經(jīng)適房賣多少錢一平方米算合理？廉租房的建設(shè)成本包含哪些內(nèi)容？……為加強(qiáng)保障性住房價(jià)格管理，規(guī)范保障性住房價(jià)格行為，15日，臨沂市召開了《臨沂市保障性住房價(jià)格管理辦法(草案)》(下簡稱《辦法》)聽證會(huì)，來自房產(chǎn)開發(fā)公司、經(jīng)適房住戶以及政府職能部門的27名聽證代表就這些在保障性住房建設(shè)過程中最受關(guān)心的問題進(jìn)行了激烈討論。
　　“及時(shí)出臺保障性住房定價(jià)政策的硬性規(guī)定是非常必要的。”此次聽證會(huì)上，所有聽證代表的意見十分統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)商代表表示，《辦法》將使得保證性住房價(jià)格更透明，而已經(jīng)住上了經(jīng)適房的業(yè)主則表示，《辦法》將有利于市民能夠更清楚地了解保障性住房的價(jià)格構(gòu)成。
　　臨沂市物價(jià)局局長趙志德介紹，目前臨沂涉及保障性住房建設(shè)特別是價(jià)格管理政策規(guī)定過于宏觀寬泛，缺乏具體操作性。其次，保障性住房從立項(xiàng)建設(shè)到定價(jià)銷售整個(gè)過程，涉及發(fā)改、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行、稅務(wù)等多個(gè)部門，每個(gè)部門都有各自的相關(guān)政策，而且對國家政策存在不同解讀，最終會(huì)影響到保障性住房定價(jià)的公正性。
　　此外，從臨沂實(shí)際情況出發(fā)，保障性住房建設(shè)主要依靠社會(huì)投資、企業(yè)市場運(yùn)作，社會(huì)力量參與度較高，建設(shè)主體多元化，價(jià)格行為具有明顯的特殊性，而國家政策多為普遍性原則，存在管理的盲點(diǎn)。因此，結(jié)合實(shí)際情況出臺一部保障性住房價(jià)格管理的規(guī)范性文件十分必要。
　　《辦法》中明確規(guī)定了保障性住房將實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的價(jià)格形式，明確了經(jīng)適房、廉租房和其他保障性住房價(jià)格構(gòu)成要素和成本核算辦法，以及保障房基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度和超面積部分計(jì)算辦法，同時(shí)引入了保障性住房成本監(jiān)審制度和價(jià)格公示制度等，有利于規(guī)范保障性住房價(jià)格。
　　《辦法》搶先看
　　在《臨沂市保障性住房價(jià)格管理辦法(草案)》(下簡稱《辦法》)中，對于經(jīng)適房、廉租房制定了嚴(yán)格的定價(jià)機(jī)制，其中經(jīng)適房的銷售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，要求不超過基準(zhǔn)價(jià)格上浮3%的幅度。此外，經(jīng)營性建設(shè)費(fèi)用等5項(xiàng)費(fèi)用不得計(jì)入成本。
　　經(jīng)適房均價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)最高上浮3%
　　爭論焦點(diǎn)
　　開發(fā)商利潤限定3%
　　《辦法》中，首先對經(jīng)適房的價(jià)格成本核算進(jìn)行了明確規(guī)定，包括經(jīng)適房的開發(fā)成本、開發(fā)商利潤分成、優(yōu)惠幅度等，這也成為聽證代表們討論的焦點(diǎn)。
　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代表張寶勇首先對經(jīng)適房基準(zhǔn)價(jià)測算方法表達(dá)了不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為經(jīng)適房基準(zhǔn)價(jià)格測算的政策依據(jù)主要是2003年實(shí)施頒布的《經(jīng)適房價(jià)格管理辦法》，規(guī)定了開發(fā)商的利潤上限為3%，以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)水平來看這個(gè)比例有些低。“沿用的是10年前的定價(jià)機(jī)制，而從目前經(jīng)適房的建設(shè)成本來測算，3%的利潤比例顯然過低了，由于臨沂經(jīng)適房的建設(shè)主要依靠市場運(yùn)作，利潤過低的話不利于刺激開發(fā)企業(yè)的積極性和工程質(zhì)量。”張寶勇說。
　　另一位聽證代表岳新峰則表示，《辦法》中對于經(jīng)適房開發(fā)成本的規(guī)定仍不夠具體。“在經(jīng)適房項(xiàng)目的開發(fā)過程中，牽扯到了很多中介服務(wù)，這部分服務(wù)的價(jià)格也是由開發(fā)商來承擔(dān)的，但是《辦法》中并沒有將其計(jì)入經(jīng)適房成本。”
　市民代表:目前較合理，絕不能再提高
　　市民代表則普遍表示，經(jīng)適房價(jià)格絕不能隨意提高。高炳芳是西城花園經(jīng)適房小區(qū)的住戶，他認(rèn)為經(jīng)適房主要是讓低收入家庭有所居，因此價(jià)格一定不能過高。
　　另一位個(gè)體經(jīng)營戶李曉明表示，自己的親戚中有兩個(gè)家庭購買了經(jīng)適房，單價(jià)分別為1400元/平方米和1800元/平方米，這是一個(gè)比較合理的價(jià)格。“如果經(jīng)適房的價(jià)格再提高，低收入家庭就難以承受了。”李曉明說。
　　聽證代表、臨沂大學(xué)商學(xué)院教授朱建成認(rèn)為，保障性住房要考慮到弱勢群體的承受能力，因此首先定價(jià)一定要在一個(gè)合理區(qū)間內(nèi)?！掇k法》中表述的房地產(chǎn)開發(fā)利潤是一個(gè)成本利潤率，由2%的管理費(fèi)，3%的利潤以及基準(zhǔn)價(jià)3%的上浮幅度三部分構(gòu)成，這個(gè)利潤率是比較合理的，既考慮了低收入購房者的經(jīng)濟(jì)能力，又兼顧了開發(fā)企業(yè)的利潤。
　　聽證會(huì)聲音
　　“金點(diǎn)子”頻現(xiàn)
　　崔凱：部門聯(lián)動(dòng)防止住進(jìn)“貴族”
　　“要讓最需要房子的人有所居。”來自臨沂市民政局的代表崔凱說。
　　崔凱表示，目前全市低保對象38.5萬人，其中城市低保5.9萬人，對于低收入的弱勢群里建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，讓更多的人能夠圓了住房夢想，但必須要警惕可能出現(xiàn)的“開寶馬住保障房”等不合理現(xiàn)象，最好建立起部門聯(lián)動(dòng)制度，稅務(wù)、車管、房產(chǎn)等多部門、多渠道地對經(jīng)適房申請資質(zhì)進(jìn)行審核，切實(shí)讓低收入家庭享受到有房可住的優(yōu)惠政策。
　　楊新林：監(jiān)督管理引入糾錯(cuò)制度
　　來自臨沂市消費(fèi)者協(xié)會(huì)的代表?xiàng)钚铝纸ㄗh，在監(jiān)督管理中引入糾錯(cuò)制度。
　　在參加聽證會(huì)之前，楊新林查閱了近幾年來的消費(fèi)者投訴，發(fā)現(xiàn)沒有一例關(guān)于保障性住房價(jià)格的投訴，他認(rèn)為保障性住房的價(jià)格是很合理的，《辦法》的出臺將使得保障房的定價(jià)更加公證透明。他建議，在管理辦法實(shí)施的過程中要適時(shí)引入糾錯(cuò)制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害。他還建議保障性住房政策應(yīng)當(dāng)向殘疾人傾斜。
　　黃躍偉：加大補(bǔ)貼保障房屋質(zhì)量
　　針對聽證會(huì)上代表們都比較關(guān)注的經(jīng)適房定價(jià)問題，黃躍偉認(rèn)為，最有效的解決辦法是加大政府補(bǔ)貼力度。
　　“首先，經(jīng)適房的價(jià)格一定不能高，但是開發(fā)商的利潤也要兼顧，因?yàn)槲沂械谋Ｕ闲宰》炕旧隙际怯煞慨a(chǎn)商來開發(fā)的，如果利潤太低的話，房產(chǎn)商沒有積極性，而且房屋質(zhì)量也不能得到保障。”黃躍偉認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)加大對經(jīng)適房的補(bǔ)貼力度。
　　“比如一平方米補(bǔ)貼多少錢，有了政府的大力支持，相信開發(fā)商也就沒了后顧之憂。”黃躍偉說。