年，上市房企的存貨達(dá)到了近3年的高點，為2萬億元。而樓市卻冷清，銷售回款減慢。
自監(jiān)管部門不斷對銀行信貸收緊，房企逐步向信托公司靠攏，然而信托融資成本也在逐漸增加。2009年初至2010年初，房地產(chǎn)信托融資成本已經(jīng)從10%左右上升到13―14%左右；2010年中過后，成本上升到17%左右；2011年房地產(chǎn)信托融資成本已經(jīng)上升到20%左右，有些甚至高達(dá)25%以上。
當(dāng)融資成本逐步提升，銀行的風(fēng)險不斷轉(zhuǎn)嫁到信托公司身上，而房企現(xiàn)金流惡化的背景下，最受市場關(guān)注和擔(dān)心的是，哪些金融機構(gòu)是介入房企融資較深的，兌付危機何時會來？
兌付危機中的金融機構(gòu)
從目前來看，銀行和信托是為房企最常見的融資渠道。然而，不同銀行和信托之間也存在著差異。
根據(jù)央行網(wǎng)站公布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，2010年和2011年的房企貸款增速都有所回落。2011年一季度最新的數(shù)據(jù)，3月末，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額11萬億元，同比增長10.1%，比上年末低3.8個百分點。
自銀根緊縮，房地產(chǎn)的融資風(fēng)險逐漸從銀行轉(zhuǎn)嫁到信托公司。
中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年新增投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托投資額為2864.08億元，占全年全部新增投資額的12.7%；2011年新增投資房地產(chǎn)信托的投資額為3704.58億元，占全年全部新增投資額的22.5%。
據(jù)中金公司測算，預(yù)計今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。預(yù)計明年到期2816億元，明年還款額達(dá)到3100億元。
對此，理財周報記者根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計了16家上市銀行和全國65家信托公司在房地產(chǎn)行業(yè)的資金投放情況。
截至2011年底，上市銀行在房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額上的排名前三是工行、農(nóng)行和中行。如果按照房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額的占比排名，前三則依次是北京銀行、民生銀行及華夏銀行。一般來說，大型房企背后的銀行都有數(shù)家。
房企選擇的信托公司的多樣性卻不及銀行多，這是因為市場上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要被個別的信托公司壟斷。
根據(jù)理財周報記者不完全統(tǒng)計，截至2012年6月12日，從2010年，發(fā)行的房地產(chǎn)信托共有898款，而全國65家信托公司中中融、長安國際、中信、中鐵和新華五家信托公司分別有86款、60款、52款、45款和42款，合計285款，占比為31.7%。
“2012年是個兌付高峰期，這是很多同行人士都認(rèn)可的，但因為現(xiàn)在有很多帶有兌付危機的信托產(chǎn)品到期后，不斷有新的信托公司來接盤，所以危機并未完全暴露出來，還會延續(xù)下去。”上海本地一家信托公司長期研究房地產(chǎn)融資項目的高管說道。
地產(chǎn)私募會否是下一個？
從銀行貸款到房地產(chǎn)信托再到私募基金，風(fēng)險不斷被市場轉(zhuǎn)移。當(dāng)華澳信托的案件爆發(fā)時，房地產(chǎn)私募基金成了市場擔(dān)心的另一個點。
房地產(chǎn)私募基金的活躍主要是在2011年，尤其是下半年，在銀行信貸和房地產(chǎn)信托渠道受阻時，它風(fēng)生水起。
根據(jù)住建部政策研究中心2012年初發(fā)布的研究報告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億，較2010年增長了1倍，目標(biāo)收益率一般在20%~25%。而根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，2011年房地產(chǎn)信托平均收益率為10.2%。
目前，中國的房地產(chǎn)私募基金主要有三種類型：一是獨立的專業(yè)運作型，主要是從PE基金轉(zhuǎn)換而來，規(guī)模不大；二是開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型，如復(fù)地和金地；此外還有投行及金融機構(gòu)附屬型，如信托公司。
根據(jù)理財周報記者不完全了解，目前已設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金的房企有中海、金地、華潤、綠城、萬通、嘉凱城、世貿(mào)、復(fù)地等。去年房地產(chǎn)私募基金最熱的當(dāng)屬復(fù)星系下的地產(chǎn)基金和星浩資本。
一位復(fù)星集團從事房地產(chǎn)基金的中層人士告訴理財周報記者，“最近忙著發(fā)基金，銷售得很快。”
而深圳一私募界人士說道，“房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險傳得沸沸揚揚，發(fā)房地產(chǎn)私募基金的也有壓力，聽說星浩資本壓力也挺大。”
