萬達(dá)背靠5大國有銀行。萬達(dá)北京石景山項目順利開業(yè)，北京銀行功居首位

　　商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的下一個春天，在住宅地產(chǎn)進(jìn)入冬天之時，其卻顯示出別樣的繁榮。有報告顯示，全國排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個行業(yè)已經(jīng)由傳統(tǒng)的住宅市場轉(zhuǎn)向了商業(yè)。

　　近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計公報也佐證了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，公報顯示，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9％。其中，住宅投資44308億元，增長30.2％；辦公樓投資2544億元，增長40.7％；商業(yè)營業(yè)用房投資7370億元，增長30.5％。

　　然而，萬億商業(yè)地產(chǎn)資金從何而來？

　　銀行融資：萬達(dá)背靠五大國有行提供抵押融資

　　雖然銀行融資受到?jīng)_擊，但是萬億資金的主要來源依然在銀行，特別是商業(yè)地產(chǎn)，由于牽涉城市發(fā)展需求，在地方政府的支持下，其貸款相比住宅地產(chǎn)也更有優(yōu)勢，萬達(dá)就是典型代表。

　　一直以來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)作為行業(yè)的翹楚，或許您一直無法想象，這是一家怎樣的企業(yè)。為什么能夠在18個月的時間里建造一座當(dāng)?shù)亻_發(fā)商8年都無法完成的大型購物中心，并且能夠保證這座購物中心能從拿地開始的18個月內(nèi)建成開業(yè)，實現(xiàn)商場的可持續(xù)運營并走向成功。

　　萬達(dá)的資金從哪里來？

　　眾所周知，地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，資金是最上游、最核心的因素。一位研究房地產(chǎn)多年的分析師認(rèn)為，今日的萬達(dá)，很大程度上是資本運作成功的體現(xiàn)。

　　“萬達(dá)賬面現(xiàn)金都有幾百億，2011年光是商業(yè)地產(chǎn)一個公司的銷售估計就在1000億上下，毛利百分之三四十。”王健林去年上半年曾向媒體透露。

　　據(jù)理財周報了解，除了銷售物業(yè)的收入，萬達(dá)的資金來源還有兩個渠道：經(jīng)營性抵押貸款和銀行授信。萬達(dá)是國內(nèi)最早嘗試經(jīng)營性抵押貸款的企業(yè)，首先取得地方政府的信任，并由地方政府作擔(dān)保尋求銀行授信。最早提供抵押融資貸款的是工商銀行，隨后中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家國有行也與其簽署銀企合作協(xié)議，后來，民生、華夏兩家股份銀行都先后入伙，每家給萬達(dá)的授信高達(dá)幾十億。

　　2006年，央行金融管理部門還把萬達(dá)列為全國房地產(chǎn)金融改革試點企業(yè)，給了萬達(dá)一個紅頭文件的批復(fù)。這個批復(fù)相當(dāng)于一個特殊授權(quán)、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內(nèi)無須審批，兩三天可以批款。

　　即便如此，隨著時間的飛逝，也滿足不了萬達(dá)對資金的渴求。2009年，萬達(dá)牽手國內(nèi)最大的城商行北京銀行，為萬達(dá)在北京石景山項目的順利開業(yè)，北京銀行可謂功居首位。

　　2011年信貸政策緊陰霾還未過去，2012年的2月16日，萬達(dá)集團又與中國進(jìn)出口銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是萬達(dá)集團繼與四大國有銀行之后，再次與大型國有銀行建立銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系。不同于四大行對其商業(yè)地產(chǎn)的融資需求的支持，中國進(jìn)出口銀行主要是對萬達(dá)集團文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國并購業(yè)務(wù)方面提供金融支持，這為萬達(dá)將文化、旅游培育成企業(yè)核心支柱產(chǎn)業(yè)和跨國發(fā)展的戰(zhàn)略提供取之不盡的泉源。

　　地產(chǎn)基金：商業(yè)地產(chǎn)的一支強心針

　　2月23日，上海普陀真如城市副中心A1、A2地塊正式出讓，由星浩資本旗下的上海馨堃投資管理有限公司、領(lǐng)弘有限公司聯(lián)合體以17億底價競得。這是上海市最后一個城市副中心。星浩資本表示，此項目將會建成星光耀廣場，而星光耀城市綜合體一直是星浩資本主推的商業(yè)綜合體模式。自從2010年成立以來，星浩資本已經(jīng)在大連、南通、哈爾濱擁有星光耀城市綜合體項目。星浩資本2010年成立，專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資，首期基金由復(fù)星、阿里巴巴、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數(shù)十家中國民營企業(yè)領(lǐng)袖共同發(fā)起。

　　星浩資本只是商業(yè)地產(chǎn)基金的一個縮影，清科研究中心公布報告顯示，截至2011年第三季度，共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中由本土機構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過到了80%和70%。另外數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模已經(jīng)超過千億元，這些基金的資金雖然不是全部投資于商業(yè)地產(chǎn)，但是對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來說肯定是強心針。

　　國內(nèi)地產(chǎn)基金目前主要有兩大類，一類就是獨立私募房地產(chǎn)投資基金，較為突出的代表是高和投資。高和投資于2009年10月在北京正式成立，是中國首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。高和投資已經(jīng)運作了多個項目，2010年1月，高和投資成功收購了新加坡凱德置地集團旗下的北京凱德華璽項目的整體商業(yè)；2010年4月，高和投資成功收購了方恒置業(yè)位于北京燕莎區(qū)域的琨莎中心2、3號寫字樓；2010年11月，高和投資成功從央企中冶置業(yè)手中收購了位于北三環(huán)馬甸橋的金澳國際（資料、團購、論壇）項目的寫字樓部分，體量約6萬平方米；2011年1月，高和投資成功收購了位于北京東三環(huán)核心區(qū)的博瑞大廈（資料、團購、論壇）項目的商業(yè)部分，并命名為“高和萃”。

　　另外一類則是房地產(chǎn)企業(yè)參與發(fā)起房地產(chǎn)基金，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)都參與了其中。包括萬科、金地、華潤、復(fù)地等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金，此外，包括世茂股份在內(nèi)的有意設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的地產(chǎn)巨頭也不在少數(shù)。

　　上海智盈股權(quán)投資管理有限公司的高層曾透露，目前市場上大部分地產(chǎn)私募基金，都是房地產(chǎn)公司設(shè)立并投資于自身的項目。以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產(chǎn)私募基金“復(fù)地景業(yè)基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個有限合伙人的出資門檻就為800萬元人民幣。

　　不同于復(fù)地景業(yè)基金的運作模式，濱江控股發(fā)起設(shè)立的私募基金，投資標(biāo)的卻不會與濱江房產(chǎn)的項目發(fā)生交集。

　　“我們的定位不是一個融資平臺，我們希望做一個比較純粹的基金，并與我們的上市公司有一定的隔離，我們的錢是市場化運作的，業(yè)務(wù)方面可能更多地會參與房地產(chǎn)方面的一些股權(quán)投資，通過項目開發(fā)運營增值的過程去套現(xiàn)。”濱江控股的相關(guān)人士表示。

　　信托和票據(jù)：私募票據(jù)融資成“新寵”

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到今年2月，涉及商業(yè)地產(chǎn)的信托產(chǎn)品超過150款，雖然房地產(chǎn)信托受到限制，但是仍然不少在發(fā)行。目前仍然在售的西安珠江時代廣場項目貸款信托，信托資金貸款給西安珠江時代廣場投資有限公司，資金規(guī)模最高達(dá)到7億元。

　　近期用益信托公布的數(shù)據(jù)，2011年通過房地產(chǎn)信托融資規(guī)模居首的是萬達(dá)，共發(fā)行10款產(chǎn)品，融資額為71.76億元；排在第2位的萬科發(fā)行了8款產(chǎn)品，融資規(guī)模達(dá)48.93億元。此外，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量最多的是恒大地產(chǎn)和中國泛海，均各發(fā)行13款產(chǎn)品，融資規(guī)模分別為35.05億元和27.13億元。

　　正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商為融資一籌莫展的時候，從海外市場引進(jìn)的私募票據(jù)卻為他們打開了心鎖。了解香港市場的人都知道，香港上市房地產(chǎn)企業(yè)大多頻繁地利用債券融資方法，如中國海外、嘉里建設(shè)、九龍倉、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等。

　　一些地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然不會放過如此大好的機會。據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會網(wǎng)站披露，華僑城集團已獲準(zhǔn)注冊總額60億元的私募中期票據(jù)，注冊額度有效期兩年。

　　無獨有偶，前不久中國建筑股份有限公司委任中信證券主承銷的總額30億元、3年期限私募中期票據(jù)，有望近期推出。

　　“企業(yè)發(fā)行私募中期票據(jù)需要承擔(dān)較高的成本，但卻沒有不得超過公司凈資產(chǎn)40%的規(guī)模限制。同時，由于地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，信貸收緊，信托到期兌付，房企急需尋找新的融資渠道，而私募票據(jù)不僅可以根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀靈活設(shè)計，而且高端企業(yè)發(fā)行的私募債券利率低于貸款利率的可能性很大，如今受到歡迎也是理所當(dāng)然。”一家外資行的高管表示。

　　中小房企進(jìn)退兩難

　　俗語說，大樹底下好乘涼。這句話唯獨不適用于眼下的商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　債臺高筑壓垮了大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)商，而那些中小房企，面臨的不只是“折腰”，而是能否繼續(xù)生存。

　　“銀行原本都不樂于貸款給我們，現(xiàn)在更是切斷了我們的資金來源?？蛻魪你y行那里貸不到款，樓市的成交量很難上去?；I不到資金，無法償還貸款，更別說開發(fā)新的樓盤。以前還可以鼓動幾個合伙人作為主要出借人，再出動員工進(jìn)行拉網(wǎng)式攬客，必要的時候還會求助于民間借貸，現(xiàn)在，估計哪一條路都難啦。”江蘇一家小型房企的老板透露。

　　有地產(chǎn)分析師認(rèn)為，讓中小房企進(jìn)一步陷入困境的不僅是房子不好賣，而是傳統(tǒng)地產(chǎn)商過度依賴銀行。“銀行一收口，地產(chǎn)商就呼吸困難。”秦皇島君儀子洛投資公司總經(jīng)理楊占榮認(rèn)為，對資金鏈脆弱的中小地產(chǎn)商而言，這是致命的。

　　“信托融資成本前期利息是20%，現(xiàn)在到了30%。”楊占榮表示，項目的利潤目前都難以填補利息的大洞，“很多地產(chǎn)商是借遍朋友借親戚。難以維系的最終結(jié)果就是股權(quán)出讓，退出市場。”

　　另一位研究房地產(chǎn)多年的分析師說，未來面臨資金鏈困局的中小開發(fā)商將越來越多。房產(chǎn)公司股權(quán)及項目的兼并收購潮也將隨之拉開帷幕。