花樣年主席兼首席執(zhí)行官潘軍在麓湖國際項目發(fā)布會上表示，中國樓市已經(jīng)進入下半場，此前類似加工行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)難以為繼，未來房企必須比拼金融和服務(wù)實力。他更大膽預(yù)言，作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式代表的萬科、恒大在3年內(nèi)必然被淘汰。

　　花樣年于5月26日在廣西桂林推出麓湖國際項目，希望借此打造桂林高端生活樣本?；幽甏饲耙呀?jīng)在桂林推出城市綜合體項目——花樣城，但與花樣年瞄準年輕白領(lǐng)不同，此次麓湖國際將瞄準已經(jīng)完成資本積累、追求生活品質(zhì)的財富群體。

　　萬科恒大3年內(nèi)必遭淘汰 花樣年撤出三四線城市

　　潘軍在發(fā)布會上表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了“下半場”，游戲規(guī)則將發(fā)生徹底的變化，通過信息不對稱、資源分配不對稱賺取高利潤的時代已經(jīng)過去。

　　他表示，目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被做成成本導(dǎo)向型的高周轉(zhuǎn)行業(yè)，這已經(jīng)是把房地產(chǎn)變成了加工業(yè)，某些企業(yè)還在倡導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化，是非常不合理的。潘軍特別指出，萬科已經(jīng)投入千億資金，每年卻帶不來千億的銷售額。

　　他大膽預(yù)言道，萬科、恒大模式3年內(nèi)必然被淘汰，而花樣年則將爭做下半場規(guī)則的引領(lǐng)者。

　　潘軍強調(diào)，從產(chǎn)業(yè)布局、人口增長和服務(wù)資源等角度看，中國三四線城市是沒有未來的。未來花樣年的戰(zhàn)略重點會轉(zhuǎn)向核心城市，下個月會進軍北京，并積極在上海、廣州尋找機會，同時進軍武漢、大連、重慶等1.5線。而在東莞、惠州、無錫等城市則會進行業(yè)務(wù)收縮。

　　他同時表示，從經(jīng)濟和人口的角度看，香港的房價5年內(nèi)必然下跌。

　　宏觀調(diào)控成常態(tài) 城市綜合體成最佳產(chǎn)品

　　當前中國整體經(jīng)濟下滑明顯，潘軍認為市場以價換量的政策會延續(xù)，下半年銷售壓力仍然存在，但大房企會平穩(wěn)過渡，2008年的大規(guī)模降價不會重。

　　潘軍表示，宏觀調(diào)控將會是樓市的常態(tài)，可以規(guī)避限購的產(chǎn)品非常重要，城市綜合體成為必然選擇。

　　今年花樣年在建的城市綜合體共計有5個，其中成都3個，桂林、南京各1個，并且正在規(guī)劃通過舊改項目在深圳建設(shè)城市綜合體。

　　作為花樣年主力產(chǎn)品的城市綜合體，一來有助于花樣年沉淀長期收益資產(chǎn)，改善資本結(jié)構(gòu)；二來有助于豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，應(yīng)對市場多變的需求，也有利于提高花樣年掌握應(yīng)對宏觀調(diào)控的主動權(quán)。

　　據(jù)悉，目前花樣年城市綜合體售賣和自持物業(yè)的比例大概是8:2，以實現(xiàn)現(xiàn)金流基本平衡。潘軍表示，希望自持物業(yè)能夠越來越多，但整體速度取決于集團金融平臺的發(fā)展速度。

　　潘軍預(yù)期，經(jīng)過這輪調(diào)整，中國房企數(shù)量會從80000多家減少到60000多家，經(jīng)過調(diào)整后，行業(yè)會更健康，這也是幫助房地產(chǎn)回歸服務(wù)業(yè)本質(zhì)的好契機。

　　資金面穩(wěn)健 不考慮重啟TDR

　　潘軍表示，目前花樣年資金狀況穩(wěn)健，4月底已經(jīng)歸還了4.68億的信托，負債良性，目前已經(jīng)申請的開發(fā)貸款遠遠超過21億，并將與基金合作開發(fā)有關(guān)項目，大大緩解資金壓力，去年投入13億資金做土地整理，今年也會體現(xiàn)在公司財務(wù)上。是穆迪、標普中少有的被保持了評級的房企。

　　至于在無錫進行降價促銷的行為，潘軍稱降價幅度不大，不會影響公司的整體回報。

　　同時花樣年也加大對現(xiàn)金的重視，通過加推不限購新產(chǎn)品、成立老友記發(fā)揮老客戶價值、提高傭金加大銷售團隊激勵等手段來保證回款。

　　對于早前停發(fā)臺灣存托憑證(TDR)一事，潘軍表示短期內(nèi)無重啟計劃。因為臺灣金門項目已經(jīng)處于停滯狀態(tài)，而且花樣年目前股價已低于凈資產(chǎn)，不是發(fā)行TDR的時機?；幽暾紤]通過和臺灣保險企業(yè)合作的方式來融資。

　　金融為驅(qū)動 服務(wù)為核心

　　在記者會上，說得興起的潘軍隨手拿起紙筆當場畫出兩個“社會表情圖”（見圖）。

　　潘軍解說道，低附加值行業(yè)必然走向低利潤，過去幾年，地產(chǎn)開發(fā)商利潤是最高的，但金融和服務(wù)都跟不上，社會就癟嘴；只有當開發(fā)利潤回歸正常，金融、服務(wù)等附加值提高上去的時候，社會才會滿意。

　　“沒有金融平臺的房企會淪為加工企業(yè)”，為此，潘軍決心把花樣年打造成為金融平臺。“以金融為驅(qū)動，以服務(wù)為核心，以開發(fā)為工具”，成了花樣年全新的大藍圖。

　　花樣年將在集團層面成立基金管理公司，并已經(jīng)從高盛地產(chǎn)基金引入一位副總裁?；幽晔灼?只基金計劃融資10億，未來3~5年爭取達到100億的規(guī)模。

　　按照花樣年的規(guī)劃，這些基金既可支持自身項目發(fā)展，也可以投資其他公司的項目，主投方向為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、信托特殊機會等，目前公司正與專業(yè)基金及城市政府基金洽談。

　　潘軍表示，樓市進入下半場，人們不光需要有住的地方，更需要住的地方有人味。地產(chǎn)商不應(yīng)只負責提供房子，更要提供服務(wù)，花樣年將通過服務(wù)創(chuàng)造規(guī)模。他強調(diào)，未來十年將是養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時期，普通住宅則將走向衰落。麓湖國際面向的，正是1955年到1970年間出生的中國最富裕群體。

　　為了彰顯公司全新定位，花樣年已經(jīng)將自己的使命升級為“為廣大客戶提供有趣、有味、有料的生活和空間體驗”，并圍繞這一使命重點打造社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺服務(wù)、商業(yè)提供能力、文化旅游、酒店經(jīng)營管理能力、社區(qū)養(yǎng)老主題實踐等五大服務(wù)功能。

　　潘軍的“最新研究成果”能夠成就怎樣的花樣年，還需要市場和時間的檢驗。