在房企紛紛到商業(yè)地產(chǎn)中淘金的時候，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)額不經(jīng)意間已經(jīng)接近萬億。但如何解決商業(yè)地產(chǎn)長期的資金來源，卻始終困擾著開發(fā)商。5月26日花樣年華宣布，未來將轉(zhuǎn)型為商業(yè)綜合體開發(fā)商，而為配合轉(zhuǎn)型，將在集團(tuán)層面成立基金管理公司，首期將發(fā)行3只基金解決資金問題。

　　然而，在近年出現(xiàn)的地產(chǎn)私募基金潮中，真正的私募基金有多少？建銀精瑞董事長李曉東便指出，現(xiàn)在市場上真正的地產(chǎn)私募基金只有5%左右，其它多數(shù)私募基金都可以理解為“變異”的地產(chǎn)信托。

　　地產(chǎn)私募解圍資金短板

　　為解決資金困局，開發(fā)商進(jìn)軍地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域，也因此成為今年業(yè)內(nèi)最熱門的焦點(diǎn)話題。

　　5月26日，花樣年華CEO潘軍表示，公司將完成一項大轉(zhuǎn)變：退出三四線城市，并轉(zhuǎn)型為商業(yè)綜合體開發(fā)商。

　　為了配合此戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，花樣年華將成立私募基金管理公司，以謀求在金融上有所突破。據(jù)潘軍透露，花樣年華首期3只基金計劃融資10億元，未來3-5年爭取達(dá)到100億元的規(guī)模。

　　謀求房地產(chǎn)私募的開發(fā)商絕不止花樣年華一家。

　　在花樣年華宣布做地產(chǎn)私募之前，復(fù)地集團(tuán)旗下的地產(chǎn)基金管理公司——復(fù)地共贏資本的復(fù)邦I(lǐng)I期基金在5月23日募得6.3億元的房地產(chǎn)基金，主要用于投資北京和上海的商務(wù)綜合房地產(chǎn)項目。

　　受住宅不景氣影響，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟統(tǒng)計，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額已經(jīng)近萬億，達(dá)到了歷史的最高水平。北京和上海商業(yè)地產(chǎn)的銷售額，也創(chuàng)下自2007年以來的新高。

　　“房企開發(fā)商業(yè)綜合體，使商業(yè)項目的開發(fā)量驟然增加。可是2010年當(dāng)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)時，可能沒有想到兩年后的今天，資金卻成了大問題。”共贏資本董事總經(jīng)理丁亞明在接受記者采訪時表示，在銀行貸款、信托和上市融資等渠道均被堵住的時候，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商融資的需求在地產(chǎn)私募基金上得到了集中爆發(fā)。

　　“變異”的地產(chǎn)私募基金

　　事實上，專業(yè)人士指出，現(xiàn)在真正意義的房地產(chǎn)私募基金實在少之又少。更有資本界人士笑侃，現(xiàn)在中國地產(chǎn)私募基金已經(jīng)發(fā)生了“基因變異”，它在某種程度上成了變種的高利貸。

　　對于“變異”的地產(chǎn)私募，平安資產(chǎn)管理公司投資事業(yè)部元磊表示，房地產(chǎn)私募基金一般在3-5年，長一些的約有7年。但現(xiàn)在很多地產(chǎn)私募基金只有2年左右，短一些的甚至只有1年。

　　“這樣短的周期，對開發(fā)商來說遠(yuǎn)不能滿足長周期的需求。而且，這些私募基金的投資者每年的回報率都要求在20%以上，與房地產(chǎn)信托差不多了。”元磊說。

　　對于地產(chǎn)私募基金“基因變異”的誘因，李曉東指出，這與投資人結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。

　　“現(xiàn)在市場上真正的機(jī)構(gòu)投資者占比太小，多數(shù)是個人投資者。那些手中持有幾百萬或幾千萬的個人投資者，一般只愿意投一年；即使較長的投資，周期也就在兩年左右。”李曉東表示，而出于安全性的考慮，在中國房地產(chǎn)政策多變的現(xiàn)實情況下，個人投資者對長期投資天然有著一種不安全感。因此也縮短了地產(chǎn)私募的周期。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者，也正是由于地產(chǎn)私募中以個人投資者居多，很大程度上使得現(xiàn)在的房地產(chǎn)私募基金，變異為另類的房地產(chǎn)信托或變相高利貸。

　　“名股實債”的投資模式

　　“多數(shù)私募只是‘名股實債’，只是簡單的借貸，而沒有與開發(fā)商進(jìn)行深度合作。”李曉東感慨，開發(fā)商只是將私募基金看成一種融資手段，而不是合作伙伴。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在市場上一種地產(chǎn)私募基金的投資模式就是以債權(quán)融資的形式設(shè)立的。

　　據(jù)了解，這種操作方式為：地產(chǎn)私募基金把錢借給開發(fā)商后，開發(fā)商要保證私募基金每年的回報，但在借錢之前必須把公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給基金。而私募基金在投資期滿進(jìn)行結(jié)算的時候，開發(fā)商以股權(quán)收購的形式將地產(chǎn)項目進(jìn)行回購，或者開發(fā)商以項目的銷售資金來贖回項目股權(quán)。

　　“私募基金的人擔(dān)心樓市下滑造成資產(chǎn)縮水，更擔(dān)心開發(fā)商跑路，不愿與房企共同承擔(dān)風(fēng)險。而開發(fā)商則堅信樓市低迷不會持續(xù)太久，差錢也只是短暫的，也不愿將項目股份或企業(yè)利潤拿出來與基金一同分享。”一家投資公司的高管告訴記者，正是由于這種不信任，使得伙伴關(guān)系變成了債權(quán)關(guān)系。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，除了私募基金對風(fēng)險的擔(dān)心，開發(fā)商并不希望對地產(chǎn)私募基金分配項目收入或企業(yè)利潤，也提高了地產(chǎn)私募的融資成本。

　　“如果房地產(chǎn)私募基金能入股到項目或成為公司的參股方，那么地產(chǎn)私募基金每年要求的回報也未必要高到20%以上。因為基金還可以從項目或公司中獲得股息或部分利潤，而且還能夠建立長久的合作，以獲得更長期的回報。”盛勢投資副總裁簡宏洲表示。