今年3月，華潤(rùn)置地公開(kāi)表示縮短萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)周期，加快商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。圖/CFP

　　歷經(jīng)15年，華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)終于進(jìn)入快速擴(kuò)張階段，在縮短商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的同時(shí)，減少孵化、增加合作，這均源于對(duì)成熟產(chǎn)品線的復(fù)制。華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目可以追溯到1997年，包括甲級(jí)寫(xiě)字樓及大型購(gòu)物中心在內(nèi)的上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。而在1999年，華潤(rùn)置地開(kāi)始規(guī)劃深圳萬(wàn)象城，最終于2004年12月開(kāi)業(yè)，被認(rèn)為標(biāo)志著華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)之路的開(kāi)啟。

　　商業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)始提速

　　今年3月，華潤(rùn)置地在2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司在去年加大了在三線城市獲取“住宅+五彩城”項(xiàng)目的力度，同時(shí)將縮短萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)周期，加快商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。

　　早在2010年3月，華潤(rùn)置地就曾對(duì)外界表示，預(yù)計(jì)在2015年左右，在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻(xiàn)方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例要達(dá)到40%左右。

　　華潤(rùn)置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生透露：“現(xiàn)在華潤(rùn)置地明確提出要求，萬(wàn)象城從拿地到開(kāi)工，周期控制在36個(gè)月內(nèi)。”

　　據(jù)介紹，華潤(rùn)置地在開(kāi)始打造萬(wàn)象城的時(shí)候，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化做得還不夠。公司又一向?qū)τ谄焚|(zhì)精益求精，結(jié)果就是華潤(rùn)最早打造的幾個(gè)萬(wàn)象城，從拿地到開(kāi)工都需要四五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。以深圳萬(wàn)象城為例，1999年開(kāi)始規(guī)劃，開(kāi)業(yè)時(shí)間為2004年12月。

　　“以前是拿地之后，先做整體定位，再做設(shè)計(jì)，然后開(kāi)始建設(shè)，再進(jìn)行招商?，F(xiàn)在進(jìn)一步實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化之后，開(kāi)發(fā)時(shí)間大大縮短了。”蔣智生介紹，在縮短萬(wàn)象城的開(kāi)發(fā)周期上，作出最主要的改變就是標(biāo)準(zhǔn)化，一方面是提煉出商家和顧客的核心訴求，把商業(yè)綜合體的建筑盡量標(biāo)準(zhǔn)化，例如層高、中庭的面積、商鋪的面寬等等。另一個(gè)重要的舉措，是在招商方面，對(duì)于引入難度較大的一線品牌，由華潤(rùn)置地總部統(tǒng)一管控。“以前出現(xiàn)過(guò)個(gè)別頂級(jí)品牌進(jìn)入的談判進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致其他品牌進(jìn)入也受到影響，而現(xiàn)在通過(guò)總部的努力，爭(zhēng)取把一些高端品牌的引入固化下來(lái)，這樣難度就大大降低了。”

　　清晰產(chǎn)品線已成型

　　蔣智生認(rèn)為，華潤(rùn)置地打造商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一，是其已經(jīng)具有了清晰的產(chǎn)品線。“目前華潤(rùn)打造的商業(yè)產(chǎn)品，按照輻射區(qū)域，形成了萬(wàn)象城、五彩城、PLUS365商業(yè)中心三個(gè)系列。”

　　萬(wàn)象城的定位是都市綜合體，輻射整個(gè)城市的客群，業(yè)態(tài)比較高端。因此萬(wàn)象城在選址方面，對(duì)于城市的要求比較高。由于目前在一線城市已經(jīng)很難拿到符合萬(wàn)象城要求的地塊，因此華潤(rùn)置地在過(guò)去幾年和未來(lái)，主要致力于讓萬(wàn)象城進(jìn)駐省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市。

　　目前已經(jīng)進(jìn)入深圳、杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧、鄭州、青島、重慶、合肥、無(wú)錫、西安、常州，泰州等13個(gè)城市，其中成都萬(wàn)象城2012年5月11日剛剛開(kāi)業(yè)。

　　五彩城的定位是區(qū)域商業(yè)中心，立足于一線城市的區(qū)域中心或二三線城市的核心地段，以區(qū)域內(nèi)的家庭消費(fèi)群體為目標(biāo)，同時(shí)滿足區(qū)域商務(wù)人群和流動(dòng)人群的消費(fèi)需求，家庭和生活是這條產(chǎn)品線最重要的主題。五彩城從選址到設(shè)計(jì)到招商運(yùn)營(yíng)，基本上都是區(qū)域公司自己來(lái)解決。目前五彩城在華北只有北京華潤(rùn)五彩城已經(jīng)開(kāi)業(yè)。

　　PLUS365商業(yè)中心定位于鄰里中心，面積相對(duì)較小，主要包括餐飲、家居、小便利店和基本點(diǎn)醫(yī)療配套，解決基本的生活需要。

　　減少孵化 增加合作

　　在2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地表示考慮出售公司綜合體項(xiàng)目里的中小規(guī)模項(xiàng)目。據(jù)介紹，這些考慮出售的綜合體項(xiàng)目主要是二三線城市的商業(yè)物業(yè)，且都不位于城市的重要地段，定位也非高端產(chǎn)品。

　　蔣智生表示：“華潤(rùn)置地是想適當(dāng)做一些減法，處理綜合體里面一些不是最重要的、成長(zhǎng)性不是很強(qiáng)的物業(yè)。目的是為了增加現(xiàn)金回流，加快發(fā)展速度。”他舉例，華潤(rùn)置地認(rèn)為在南寧，寫(xiě)字樓的成長(zhǎng)性不如商場(chǎng)，就賣(mài)掉了寫(xiě)字樓。華潤(rùn)在杭州和成都也采取類(lèi)似的做法。

　　此前，華潤(rùn)集團(tuán)的“孵化戰(zhàn)略”為華潤(rùn)置地的商業(yè)發(fā)展提供了巨大幫助，有資料顯示，從2004年至今，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華潤(rùn)置地進(jìn)行了7次資產(chǎn)注入，注入的資產(chǎn)總金額高達(dá)313億港元。據(jù)了解，華潤(rùn)置地目前已經(jīng)逐漸減少對(duì)于集團(tuán)“孵化戰(zhàn)略”的依賴，轉(zhuǎn)而更多地尋求與其他開(kāi)發(fā)商、基金公司合作，依靠自身的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展創(chuàng)造現(xiàn)金流，進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。以杭州萬(wàn)象城為例，其中華潤(rùn)置地占60%的股份，新鴻基占40%股份，雙方共同開(kāi)發(fā)，共同長(zhǎng)期持有。

　　從目前華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來(lái)看，主要發(fā)展方向在省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市。很多業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始擔(dān)心，二三線城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)是否有過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。蔣智生則認(rèn)為，選址只要是在城市的核心區(qū)，情況應(yīng)該還好。