今年以來，廣州一手寫字樓市場出來明顯的兩極分化態(tài)勢：一方面，整層、整棟出售的超甲級寫字樓產(chǎn)品頻頻出現(xiàn)在珠江新城CBD區(qū)，而“獨(dú)立墅”、獨(dú)棟寫字樓則在郊區(qū)熱銷；另一方面，寫字樓性質(zhì)的中小面積商用公寓產(chǎn)品大熱，吸引大批投資客入市。昨日，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年5月廣州一手寫字樓市場兩極分化態(tài)勢日益明顯，整層、整棟出讓的寫字樓項(xiàng)目和中小面積公寓產(chǎn)品成為了一手寫字樓市場的兩大成交主流。

        成交面積同比大漲183%

        陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，5月廣州一手寫字樓成交情況非常特殊：其總成交套數(shù)550套，環(huán)比下降了15.9%；但成交面積高達(dá)120326平方米，環(huán)比大漲了47%。與去年同期相比，今年5月廣州寫字樓成交套數(shù)上漲了19%，成交面積更大漲了183%。另外，5月全市一手寫字樓成交均價(jià)為23539元/平方米，環(huán)比略降1.8%，但同比卻大漲了40.6%，進(jìn)一步反映出去年以來廣州寫字樓市場價(jià)格的高漲行情。

        甲級寫字樓多整層出售

        分析5月的成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，廣州一手寫字樓成交套數(shù)下跌而成交面積卻大漲，主要是出現(xiàn)了很多大面積寫字樓的成交個(gè)案。如在一手寫字樓成交面積排名榜里稱冠的保利V座，其5月成交的161套單位，平均面積達(dá)248平方米；排名第3的小北御景，成交單位平均面積達(dá)698平方米；排名第6的富力盈凱廣場，成交單位平均面積也接近200平方米；排名第8的合景科匯金谷，成交單位平均面積也有582平方米。

        最受關(guān)注的莫過于廣晟國際大廈，它5月成交的10套單位總成交面積高達(dá)22400平方米，單位平均面積達(dá)2240平方米，以其成交均價(jià)35269元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目一個(gè)單位的總價(jià)高達(dá)7900萬元。

        記者發(fā)現(xiàn)，保利V座、富力盈凱廣場和廣晟國際大廈這幾個(gè)項(xiàng)目，之前全部都主打“整層出讓”的賣點(diǎn)；合景科匯金谷則主推“整棟寫字樓銷售”的概念。這些寫字樓的定位通常都比同區(qū)其他項(xiàng)目要高，像保利V座、富力盈凱廣場和廣晟國際大廈都是珠江新城的超甲級寫字樓，目標(biāo)客戶群都是大中型企業(yè)自用型客戶。另外，在珠江新城，除了這3個(gè)項(xiàng)目以外，保利中達(dá)廣場有一棟寫字樓已整體作價(jià)14億元賣給了廣汽集團(tuán)，而另一個(gè)準(zhǔn)備開賣的項(xiàng)目邦華環(huán)球廣場，也是以一層、兩層為單位出讓的。

        中小面積商用公寓熱銷

        5月廣州一手寫字樓市場中，另一類熱賣的是寫字樓性質(zhì)的商用公寓，或是帶有洗手間和廚房設(shè)計(jì)的套間式寫字樓。在全市成交面積排名榜中，進(jìn)入前10名的項(xiàng)目不是整層出售的甲級寫字樓項(xiàng)目，就是這類主打中小面積商用公寓、套間式寫字樓產(chǎn)品的樓盤，如保利天悅、財(cái)富公館、財(cái)富世紀(jì)廣場、奧園領(lǐng)海國際和正佳東方國際公寓等。這類項(xiàng)目的產(chǎn)品都有廚衛(wèi)設(shè)計(jì)，大多附送豪華裝修，因?yàn)椴幌拶彶幌拶J，吸引大批投資客入市。

        專家觀點(diǎn)

        中等面積單位去二手市場淘

        對5月廣州一手寫字樓市場出現(xiàn)的特殊情況，中立地產(chǎn)高級分析師相韡指出，這是因?yàn)閺V州寫字樓市場已日趨成熟，隨著市場的發(fā)展，按客戶需求細(xì)化產(chǎn)品已成必然。“不同的客戶群有不同的產(chǎn)品需求，在目前的一手寫字樓銷售領(lǐng)域，以自用為主的大中型企業(yè)客更喜歡大面積的超甲級寫字樓產(chǎn)品，希望以整層、整棟租買來滿足企業(yè)辦公的私密性，提高企業(yè)形象。另一方面，受住宅限購影響，越來越多投資客從住宅市場轉(zhuǎn)到不限購不限貸的商用公寓市場，大大刺激了該市場的需求。而這些投資客也分兩類：一種是鐘情享受型的大面積高端公寓產(chǎn)品；一種是喜愛總價(jià)低、面積小的產(chǎn)品。這也造就了商用公寓市場的兩極分化現(xiàn)象，40-60平方米的小公寓和兩三百平方米的超大戶型成為主流產(chǎn)品。相韡還表示，未來寫字樓市場產(chǎn)品兩極分化的態(tài)勢會更加明顯。“以后新上市的項(xiàng)目，不是定位大中型企業(yè)自用的整層、整棟出讓的超甲級寫字樓產(chǎn)品，就是定位整棟都面向普通投資客的商用公寓型產(chǎn)品。如果同一個(gè)項(xiàng)目有兩棟寫字樓，發(fā)展商再也不會像以往那樣采取大小面積單位混雜的做法，而是可能會規(guī)劃一棟甲級寫字樓，主要面向大中型自用企業(yè)買家，整層或多層為單位出讓，另一棟主打商用公寓產(chǎn)品，滿足普通投資客需求。而以往一度熱賣的100-200平方米的乙級或甲級寫字樓產(chǎn)品，近期將淡出一手寫字樓市場。而因?yàn)樾马?xiàng)目供應(yīng)量巨大，許多大中型企業(yè)正從舊寫字樓搬往新項(xiàng)目，那些被騰出來的舊寫字樓項(xiàng)目則會把大單位間隔成100-200平方米的單位，以滿足中小型企業(yè)辦公的需求。正因?yàn)榇?，市場上這種中間層產(chǎn)品的供應(yīng)也不少，這方面的市場需求，可從二手市場得到滿足。