招商地產(chǎn)和萬(wàn)科在香港借殼拉開(kāi)了深圳開(kāi)發(fā)商的新一波上市熱潮，星河集團(tuán)、卓越集團(tuán)、光耀地產(chǎn)等深圳二線房企的上市計(jì)劃如箭在弦。

　　一直低調(diào)神秘的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商星河集團(tuán)開(kāi)始走向前臺(tái)，與其他房企紛紛收縮過(guò)冬恰恰相反，星河集團(tuán)卻逆勢(shì)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)二次布局。

　　5月17日，星河集團(tuán)總裁姚惠瓊在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)證實(shí)，該集團(tuán)正在調(diào)整內(nèi)部業(yè)務(wù)架構(gòu)和戰(zhàn)略布局為上市作準(zhǔn)備。

　　不為外界所知的是，雖然在全國(guó)的知名度表現(xiàn)欠佳，但星河集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)力已經(jīng)可以匹敵中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等行業(yè)巨頭。

　　而在內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)因遭遇調(diào)控陷入看空境況下，商業(yè)地產(chǎn)二次布局或?qū)⒊蔀樾呛蛹瘓F(tuán)沖刺資本市場(chǎng)的核心概念和成敗關(guān)鍵。

　　隱形商業(yè)地產(chǎn)巨頭

　　姚惠瓊透露，被深圳市政府列為重點(diǎn)項(xiàng)目之一的星河雅寶綜合體項(xiàng)目，計(jì)劃總投資將超過(guò)130億元，這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目是該集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)二次布局的重要依托。

　　公開(kāi)資料顯示，星河雅寶綜合體項(xiàng)目總占地面積63萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，如此大體量的項(xiàng)目在土地資源稀缺的深圳頗為罕見(jiàn)。

　　有行業(yè)分析認(rèn)為，萬(wàn)科在北京、上海、深圳、西安等地對(duì)于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目的投資共計(jì)約200億元，中海地產(chǎn)力推的環(huán)宇城項(xiàng)目單個(gè)投資約40億元，星河雅寶綜合體項(xiàng)目投資超過(guò)130億，可見(jiàn)星河集團(tuán)打造商業(yè)地產(chǎn)的決心。

　　姚惠瓊表示，投資近10億元的龍崗COCO Park將在年內(nèi)開(kāi)業(yè)，而COCO Park商業(yè)地產(chǎn)模式將會(huì)向江蘇常州、廣東惠州等地復(fù)制。

　　由于“COCO”系列的成熟運(yùn)營(yíng)為開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)提供了范例，目前哈爾濱、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙等地都希望將“COCO Park”模式復(fù)制到當(dāng)?shù)?，集團(tuán)近年加速商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張是必然，主要方式是自建、購(gòu)買(mǎi)其他項(xiàng)目、輸出商業(yè)品牌管理模式等等。

　　星河集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展起源于2004年，當(dāng)時(shí)星河收購(gòu)了位于深圳市中心區(qū)的原“泰華購(gòu)物公園”商業(yè)用地，并將之注冊(cè)為“星河蘇活購(gòu)物公園”的商業(yè)項(xiàng)目，后改名COCO Park?？偨ㄖ娣e8.5萬(wàn)平方米的COCO Park自2006年開(kāi)業(yè)至今，在深圳已經(jīng)成為和華潤(rùn)萬(wàn)象城齊名的大型購(gòu)物中心，更是深圳CBD板塊商業(yè)的代表。

　　目前，COCO Park每年租金收益超過(guò)2億元，按照該地段是商鋪價(jià)值，該項(xiàng)目估值已經(jīng)超過(guò)100億元。

　　在星河現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)版圖中，還包括在深圳最核心的中心區(qū)的星河第三空間、星河麗思卡爾頓酒店、星河發(fā)展中心等項(xiàng)目。此外，龍崗COCO Park、福田星河中心的商業(yè)部分、龍華COCO City暫未開(kāi)業(yè)。

　　讓同行最羨慕的是，在深圳CBD核心的福田中心區(qū)，星河集團(tuán)竟占其四分之一，成為唯一在深圳中心區(qū)中產(chǎn)品線覆蓋住宅、商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等多種形態(tài)的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，且產(chǎn)權(quán)全部是星河集團(tuán)持有。

　　姚惠瓊表示，目前星河集團(tuán)在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)總面積超過(guò)60萬(wàn)平方米。

　　比較可以發(fā)現(xiàn)，星河集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積已經(jīng)超過(guò)了同城的金地集團(tuán)、佳兆業(yè)、花樣年、萊蒙國(guó)際等上市房企，與招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等全國(guó)性房企巨頭體量相當(dāng)。

　　涉足金融

　　按照計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)在星河集團(tuán)的收入比重將從目前的20%上升至30%，2011年星河集團(tuán)的住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售接近70億元，該銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)很多上市房企。

　　僅在2011年，星河集團(tuán)就連續(xù)在天津、北京、廣州、江蘇常州、廣東惠州等多個(gè)城市大規(guī)模拿地，區(qū)域范圍涵蓋長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海，土地儲(chǔ)備超過(guò)500萬(wàn)平方米，并計(jì)劃進(jìn)入武漢、重慶、成都等二三線城市，實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局。

　　姚惠瓊表示，星河集團(tuán)早在兩三年前就具備了上市條件，只是因房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)宏觀環(huán)境欠佳而未急于上市，目前星河集團(tuán)計(jì)劃在香港資本市場(chǎng)進(jìn)行整體上市，而該上市進(jìn)程會(huì)在2015年前完成。

　　由于目前的國(guó)際大環(huán)境造成股市震蕩，同時(shí)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著國(guó)家的宏觀調(diào)控而暫時(shí)陷入低潮，開(kāi)發(fā)商在內(nèi)地上市道路遇阻，在香港上市之路也越發(fā)艱難。自2009年底花樣年、融創(chuàng)中國(guó)、萊蒙國(guó)際等開(kāi)發(fā)商港股成功上市后，至今國(guó)內(nèi)幾乎沒(méi)有房企再登陸資本市場(chǎng)。

　　但有分析認(rèn)為，帶有商業(yè)地產(chǎn)概念的房企在香港資本市場(chǎng)會(huì)相對(duì)受到青睞，萊蒙國(guó)際上市成功就與其商業(yè)地產(chǎn)概念密切相關(guān)。

　　從目前開(kāi)發(fā)商的路徑取向來(lái)看，借助商業(yè)地產(chǎn)概念登陸香港資本市場(chǎng)正在成為一種新的趨勢(shì)。2012年5月，招商地產(chǎn)宣布收購(gòu)一家香港消費(fèi)電子類(lèi)上市公司，意在將旗下商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分拆上市。不久前的2月份，原本以包裝印刷為主業(yè)的華僑城亞洲（03366.HK）也提出發(fā)展成為商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，意味著華僑城亞洲有望被打造成華僑城集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的重要資本載體。

　　金地集團(tuán)也曾在去年7月擬通過(guò)收購(gòu)華人置業(yè)旗下至祥置業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)其商業(yè)地產(chǎn)在香港借殼上市融資的籌劃，但卻意外夭折。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，星河集團(tuán)上市成敗與否將取決于商業(yè)地產(chǎn)給其帶來(lái)的未來(lái)“想象力”。不過(guò)，目前眾多開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)排名前20名的房企無(wú)一例外地均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資的一哄而起和模式趨同。

　　但姚惠瓊認(rèn)為，星河集團(tuán)的核心優(yōu)勢(shì)在于金融業(yè)務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)的相互支撐，橫跨住宅、商業(yè)和金融投資的三元產(chǎn)業(yè)架構(gòu)，將為星河沖擊資本市場(chǎng)提供更大的騰挪空間。

　　4月18日，大眾公用（600635.SH）公布的2011年年報(bào)不僅曝光了國(guó)內(nèi)最大創(chuàng)投機(jī)構(gòu)深創(chuàng)投資集團(tuán)有限公司的盈利狀況，也讓眾多參股公司浮出水面，其中最引人注目的是頗為神秘的深圳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商星河集團(tuán)，其以17.391%的持股比例位列第二大股東，從而獲得了高達(dá)1.45億元的年度分紅。

　　在金融領(lǐng)域，除了以第二大股東的身份參股深創(chuàng)投外，目前星河集團(tuán)還是陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)第五大股東，同時(shí)還是深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行的創(chuàng)始人和第二大股東。截至2011年6月底，陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)當(dāng)年保費(fèi)收入超過(guò)160億元，行業(yè)排名第八位。

　　與這些金融資產(chǎn)產(chǎn)生的巨大溢價(jià)相比，星河集團(tuán)更看重參與金融市場(chǎng)帶來(lái)的業(yè)務(wù)互動(dòng)效應(yīng)。姚惠瓊表示，目前金融業(yè)務(wù)在集團(tuán)還相對(duì)獨(dú)立，但集團(tuán)將考慮在未來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和金融互動(dòng)，以金融優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提供更多支持，比如打造更多的金融平臺(tái)，或者成立房地產(chǎn)基金等，這是其他開(kāi)發(fā)商所無(wú)法具備的優(yōu)勢(shì)。

　　姚惠瓊說(shuō)，星河集團(tuán)在住宅開(kāi)發(fā)將繼續(xù)堅(jiān)持走豪宅等高端路線，商業(yè)地產(chǎn)更注重資產(chǎn)配置功能而非到處跑馬圈地，而金融則為住宅和商業(yè)不斷輸血。