2008年，一場全球性的金融風(fēng)暴讓眾多國際品牌在深圳的業(yè)務(wù)收縮，高端商業(yè)項目的招商和開業(yè)遭遇極大的阻力。在這種情況下，位于深圳中心區(qū)的星河中心商業(yè)裙樓不得不延遲開業(yè)，商業(yè)中心計劃擱淺。
在沉睡近5年之后，今年“五一”期間，深圳星河中心重新開業(yè)。盡管失去了不少租金和運營收益等機會成本，但與當初的10億投資額相比，如今其商業(yè)價值卻翻了數(shù)倍。據(jù)星河地產(chǎn)方面透露，預(yù)計明年星河地產(chǎn)的銷售額或超100億元。2011年，星河集團制定了2015年上市的計劃，商業(yè)地產(chǎn)項目成為未來上市的概念題材。
近日，深圳星河集團總裁姚惠瓊接受了記者專訪，講述了星河集團商業(yè)地產(chǎn)品牌的發(fā)展以及上市計劃。
三元驅(qū)動的星河戰(zhàn)略
記者：提到COCOPark，深圳人都非常熟悉，這是星河運營最成功的商業(yè)項目。實際上早在2005年，星河集團就進入深圳中心區(qū)發(fā)展，創(chuàng)造了中心區(qū)商業(yè)標桿，這是如何做到的？
姚惠瓊：2004年，人們對深圳中心區(qū)的發(fā)展還存有質(zhì)疑，當年的航天大廈、國會大廈、興業(yè)大廈周邊還是荒草一片。因此，當星河提出要進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)COCOPark、星河第三空間、星河中心(甲A級寫字樓)，甚至要在深圳引入第一家超五星級酒店時，公司內(nèi)部也有一些質(zhì)疑，但大家最終還是達成了一致。
此前，星河的多個商業(yè)項目主要是作為住宅地產(chǎn)配套在做，六、七年過去了，星河COCOPark、星河中心、深圳麗思卡爾頓酒店已經(jīng)成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的標桿。不得不說，星河的確趕上了深圳30年快速發(fā)展的步伐，機會相對多一些。但同時這也是對我們當年對未來城市發(fā)展的研究、對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略布局的肯定。
近30年來的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展有波峰也有波谷，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢則處在一條平穩(wěn)向上的直線上。深圳的鄰居香港，歷經(jīng)1997年的亞洲金融危機、2008年的次債危機，最終能抵御風(fēng)險存活下來的新鴻基地產(chǎn)（00016，HK）、長江實業(yè)（00001，HK），都是商業(yè)地產(chǎn)做得比較出色的。我們也需要尋找一些能夠與單純的住宅開發(fā)形成互補的產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)一定要是穩(wěn)健的、能夠帶來持續(xù)增值的。所以，我們選擇了進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
記者：除了星河COCOPark之外，星河集團在中心區(qū)還有另外一個高端商業(yè)項目星河中心。該中心早在2008年就建好，但直到今年“五一”才對外開業(yè)，這是為什么呢？
姚惠瓊：星河中心在今年5月1號開始試營業(yè)。2007年的時候，星河中心就開始招商，定位于高檔購物中心，當時已與眾多國際一線品牌簽約。但2008年底，受金融海嘯影響，這些國際品牌在全世界范圍內(nèi)收縮業(yè)務(wù)，進而波及到星河中心的項目招商，因此作出了延遲開業(yè)的計劃。
近幾年公司在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展很快，現(xiàn)在星河是“住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營、金融投資”三駕馬車拉動。具體到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，今年8月，我們位于龍崗的第二個COCOPark就會開業(yè)，星河COCOCity會在后年開業(yè)。我們希望大家對星河商業(yè)形態(tài)的認識能夠更加精準，與不同的商業(yè)模式進行區(qū)分。
商業(yè)地產(chǎn)二次布局
記者：星河中心因為金融危機不得不延遲開業(yè)，5年時間中心區(qū)租金價格也一路上漲，您認為星河是否有所損失？現(xiàn)在星河在商業(yè)品牌方面越來越清晰化，已經(jīng)提升到一個發(fā)展戰(zhàn)略的地位，請問如何評估商業(yè)發(fā)展效益和速度之間的關(guān)系？
姚惠瓊：這么多年企業(yè)發(fā)展一直都很穩(wěn)健，星河的戰(zhàn)略是住宅、商業(yè)地產(chǎn)和金融投資三元驅(qū)動，這決定了星河并非簡單的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
星河也不是投機者，盡管星河中心醞釀了5年，也付出了一定的機會成本，但這種等待是值得的。2009年，我們對星河中心項目進行了重新定位，在中心區(qū)純粹的高檔商業(yè)已經(jīng)相對飽和的情況下，星河中心希望為中心區(qū)高級白領(lǐng)打造一個集休閑、健身、餐飲、購物于一體的綜合性商業(yè)項目。
記者:據(jù)悉，目前星河商業(yè)地產(chǎn)模式正在向全國擴張，業(yè)界也有人擔憂，星河這種在核心地段開發(fā)商業(yè)模式能否復(fù)制成功，尤其在深圳以外的城市，會不會面臨水土不服？
姚惠瓊：從去年開始，星河集團啟動了對商業(yè)地產(chǎn)的二次布局，按照集團的“十二五”規(guī)劃，未來商業(yè)地產(chǎn)要占到整個集團總資產(chǎn)的30%左右。應(yīng)該說，星河的發(fā)展是非常穩(wěn)健的。
歷時23年的發(fā)展，星河目前也只是在深圳、廣州、惠州、常州、天津等一些城市拿地，并不是全國開花，擴張步伐比較穩(wěn)健。另一方面，星河是深圳房地產(chǎn)公司中比較早進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，因此我們也積累了不少經(jīng)驗。
對于商業(yè)地產(chǎn)而言，一時之間有多家開發(fā)商涌入這個行業(yè)，一定也會有競爭。不過這種競爭也促使我們不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，如我們的COCOPark，從2006年開業(yè)至今已經(jīng)經(jīng)過三輪調(diào)整，適應(yīng)了CBD中心區(qū)白領(lǐng)和富裕階層的需要，商家檔次有明顯提高，他們?yōu)轭櫩吞峁┑姆?wù)也越來越專業(yè)，這也帶動了營業(yè)額的持續(xù)上漲，目前COCOPark日均營業(yè)額都在100萬元以上，每年的租金和運營收益大概在2億元左右。
星河商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要練內(nèi)功，在商業(yè)地產(chǎn)的招商和運營方面積累更多的經(jīng)驗，再逐步去其他城市復(fù)制我們的品牌，避免出現(xiàn)水土不服的情況。
斥資130億元建新基地
記者：近幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個大趨勢，星河在這方面有什么規(guī)劃？
姚惠瓊：中國商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。在資產(chǎn)和投資規(guī)模方面，商業(yè)地產(chǎn)占星河集團的20%左右?？紤]到今后房地產(chǎn)開發(fā)的市場變化、政策調(diào)整等因素，我們會逐步壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平。我們希望在這幾年把內(nèi)功練好，讓這種模式更加完善和快速地復(fù)制。
目前，我們在深圳投資130億元的雅寶高新總部基地正在建設(shè)之中，未來將打造成為上市及擬上市企業(yè)的總部基地、高新科技企業(yè)總部基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展總部基地，建設(shè)一個集辦公研發(fā)、COCOPark高端商業(yè)、五星級酒店、酒店公寓、國際會議中心、商務(wù)公園、高端配套住宅區(qū)于一體的低碳、生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的商務(wù)新區(qū)。星河雅寶項目將通過“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”這一創(chuàng)新型的運營模式，聯(lián)合深圳創(chuàng)新投成立專項創(chuàng)業(yè)投資基金，銀行、證券、保險、投融資企業(yè)進駐等手段，打造完整的金融服務(wù)平臺。
2011年，星河提出了力爭2015年完成上市的目標，現(xiàn)階段為了實現(xiàn)這一目標集團正在按照既定的計劃調(diào)整業(yè)務(wù)架構(gòu)和資產(chǎn)架構(gòu)。
星河集團會著力發(fā)展住宅、商業(yè)地產(chǎn)、金融三駕馬車并駕齊驅(qū)的業(yè)務(wù)架構(gòu)。住宅開發(fā)更注重持續(xù)性，明年銷售額將達到100億目標。現(xiàn)階段商業(yè)板塊為集團帶來的收入大概是15%左右，未來五年商業(yè)運營面積達到90萬平方米，收入計劃占到業(yè)務(wù)構(gòu)成的30%左右。
