開發(fā)商地位強(qiáng)勢(shì)，簽訂買賣合同時(shí)尤為明顯。購(gòu)房者提出修改合同某項(xiàng)條款，售樓小姐一句“合同不能修改，愿意簽就簽，不愿意簽就退房”讓購(gòu)房者很無(wú)奈。這種情形下簽訂的合同很多條款對(duì)購(gòu)房者不利。如果簽訂合同時(shí)，能有兩三位朋友陪同，或者律師陪購(gòu)，并采取錄音的方式，則一旦發(fā)生的訴訟，可以采取主張撤銷顯失公平條款的策略，追究開發(fā)商的違約責(zé)任。本期我們邀請(qǐng)京大（上海）律師事務(wù)所張雷律師用案例方式來(lái)為我們解析，購(gòu)房者簽一手房合同遭遇霸王條款，如何進(jìn)行維權(quán)，并研究法院判決時(shí)對(duì)這種合同的看法。

　　【案情介紹】

　　2007年6月22日，楊先生和某開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，楊先生購(gòu)買該公司的期房一套。

　　關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任約定：

　　“甲方(開發(fā)商)應(yīng)于2008年3月31日前將房屋交付給乙方(楊先生)。如果甲方未在上述約定期限內(nèi)將房屋交付給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之三計(jì)算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止”

　　對(duì)于房屋交付的標(biāo)志，約定：“房屋交付的標(biāo)志為甲方取得《住宅交付使用許可證》并向乙方簽發(fā)《入伙通知書》”。

　　關(guān)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任約定：

　　“甲方將在2008年7月31日前繳納物業(yè)維修基金和辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得大產(chǎn)證。如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，乙方有權(quán)單方面解除本合同，乙方不行使解除權(quán)的，視為乙方認(rèn)同甲方免責(zé)且不承擔(dān)任何責(zé)任。”

　　2008年5月12日，開發(fā)商取得《上海市新建住宅交付使用許可證》。(張雷律師提醒：此時(shí)已經(jīng)超過(guò)了約定的3月31日期限，開發(fā)商已經(jīng)違約了。)5月13日，向楊先生發(fā)出《入伙通知書》。5月17日，楊先生在對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)提出，房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，并要求開發(fā)商的工作人員作了書面承諾。(正當(dāng)維權(quán)，書面材料顯示了購(gòu)房者十分謹(jǐn)慎)

　　2008年10月14日，楊先生發(fā)函提出在經(jīng)過(guò)修整后同意收樓，但要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房和逾期辦理產(chǎn)證的違約責(zé)任。開發(fā)商不同意，遂起糾紛。

　　【案件思考】

　　應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定房屋的實(shí)際交付時(shí)間？是按照合同約定的單方通知，還是按照實(shí)際轉(zhuǎn)移占有？

　　逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，約定了免責(zé)條款，是否有效？

　　【法庭判決】

　　一審法院認(rèn)為，雙方合同約定了房屋交付標(biāo)準(zhǔn)為開發(fā)商取得《住宅交付使用許可證》并向楊先生簽發(fā)《入伙通知書》?，F(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)于2008年5月12日取得了房屋的《住宅交付使用許可證》，且于次日發(fā)出了《入伙通知書》，符合了合同約定的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，故確認(rèn)5月12日是房屋的交付之日。(按照合同約定確定交付日期，認(rèn)可了開發(fā)商的單方通知效力)

　　一審法院認(rèn)為。楊先生未能就開發(fā)商逾期辦理處大產(chǎn)證而導(dǎo)致其遭受財(cái)產(chǎn)損失提供證據(jù)加以證明，故對(duì)楊先生要求追究開發(fā)商違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持。(違約責(zé)任的損失需要舉證證明？張雷律師保留質(zhì)疑。)

　　二審法院認(rèn)為，開發(fā)商取得了房屋的《交付使用許可證》并發(fā)出了《入伙通知書》，但購(gòu)房人在收樓時(shí)就房屋質(zhì)量存在的問(wèn)題提出了異議，開發(fā)商也同意進(jìn)行整改，雙方也沒(méi)有辦理房屋交接手續(xù)，故不能視為此時(shí)雙方已經(jīng)辦理了房屋交接手續(xù)。(否定了單方通知的效力，以實(shí)際交付之日為準(zhǔn))判決開發(fā)商支付逾期交房違約金。

　　并且基于雙方關(guān)于開發(fā)商逾期辦理出大產(chǎn)證的違約責(zé)任約定了開發(fā)商可以免責(zé)的條款，且該條款不屬于未與對(duì)方協(xié)商的格式條款，故該條款有效，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。(支持了免責(zé)條款的效力。)

　　【法理延伸】

　　張雷律師認(rèn)為，關(guān)于房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)，是否能夠以開發(fā)商的單方通知作為認(rèn)定依據(jù)？顯然不能！因?yàn)榻桓斗课菔情_發(fā)商的義務(wù)，雙方雖然約定了單方通知作為履行義務(wù)的方式，但并不因此就免除了開發(fā)商不履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合合同約定、法律規(guī)定的違約責(zé)任，也并不因此就免除了購(gòu)房者本應(yīng)當(dāng)享有的查驗(yàn)房屋的權(quán)利，因質(zhì)量不符合約定而享有的拒絕收房并要求修復(fù)的權(quán)利。因此，開發(fā)商違反了房屋交付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約交房應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交房之日為認(rèn)定依據(jù)。這里要區(qū)分交付標(biāo)志和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　其次，本案的律師在訴訟中提出了開發(fā)商逾期辦理出產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任條款，“如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，乙方有權(quán)單方面解除本合同，一方不行使解除權(quán)的，視為乙方認(rèn)同甲方免責(zé)且不承擔(dān)任何責(zé)任。”為無(wú)效條款的代理意見(jiàn)，未獲得法院支持。張雷律師認(rèn)為，對(duì)待這種案件的訴訟策略應(yīng)當(dāng)是按照《合同法》第五十四條關(guān)于可撤銷合同的規(guī)定，在除斥期間內(nèi)主張?jiān)摋l款顯示公平而撤銷。如能撤銷該條款，則可以按照《商品房司法解釋》第十八條的約定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。