密集動(dòng)工、密集建設(shè)，近20個(gè)郫縣商業(yè)綜合體500多萬(wàn)平方米的總體量，遠(yuǎn)超以綜合體密集著稱的天府新城350萬(wàn)平方米的總體量。是發(fā)展的必需還是盲目上馬的結(jié)果？郫縣能否支撐這些高度同質(zhì)化的“巨無(wú)霸”？

　　5月15日，歐尚超市簽約在建的郫縣五彩城項(xiàng)目，將打造規(guī)模近5萬(wàn)平方米的第四代購(gòu)物中心。與五彩城同期開(kāi)工的，還有百倫商業(yè)廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)綜合體。據(jù)成都報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，郫縣有近20個(gè)商業(yè)綜合體處于在建和待建中，商業(yè)地產(chǎn)總體量高達(dá)500多萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)多于以綜合體密集著稱的天府新城350萬(wàn)平方米的總體量。

　　密集簽約、密集動(dòng)工、密集建設(shè)，成為郫縣商業(yè)綜合體的真實(shí)寫照。從犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)到郫筒鎮(zhèn)，如此大體量、高密集的商業(yè)綜合體搶灘郫縣，是郫縣發(fā)展的必需還是盲目上馬的結(jié)果？對(duì)于郫縣來(lái)說(shuō)，是否有足夠的消費(fèi)力支撐如此巨量的商業(yè)綜合體?

　　都是“巨無(wú)霸”

　　5月24日，記者前往郫縣，對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地統(tǒng)計(jì)。在近20個(gè)商業(yè)綜合體中，龍湖時(shí)代天街以超過(guò)180萬(wàn)平方米的總體量，毋庸置疑地成為郫縣區(qū)域內(nèi)最大的商業(yè)綜合體；郫縣與印尼力寶集團(tuán)共同投資200億元人民幣，合作打造的“成都力寶東盟城”以150萬(wàn)平方米體量緊隨其后，除了配套的住宅外，涵蓋了商業(yè)、東盟商品展銷館、亞洲美食街、酒店等多種規(guī)劃業(yè)態(tài)。

　　在170萬(wàn)平方米的五彩城項(xiàng)目中，商業(yè)體量占據(jù)30萬(wàn)平方米，規(guī)劃有購(gòu)物中心、大型賣場(chǎng)、影城、風(fēng)情商業(yè)街、頂級(jí)商務(wù)公寓等豐富的業(yè)態(tài)；綠地國(guó)際花都商業(yè)體量為22萬(wàn)平方米，規(guī)劃有國(guó)際性品牌大賣場(chǎng)、國(guó)際化影城、高檔寫字樓、社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街等商業(yè)及商務(wù)設(shè)施；百倫商業(yè)廣場(chǎng)則以大型流行百貨為主力賣場(chǎng)，高端商務(wù)中心內(nèi)包括金融結(jié)算服務(wù)、會(huì)展、商務(wù)辦公、休閑購(gòu)物廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)；成都后花園4期規(guī)劃有11萬(wàn)平方米商業(yè)體量，將建設(shè)以購(gòu)物、影院、商務(wù)酒店、寫字樓、SOHO公寓等于一體的商業(yè)綜合體。

　　此外，還有郫縣金融中心、龍城國(guó)際·首街上錦頤園商業(yè)部分等多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總量近20個(gè)達(dá)500多萬(wàn)平方米，大項(xiàng)目、大體量也成為當(dāng)下郫縣商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的顯著特點(diǎn)。

　　透支十年消費(fèi)力

　　第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2010年底，郫縣常住人口為756047人、208014戶。全縣常住人口中，15-64歲人口占82.83%，這62萬(wàn)多人也是商業(yè)消費(fèi)的主要人群。

　　近年來(lái)，郫縣的產(chǎn)業(yè)推進(jìn)十分迅速。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，作為勞動(dòng)密集型企業(yè)代表，富士康將在5年以內(nèi)為郫縣增加35萬(wàn)以上的人口。至2020年，高新西區(qū)和成都現(xiàn)代工業(yè)港的規(guī)模將達(dá)到70平方公里，將形成近50萬(wàn)人規(guī)模的產(chǎn)業(yè)中心。此外，郫縣區(qū)域內(nèi)有21所高校、總計(jì)約30萬(wàn)人也是巨大的消費(fèi)力量。綜合現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，郫縣在十年后將達(dá)到190萬(wàn)人左右。

　　由于中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展尚未成熟，居民消費(fèi)水平較低，對(duì)于商業(yè)面積的需求也相對(duì)較少，城市發(fā)展程度不同，對(duì)商業(yè)面積的需求也不一樣。人均占有商業(yè)面積的國(guó)際參考標(biāo)準(zhǔn)為1.2平方米，據(jù)此測(cè)算，國(guó)內(nèi)合理的人均商業(yè)面積一線城市約1平方米，二線城市0.75平方米，三線城市0.5平方米。如果郫縣按照人均商業(yè)面積1—1.2平方米的一線標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算，可承受的最大商業(yè)總體量約190萬(wàn)—228萬(wàn)平方米，當(dāng)前的總體量和未來(lái)十年總?cè)丝谥纫呀?jīng)達(dá)到了2.6:1，如果按15-64歲主力消費(fèi)人群的年齡階段進(jìn)行細(xì)化，這一比值還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　僅從數(shù)據(jù)來(lái)看，郫縣商業(yè)綜合體的發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)厝丝诳沙惺艿姆秶??；蛘哒f(shuō)，郫縣的商業(yè)綜合體已透支了未來(lái)十年甚至更多的消費(fèi)能力。

　　同質(zhì)化通病

　　盡管郫縣的商業(yè)綜合體眾多、體量巨大，但產(chǎn)品、業(yè)態(tài)的同質(zhì)化問(wèn)題比較嚴(yán)重。如果面臨市場(chǎng)洗牌，如何合理布局、實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，在差異化中求得更大發(fā)展？

　　“目前在成都甚至全國(guó)大多數(shù)商業(yè)綜合體都是地產(chǎn)主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)模式，再依托主力店帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街區(qū)。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春告訴成都報(bào)道記者，“主力店模式要實(shí)現(xiàn)差異化很難，這無(wú)形中也成為同質(zhì)化的根源。歐美國(guó)家通常采用店中店模式，讓項(xiàng)目成為品牌，淡化品牌專業(yè)店的影響力。比如城南的凱丹廣場(chǎng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)又有數(shù)個(gè)商家組成，消費(fèi)者記住的是凱丹廣場(chǎng)而不是某個(gè)具體品牌的商家。”

　　成都盛略營(yíng)銷副總經(jīng)理王長(zhǎng)旭也對(duì)此表示擔(dān)憂，“目前郫縣的一些商業(yè)綜合體項(xiàng)目對(duì)自己的商業(yè)意識(shí)并不清晰。”王長(zhǎng)旭表示，這么多綜合體怎么定位？物業(yè)結(jié)構(gòu)怎么配比？有哪些具影響力產(chǎn)品等都是未知數(shù)。這些項(xiàng)目多以銷售為主，持有的很少，這會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)埋下隱患。還有招商問(wèn)題，即使引來(lái)了商家，和其它項(xiàng)目一比較就能發(fā)現(xiàn)，80—90%品牌是重疊的，如此一來(lái)如何做出項(xiàng)目的亮點(diǎn)和特色？屆時(shí)突圍同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。

　　必然過(guò)剩

　　“成都的商業(yè)環(huán)境良好，但三環(huán)外新規(guī)劃的不少大型商業(yè)綜合體與市區(qū)明顯脫節(jié)，且總體開(kāi)發(fā)量很大，前期招商已經(jīng)很成問(wèn)題。”從事商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)投資的陽(yáng)光厚土基金有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)成都報(bào)道記者如此表示。

　　據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近1萬(wàn)億元，部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量更是創(chuàng)下2007年以來(lái)的新高，眾多地方政府均期待這些項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中扮演重要角色，然而這種商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)勁”表現(xiàn)在未來(lái)很可能形成高空置率。

　　“住宅受限，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)項(xiàng)目，的確會(huì)造成供應(yīng)量過(guò)大。集中上馬之后，企業(yè)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力、融資困境等問(wèn)題都會(huì)顯現(xiàn)。”四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東坦言，現(xiàn)有的商業(yè)綜合體提供的服務(wù)、產(chǎn)品有同質(zhì)化的傾向，在市場(chǎng)飽和的情況下，差異化需求又得不到滿足，怎么可能不過(guò)剩？2012年的主要任務(wù)，將是“去除庫(kù)存化”。

　　中成房業(yè)第三事業(yè)部總經(jīng)理沈文星也認(rèn)為，包括郫縣在內(nèi)的成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，但各地的新增供應(yīng)和去化不成比例，存量逐漸增多，在后續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，去化都將是難點(diǎn)所在，一些企業(yè)盲目投身商業(yè)地產(chǎn)的不良后果可能將在2-3年后體現(xiàn)出來(lái)。