樓市實施調(diào)控以來，由于總價偏高，改善性需求淡出樓市，島城的別墅市場一直陷于銷售困境。但10日記者采訪了解到，6月份將有10家別墅項目開盤或加推，迫于銷售壓力部分項目主打低價策略。業(yè)內(nèi)人士分析，集中供應(yīng)高峰出現(xiàn)意味著別墅市場競爭加劇，別墅類地產(chǎn)的價格仍有進(jìn)一步下探的可能性。

　　別墅成交同比減四成

　　別墅項目由于價格高高在上 ，一直被排除在普通購房者的置業(yè)視野之外。而自去年實施樓市調(diào)控政策以來，彌漫市場的看跌情緒讓高端資源地產(chǎn)陷入了銷售困境。“根據(jù)我們的監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年前5個月青島的別墅僅成交472套，同比下降了近4成。”銳理數(shù)據(jù)的馬光明說，別墅項目成交量的下跌幅度比普通住宅高10個百分點。

　　從今年前5個月的成交數(shù)據(jù)來看，別墅項目的成交主要集中在200平方米到300平方米的聯(lián)排別墅，總價在200萬元到300萬元之間。根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，李滄時代城項目自去年12月開盤以來共成交51套，其中四五月份成交12套，目前起價1.6萬元/平方米；城陽區(qū)的龍湖滟瀾海岸項目已開盤五次，均價在1.1萬元/平方米，銷售得還算不錯；即墨溫泉板塊則因為在售項目多，市場行情并不理想，其中中建領(lǐng)海尚溪地的別墅項目自2012年初開盤推出28套房源，銷售艱難；海爾原鄉(xiāng)墅2期自去年9月份推出108套房源，目前還剩40套房源。

　　市場將迎來供應(yīng)高峰

　　一邊是市場的冷清，一邊則是開發(fā)商擔(dān)憂錯過入市時機(jī)而加快推盤步伐。來自青島銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，6月份將有世茂諾沙灣、麗山國際、長水山莊、璞玉島 、萬科紅郡、嶺海香瀾郡、世茂公園美地、保利海上羅蘭、龍湖原山、龍湖滟瀾海岸疊墅等項目扎堆入市，下半年還有香山美墅、天鵝堡等別墅項目開盤。

　　“加上之前開盤加推新品的中建尚溪地、海爾原鄉(xiāng)墅等，島城的別墅市場將迎來供應(yīng)高峰。”馬光明說，目前島城的別墅存量為2253套，這一數(shù)量看似不高，但實際上去年一年的別墅總成交量是1584套，這樣看來，今年下半年別墅的銷售壓力可想而知。

　　價格可能進(jìn)一步走低

　　“自去年11月份開始，迫于銷售壓力，城陽區(qū)的龍湖滟瀾海岸、青特花溪地，李滄區(qū)的時代城等項目先后降價，別墅價格開始走‘下坡路’。”馬光明說。

　　據(jù)銳理數(shù)據(jù)監(jiān)測，今年1月到5月份，青島別墅的累計成交均價為11358元/平方米。“下半年別墅扎堆開盤加推，別墅市場看空的預(yù)期增大，或許會出現(xiàn)價格進(jìn)一步走低的情況。”馬光明說。

　　“島城成熟的別墅開發(fā)片區(qū)包括市南、嶗山前海板塊，即墨溫泉板塊，膠州灣北岸區(qū)域和西海岸區(qū)域。”青島世聯(lián)怡高公司總經(jīng)理陳耀華說，不同區(qū)域的別墅，因為資源稀缺性差異價格在萬元到五六萬元不等，但因為投資性需求受限購令的影響而淡出樓市，其回籠資金的困境是一樣的，降價跑量應(yīng)該是高端別墅項目不得已的選擇。

　　此前，青島市房地產(chǎn)交易中心曾于6月1日公布了今年5月份房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)。上月全市新建商品住宅共成交6935套，成交量環(huán)比增加了近一倍，較之去年5月份也增加了近一成。

　　■新聞延伸

　　上月樓市成交放大房價難以迅速反彈

　　據(jù)新華社6月10日電 根據(jù)國家統(tǒng)計局9日公布的數(shù)據(jù)，5月份全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元，這兩個數(shù)據(jù)相比4月份分別上漲了15%、20%。分析人士指出，在今年3月份以來樓市成交放大的局面下，5月份樓市回暖的勢頭得到進(jìn)一步確立。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，近期樓市成交上漲，一是隨著地方對樓市政策的微調(diào)，以及中央貨幣政策得以放松，降準(zhǔn)、降息等政策逐步出臺，在這種局面下，市場預(yù)期發(fā)生了較大變化，釋放了一定的購買力，這是外部因素；二是就市場內(nèi)在因素而言，開盤數(shù)量明顯增多，且低價或平價開盤活躍。

　　位于北京南四環(huán)外西紅門的鴻坤·曦望山最近兩次開盤時，均獲得房源數(shù)近2倍的客戶搶購。對此，鴻坤地產(chǎn)西紅門項目總經(jīng)理侯守超表示，除了價格保持平價開盤之外，堅持開發(fā)中小戶型是項目取得成功的主要原因。因為現(xiàn)在買房人大多是剛需，購買力有限，戶型適中才能符合其購買力。

　　對于近期降息等政策的出臺，住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，這對樓市將產(chǎn)生積極作用，但由于降息的幅度有限，能刺激進(jìn)入樓市的資金是有限的，房價并不具備大漲的基礎(chǔ)。因為影響樓市走勢有多方面因素，降息只是其中一環(huán)，并不影響樓市的根本。

　　萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁認(rèn)為，這次降息主要是為了刺激實體經(jīng)濟(jì)，為整體經(jīng)濟(jì)面增加活力，同時也會對樓市產(chǎn)生一定作用，但這不是最主要的，并不意味著開發(fā)商度過了最難的日子。

　　陳國強(qiáng)表示，開發(fā)商生存壓力比之前有所減小，但由于限購、限貸這些對樓市影響較大的根本政策并未松動 ，樓市的需求是有限的，而且房地產(chǎn)企業(yè)庫存較高，周轉(zhuǎn)壓力、資金壓力較大，未來房價走勢難以迅速反彈。