5月29日，陽光城集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“陽光城”，000671.SZ）宣布，擬與旗下子公司斥資1.5億元設(shè)立兩家子公司，來推動福建龍巖建設(shè)規(guī)模達(dá)6500畝的“花漾江山”旅游綜合體項(xiàng)目。
但是在大手筆拿下6500畝旅游地產(chǎn)的同時，陽光城也面臨著嚴(yán)峻的資金壓力。目前其存續(xù)且未償還的信托計(jì)劃融資規(guī)模合計(jì)近50億元，短期債務(wù)超過20億元，而其手握的現(xiàn)金僅有7.79億元。
然而，在樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊、銷售乏力的前提下，存貨高達(dá)42.9億元的情況下，陽光城依然堅(jiān)持“積極拿地”，并宣稱在2015年實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值500億元，而其2011年的營業(yè)收入僅有32.29億元，這意味著它要在3年時間里，產(chǎn)值增長14倍多。
1.5億投資撬動6500畝大盤
在樓市調(diào)控政策收緊的大背景下，2012年全國土地市場進(jìn)入空前的低迷期。有數(shù)據(jù)顯示，5月全國20個重點(diǎn)城市土地出讓金237億元，創(chuàng)2009年3月來新低，前5月累計(jì)為1892.6億元，縮水1141億元。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至5月21日，全國20個重點(diǎn)城市土地流拍宗數(shù)達(dá)到107宗，比去年同期增加三成。按照這些土地的最初供應(yīng)價(jià)格計(jì)算，流拍的土地價(jià)值達(dá)138億元。
但福建龍巖市卻是個例外。5月16日，龍巖市人民政府、新羅區(qū)人民政府與陽光城簽訂《龍巖“花漾江山”旅游綜合體項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議》，計(jì)劃合作開發(fā)建設(shè)規(guī)模約6500畝的該項(xiàng)目。
據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，在5月16日舉行的簽約儀式上，陽光城計(jì)劃投資建設(shè)的“花漾江山”旅游綜合體項(xiàng)目，總投資達(dá)130億元，其中一期占地3000畝，主要開發(fā)水上公園、花卉基地、景觀大道、生態(tài)農(nóng)莊及配套商業(yè)街、星級酒店、新村建設(shè)等綜合配套設(shè)施。
“江山這個地方環(huán)境好，風(fēng)景優(yōu)美，非常適宜居住。”陽光城執(zhí)行董事長何玫如此表達(dá)對該項(xiàng)目的看好。陽光城表示，公司將采取滾動開發(fā)的方式進(jìn)行投資，項(xiàng)目前期投入以公司自有資金為主，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，未來擬通過信托、基金、股權(quán)合作、貸款等多種籌資方式對項(xiàng)目進(jìn)行分期滾動開發(fā)。
“按照‘生態(tài)小鎮(zhèn)、都市風(fēng)情、田園景色’的發(fā)展理念，建成龍巖乃至全省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)試點(diǎn)，打造國家4A級旅游度假區(qū)。”陽光城在5月23日發(fā)布的公告中稱。對于具體投資金額，陽光城表示，由于公司尚未完成該項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，因而項(xiàng)目具體投資總額尚不能確定。
但陽光城將負(fù)責(zé)“花漾江山”項(xiàng)目的整體開發(fā)投資和運(yùn)營，包括項(xiàng)目土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項(xiàng)目整體規(guī)劃、投資開發(fā)等各個環(huán)節(jié)；需要承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)所需的征收費(fèi)用、流轉(zhuǎn)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金以及項(xiàng)目分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃等多筆費(fèi)用。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對媒體分析，該項(xiàng)目的總投資會在35億元-50億元之間。
為了有效推動龍巖“花漾江山”旅游綜合體項(xiàng)目的落地實(shí)施，陽光城擬與旗下福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“陽光房地產(chǎn)” ）、福州開發(fā)區(qū)華康實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“華康實(shí)業(yè)”）共同出資1.5億元設(shè)立兩家子公司。
陽光城在5月29日發(fā)布的公告中稱，子公司名稱暫定為陽光城集團(tuán)龍巖投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“龍巖投資”）和龍巖花漾江山旅游生態(tài)開發(fā)有限公司（以下簡稱“花漾江山”）。 其中，龍巖投資注冊資本擬定為1億元，陽光城出資5100萬元，占注冊資本的51%；陽光房地產(chǎn)出資4900萬元，占總股本49%?；ㄑ阶再Y本擬定為5000萬元，陽光城出資2550萬元，占其注冊資本的51%；華康實(shí)業(yè)出資2450萬元，占其注冊資本的49%。
陽光城正計(jì)劃以1.5億元的資本，撬動總投資達(dá)130億元、建設(shè)規(guī)模6500畝的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但是其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在步步緊逼。
債務(wù)是現(xiàn)金余額的6倍
在大手筆拿下6500畝旅游地產(chǎn)的同時，陽光城也面臨著嚴(yán)峻的資金壓力，巨額債務(wù)纏身，手握現(xiàn)金卻所剩無幾。
4月25日，陽光城公布的2012年一季度報(bào)告顯示，陽光城僅一年內(nèi)到期的長短期借款就達(dá)7.8億元，應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款超過13億元，此外還有2.3億元的應(yīng)交稅金。這些短期債務(wù)合計(jì)達(dá)23.1億元，而陽光城的貨幣資金僅7.79億元。
此外，陽光城2011年年度報(bào)告顯示，2012 年，其還需償還8億元的到期信托債務(wù)，2013 年信托計(jì)劃到期償還金額為 20.17億，2014 年信托計(jì)劃到期償還金額為 7.5 億。其目前存續(xù)且未償還的信托計(jì)劃融資規(guī)模合計(jì)近50億元，是陽光城目前7.79億元的現(xiàn)金余額的6倍多。
雖然陽光城表示，“公司存續(xù)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃有明確的還款來源，且設(shè)定了有效、足額的抵押、保證措施，各信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)隔離。報(bào)告期內(nèi)，公司銷售回籠資金情況良好，財(cái)務(wù)狀況正常，不存在信托計(jì)劃到期未能償付的情形。”
但是其于2010年5月設(shè)立、募集金額為5.4億元的“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，在一年到期的2011年5月19日卻又延續(xù)一年。在今年5月19日陽光城向華融信托支付了股權(quán)收購價(jià)款 4.66億元后，才意味著該信托計(jì)劃正式結(jié)束。
對于外界質(zhì)疑的資金鏈問題，陽光城方面直言不諱地進(jìn)行否認(rèn)。“陽光城每天進(jìn)出的資金達(dá)10億元，我們的資金鏈會有問題嗎？”陽光城執(zhí)行董事長何媚在“花漾江山”項(xiàng)目簽約時如此回應(yīng)。時代周報(bào)記者多次撥打陽光城董秘廖劍鋒的電話，均無人接聽，向其郵箱發(fā)送的采訪要求，截至截稿也未收到回復(fù)。
據(jù)陽光城4月24日披露的一季報(bào)顯示，其一季度營業(yè)總收入為4.81億元，同比下降11.62%；凈利潤為992.74萬元，同比下降37.93%。
在收入減少的同時，陽光城的支出卻大幅增加。今年2月，其子公司太原長風(fēng)置業(yè)有限公司在山西太原以1.6億元的價(jià)格競得編號CG-1202地塊，土地面積2.9萬平方米。截至3月31日，上述土地使用權(quán)出讓相關(guān)合同已簽署完畢并履行中。
囊中羞澀的陽光城不得不四處籌錢。4月25日，陽光城發(fā)布公告稱，中原信托將向其提供信托貸款人民幣1.3億元，期限12個月，年利率為14%。此款項(xiàng)，將用于陽光城子公司福建宏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的南嶼濱江城二期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
而耗資巨大的“花漾江山”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇其資金壓力。旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式均屬于后期盈利型，由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營成本高、收益周期長，對開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作能力均是考驗(yàn)。
33家房產(chǎn)子公司28家虧損
“超常規(guī)高倍速不僅是發(fā)展問題，更是生存問題；既是對經(jīng)濟(jì)大勢和行業(yè)窗口期的理性分析和果敢把握，也是實(shí)現(xiàn)‘直道增速、彎道超越’的必然選擇。”這是陽光城的企業(yè)愿景《做最受尊敬的成長性房地產(chǎn)企業(yè)》中關(guān)于何謂成長性的首要論述。
而陽光城的戰(zhàn)略目標(biāo)則是，在2015年實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值500億元，追求高周轉(zhuǎn)與高溢價(jià)。陽光城目前正處于“有限度擴(kuò)張”逐步向“高速擴(kuò)張”的過渡階段，堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的戰(zhàn)略，在重點(diǎn)發(fā)展福州及周邊地區(qū)市場的同時，逐步完善區(qū)域布局，拓展西安咸陽、太原市、蘭州等福建省外市場。
基于這樣的理念支撐，不難理解陽光城逆勢大舉拿地的原因。2011年，在以抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，但是陽光城依然大幅增加土地儲備，斥資超過40億元。
2011年1月12日，陽光城子公司海南實(shí)業(yè)以1.25億元競得海南省昌江黎族自治縣9萬多平方米的一幅地塊；一個月后的2月10日，其子公司陽光房地產(chǎn)又斥資30.5億元，競得福州市面積14萬平方米、編號2011-02 號地塊；兩個多月后的4 月15 日，其又以6.9億元的價(jià)格拿下武夷山市四幅地塊；2011 年 5 月和8月，陽光城又分別斥資3000 萬元、9950萬元和9500萬元，競得陜西咸陽的三幅地塊。
此外，去年2月11日，陽光城還以3.7億元的價(jià)格購得福建匯泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 75%股權(quán)，3月17日又以4.2億元購得福建宏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)，6月9日又斥資2.1億元收購西安國中星城置業(yè)有限公司，耗資總額達(dá)10億元。
但是2011年，陽光城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅實(shí)現(xiàn)17.6億元，同比下降18.7%，存貨達(dá)43億元，且旗下33家控股房地產(chǎn)公司有28家出現(xiàn)虧損。
截至2011 年 12 月 31 日，陽光城對外實(shí)際擔(dān)?？傤~為11.78億元(其中對子公司的擔(dān)保金額為10.8億元)，同時陽光城目前存續(xù)且未償還的信托計(jì)劃融資規(guī)模合計(jì)近50億元，但其持有的貨幣資金僅為6.8億元。
然而，2012年，陽光城依然堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞“苦練內(nèi)功、快速周轉(zhuǎn)、多元融資、積極拿地”的經(jīng)營方針，在力爭成為福州區(qū)域龍頭之一的同時，向省內(nèi)外的二、三線城市，甚至四線城市聚焦。
今年2月，陽光城便在山西太原以1.6億元的價(jià)格拿下一塊面積近3萬平米的地塊。4月16日，陽光城在太原打造的集“五星國際品牌酒店、5A級寫字樓、特色風(fēng)情商業(yè)廣場及國際高級公寓”于一體的城市綜合體“陽光城國際廣場”也舉行了奠基儀式，該項(xiàng)目占地44畝，建筑總高度為150米，總建筑面積20萬平方米。
