206米的明宇金融廣場(chǎng)、248米成都國(guó)際金融中心、320米的保利國(guó)際廣場(chǎng)——成都寫(xiě)字樓的高度紀(jì)錄在短短幾年時(shí)間內(nèi)，一再被打破，而今更被成都綠地中心以400米超高層形態(tài)所刷新。不斷翻新的寫(xiě)字樓高度，印證了相同的趨勢(shì)：成都寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)正在加速升溫。寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)行情的白熱化在政策導(dǎo)向上也可以得到佐證：6月1日，成都開(kāi)全國(guó)之先河，開(kāi)始執(zhí)行全國(guó)首個(gè)地方性商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，一場(chǎng)激烈較量早已是箭在弦上。

        放量一再創(chuàng)造新高

        根據(jù)星彥地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，成都主城區(qū)2009年甲乙級(jí)寫(xiě)字樓僅有83.2萬(wàn)平方米供應(yīng)，2010年寫(xiě)字樓銷(xiāo)量整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，供應(yīng)總量約173萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總量約111.28萬(wàn)平方米；時(shí)至2011年，成都僅純寫(xiě)字樓供應(yīng)量就高達(dá)130萬(wàn)平方米左右。2012年成都寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)更將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬(wàn)平方米，而此前尚未消化的存量還有近281萬(wàn)平方米。如果將近年來(lái)成都的寫(xiě)字樓供應(yīng)量做成曲線(xiàn)圖的話(huà)，將會(huì)看到在圖表上原穩(wěn)步上升的曲線(xiàn)在2012年將會(huì)拐出一個(gè)向上接近90度的直彎。而激烈的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年底，成都寫(xiě)字樓整體空置率將在20%~23%之間。

        2012年這些新增供應(yīng)量疊加上去年前年的庫(kù)存量，將不可避免地給寫(xiě)字樓租賃及銷(xiāo)售市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大的“去庫(kù)存化”壓力。在這257萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)中，預(yù)計(jì)有2/3位于天府大道沿線(xiàn)，且絕大多數(shù)為散售的乙級(jí)項(xiàng)目。其實(shí)，自2006年以來(lái)，天府新城眾多商業(yè)金融用地的成功出讓以及天府新城相關(guān)規(guī)劃，已預(yù)示寫(xiě)字樓是該區(qū)域主導(dǎo)的物業(yè)形態(tài)。

        規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)早在醞釀中

        在最近幾年，不但中海、華潤(rùn)、保利等傳統(tǒng)注重住宅開(kāi)發(fā)的大開(kāi)發(fā)商將注意力轉(zhuǎn)向?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)，更有一批生力軍后續(xù)跟進(jìn)這一市場(chǎng)。僅2011年，復(fù)地·復(fù)城國(guó)際、銀泰中心、九龍倉(cāng)·時(shí)代晶科名苑、成都大魔方、奧克斯廣場(chǎng)、峰匯中心、棕櫚泉國(guó)際中心、環(huán)球時(shí)代中心等數(shù)十家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，形成了激烈競(jìng)爭(zhēng)。

        有業(yè)內(nèi)人士透露，事實(shí)上在2011年下半年寫(xiě)字樓存量激增和競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始加劇的大背景下，一些開(kāi)發(fā)商隨意打出“甲級(jí)”、“超甲級(jí)”、“頂級(jí)”等招牌對(duì)外招商和銷(xiāo)售，硬件配置、軟件服務(wù)等方面存在差異，寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)略顯混亂之時(shí)，成都市商務(wù)局、市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局已經(jīng)開(kāi)始醞釀出臺(tái)這一規(guī)范性文件。

        今年2月13日，成都市商務(wù)局就在其網(wǎng)站上《四川省區(qū)域性地方標(biāo)準(zhǔn)〈商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)劃分〉》（征求意見(jiàn)稿）對(duì)業(yè)界公開(kāi)征求意見(jiàn)，而據(jù)編制說(shuō)明，該標(biāo)準(zhǔn)作為具有首創(chuàng)性質(zhì)的地方標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)后將填補(bǔ)國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)的空白，對(duì)成都市商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)認(rèn)定工作做技術(shù)支撐。

        業(yè)態(tài)單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓受追捧

        紅星國(guó)際運(yùn)營(yíng)總監(jiān)馮玨在接受采訪(fǎng)中表示，新的《標(biāo)準(zhǔn)》因?yàn)閰⒄諊?guó)際慣例和國(guó)內(nèi)目前使用最多的“甲”系列劃分方法，把寫(xiě)字樓分為3個(gè)等級(jí)，規(guī)定的“地理位置、業(yè)權(quán)狀態(tài)、客戶(hù)品質(zhì)、硬件要求、服務(wù)要求”等五大指標(biāo)都具有較強(qiáng)可操作性。因此預(yù)計(jì)將會(huì)促成未來(lái)寫(xiě)字樓行業(yè)呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象：超甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走高，乙級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格跳水。據(jù)了解，作為人南寫(xiě)字樓另一大租賃客群的跨國(guó)大型企業(yè)，普遍只接受開(kāi)發(fā)商自行持有整體物業(yè)，即單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓作為成都或西南公司總部所在。這其中的考慮主要是一方面優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的可預(yù)見(jiàn)性，另一方面是租賃入駐后的穩(wěn)定性。

        根據(jù)紅星國(guó)際機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，在《標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)之后，整個(gè)成都能夠真正夠得上符合“超甲級(jí)”所要求業(yè)權(quán)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓只有10座。而估算符合“超甲級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)的存量辦公面積只有約60萬(wàn)平方米，不到今年寫(xiě)字樓總存量的1/9。這樣，大約有70%以上原來(lái)自稱(chēng)“超甲級(jí)”的寫(xiě)字樓就只能回歸到“甲級(jí)”中去。繼續(xù)違規(guī)宣傳自身為“超甲級(jí)”的項(xiàng)目就有可能面臨相關(guān)部門(mén)的處罰。這部分重歸“甲級(jí)”的寫(xiě)字樓項(xiàng)目如果不在開(kāi)發(fā)思路、運(yùn)營(yíng)策略、后期服務(wù)上進(jìn)行切合市場(chǎng)需求特點(diǎn)的創(chuàng)新，打造出有特色、有差異的品質(zhì)地產(chǎn)，而只是一味追求數(shù)量體量，將導(dǎo)致未來(lái)的招商和經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困境。

        產(chǎn)品找準(zhǔn)定位跟上市場(chǎng)變化

        負(fù)責(zé)來(lái)福士項(xiàng)目后期招商的仲量聯(lián)行商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi說(shuō)：“在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，市場(chǎng)推廣必須做足。但最終靠的還是產(chǎn)品質(zhì)量。未來(lái)最高端的寫(xiě)字樓，在面前諸如世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐考察時(shí)，必須使用地板送風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)、雙轎廂電梯系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)、雙回路的供電系統(tǒng)等高新前沿技術(shù)。”所以客戶(hù)也會(huì)注重樓宇本身的環(huán)保理念和企業(yè)精神的結(jié)合，能否有一種更為健康、有效率的工作環(huán)境，本身的產(chǎn)品也能為租戶(hù)節(jié)約3%-5%的能耗成本。

        在《標(biāo)準(zhǔn)》推行之后，各家甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商其實(shí)必須做的是根據(jù)戰(zhàn)略和資金需求做定位，確定是否對(duì)銷(xiāo)售回款的需求比較倚重，重新制定計(jì)劃最大程度做到快速回款。目前的市場(chǎng)規(guī)律，寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)時(shí)可以成功出售一小部分；公寓或住宅通過(guò)低價(jià)、平價(jià)可以帶來(lái)投資客和自住客，借此回籠的資金可以支撐項(xiàng)目的前期第一筆工程付款，為項(xiàng)目爭(zhēng)取更多的時(shí)間。根據(jù)這個(gè)大策略，設(shè)計(jì)市場(chǎng)中走量較快的產(chǎn)品。比如，外在能看到的部分盡量做夠做足，但實(shí)際卻不會(huì)花掉太多資金。其次，寫(xiě)字樓單層面積不宜過(guò)大，樓體偏薄一點(diǎn)，這樣，單位面積可以更小點(diǎn)。最小的單位最好不要超過(guò)80平方，因?yàn)椤稑?biāo)準(zhǔn)》對(duì)此也作了要求。當(dāng)然，還要考慮整體的互補(bǔ)性，以及日后稍大型企業(yè)租賃使用的兼顧問(wèn)題。

        此外，如果寫(xiě)字樓未來(lái)是租賃為主，則停車(chē)位稍微多點(diǎn)?！稑?biāo)準(zhǔn)》里給的200平米配一個(gè)停車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)略顯少了。但也不能過(guò)多，多了日后車(chē)位租賃價(jià)格漲幅緩慢。建筑空間高的話(huà)，甚至可以考慮雙層機(jī)械停車(chē)。營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，價(jià)格漲幅要經(jīng)過(guò)一定程度的控制，逐步地銷(xiāo)售和回籠資金。

        成都寫(xiě)字樓劃分標(biāo)準(zhǔn)

        超甲級(jí)寫(xiě)字樓

        地理位置：交通便利，在300米以?xún)?nèi)有3條以上的公交線(xiàn)路站點(diǎn)，靠近軌道交通進(jìn)出口；周邊綜合配套設(shè)施與服務(wù)完善，如公寓、商住、星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心等業(yè)權(quán)狀態(tài)：業(yè)權(quán)應(yīng)為單一業(yè)權(quán)，只租不售客戶(hù)品質(zhì)：世界500強(qiáng)、國(guó)內(nèi)100強(qiáng)以及行業(yè)知名企業(yè)數(shù)量比例不少于50%，或者其使用面積不少于50%；投入使用的建筑面積不低于70%硬件要求：建筑面積不低于70000平方米；每層建筑面積不低于1700平方米等服務(wù)要求：至少應(yīng)由國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等

        甲級(jí)寫(xiě)字樓

        地理位置：交通便利，在500米以?xún)?nèi)有3條以上公交線(xiàn)路站點(diǎn)，靠近軌道交通進(jìn)出口；周邊有完善的綜合配套，如公寓、商住、星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心等業(yè)權(quán)狀態(tài)：業(yè)權(quán)可為分散業(yè)權(quán)，最大業(yè)主持有量應(yīng)不低于50%客戶(hù)品質(zhì)：世界500強(qiáng)、國(guó)內(nèi)100強(qiáng)以及行業(yè)知名企業(yè)數(shù)量比例不少于30%，或者其使用面積不少于50%；投入使用的建筑面積不低于70%硬件要求：建筑面積不低于30000平方米；每層建筑面積不低于1300平方米等，服務(wù)要求：至少應(yīng)由國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等

        乙級(jí)寫(xiě)字樓

        地理位置：交通便利，有3條以上公交線(xiàn)路站點(diǎn)；周邊有一定的配套設(shè)施業(yè)權(quán)狀態(tài)：業(yè)權(quán)可為分散業(yè)權(quán)客戶(hù)品質(zhì)：入住客戶(hù)可為國(guó)內(nèi)的初創(chuàng)型、中小企業(yè)；建成后投入使用的建筑面積1—2年內(nèi)不低于60%硬件要求：辦公建筑面積不低于20000平方米；單層建筑面積不低于1000平方米等服務(wù)要求：至少應(yīng)由國(guó)家三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等。