在國內(nèi)一線房企中，或許沒有哪個(gè)企業(yè)像雅居樂一樣，如此依賴清水灣單盤的銷售來支撐全年業(yè)績。
5月9日，雅居樂公告稱，公司4月份錄得合約銷售額21.2億元，實(shí)現(xiàn)合約銷售面積23.3萬平方米。截至4月底，雅居樂共實(shí)現(xiàn)合約銷售額85.1億元，合約銷售面積75.6萬平方米，合約銷售均價(jià)為11256元/平方米。
其中，海南清水灣項(xiàng)目截止3月31日，共完成銷售額約32.6億元，加上4月份的銷售額，清水灣銷售已占雅居樂全部銷售額的近四成。
清水灣銷售成績?nèi)绱藘?yōu)越，一方面證明了該項(xiàng)目的成功；但另一方面，過份依賴清水灣會(huì)致使雅居樂抗風(fēng)險(xiǎn)效果不明顯，也極易影響全年銷售業(yè)績。
清水灣之重
雅居樂清水灣項(xiàng)目今年的銷售目標(biāo)是80億元， 而全年的目標(biāo)預(yù)期是與去年315億元基本持平，以此計(jì)算，清水灣會(huì)占據(jù)今年雅居樂全部銷售額的近三成。
不僅是今年，在過去三年內(nèi)亦是如此，清水灣項(xiàng)目年均貢獻(xiàn)率均維持30%以上。
2009年，雅居樂合約銷售額約226億元，清水灣銷售額約64億元；2010年，雅居樂全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額達(dá)323億元，清水灣銷售也增長約為99億元。
到了2011年，雅居樂將清水灣的銷售目標(biāo)定制為100億元，但受困于樓市調(diào)控政策，最終實(shí)現(xiàn)的銷售額為72億。
不過，由于目前海南樓市已整體進(jìn)入淡季，加之調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)厲，清水灣的銷售也隨之下滑。在一季度實(shí)現(xiàn)超30億的銷售后，清水灣在4月份的銷售已明顯放緩。
但就是在此種情況下，雅居樂方面對清水灣的還是抱有極大信心。雅居樂副總裁劉華錫5月10日在周年股東會(huì)后表示，由于海南銷售季節(jié)性強(qiáng)，故清水灣4月銷售下跌屬正常，但隨著9、10月份踏入旺季，對完成全年80億元的目標(biāo)銷售抱有信心，而董事局甚至希望清水灣能超標(biāo)完成。
“在今年秋天的時(shí)候，清水灣項(xiàng)目會(huì)有新戶型推出，從而使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更合理，因此對全年80億的目標(biāo)，我們還是相當(dāng)有信心的。”雅居樂副總理兼公司秘書衛(wèi)靜心也對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體如是稱。
不過，相對于雅居樂的自信，相關(guān)機(jī)構(gòu)還是對此提出了質(zhì)疑。
美林在5月7日的一份研報(bào)中就指出，由于一季度是海南樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但清水灣項(xiàng)目一季度整體銷售額同比還是下降了32%；另外，由于清水灣項(xiàng)目的買家大部分是異地購房者，故首次置業(yè)貸款放寬也不能直接惠及該項(xiàng)目銷售。
海南當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士也提到，清水灣項(xiàng)目在開售至今，已吸引了絕大部分高端投資客，目前已處于一個(gè)飽和階段，加上住建部住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)將在今年完成，之后投資客將因此而受限制，所以清水灣項(xiàng)目的客戶群也將隨之減少。
標(biāo)普相關(guān)分析師則認(rèn)為，清水灣項(xiàng)目去年就曾因調(diào)控影響未能完成全年目標(biāo)，今年80億的任務(wù)在調(diào)控未放松、海南市場趨冷的情況下，能否實(shí)現(xiàn)還是未知之?dāng)?shù)；而清水灣的目標(biāo)完成與否，會(huì)極大的制約雅居樂的全年業(yè)績。
機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂
事實(shí)上，除了對清水灣項(xiàng)目深具信心外，雅居樂對今年的全年目標(biāo)也是同樣自信。
劉華錫在5月10日股東會(huì)后表示，有信心實(shí)現(xiàn)今年310萬平方米的銷售面積目標(biāo)，目前已推出一個(gè)新盤，之后還將再推10個(gè)新盤，按照雅居樂往年的情況，上半年銷售約占全年的40%，下半年才是銷售高峰期。
衛(wèi)靜心則稱，雅居樂首四個(gè)月銷售均價(jià)逾1.1萬元/平米，較一季度的均價(jià)1.2萬元/平米有所下降，這主要因?yàn)榍逅疄稠?xiàng)目4月的合約銷售貢獻(xiàn)環(huán)比下降所致。她還強(qiáng)調(diào)，雅居樂首四個(gè)月的均價(jià)仍較去年全年10143元/平米為高。
“以今年310萬平的銷售面積計(jì)算，如果按1萬/平米的均價(jià)銷售，則全年銷售額可達(dá)310億元；如果銷售均價(jià)能達(dá)到1.1萬或是再高一些，則全年銷售額能達(dá)到350億元左右。不過，最終的銷售均價(jià)和銷售額還是要根據(jù)市場而定，但310萬平的銷售面積目標(biāo)是能實(shí)現(xiàn)的。”衛(wèi)靜心對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體如是表示。
但相關(guān)機(jī)構(gòu)在綜合市場情況、以及雅居樂的業(yè)務(wù)表現(xiàn)后，還是提出了一些不同看法。
申銀萬國曾在報(bào)告中直言不諱地表示，雅居樂今年完成目標(biāo)難度頗大。
美林也認(rèn)為，在今年余下時(shí)間，雅居樂每月銷售額要達(dá)33億元才能完成全年銷售目標(biāo)，但由于目前海南樓市已進(jìn)入淡季，故相信依靠其他城市的銷售，雅居樂單月銷售額難以大幅超越3月時(shí)的22億元。
在負(fù)債率方面，其他機(jī)構(gòu)也提出了一些擔(dān)憂。
瑞信就曾在雅居樂發(fā)布2011年報(bào)后表示，即使大力削減資本開支，雅居樂負(fù)債比率仍然上升。截至2011年底，該公司凈負(fù)債比率為68%，但加上未付土地款及稅款，經(jīng)調(diào)整凈負(fù)債率高達(dá)115%。
花旗亦曾發(fā)布報(bào)告稱，雅居樂去年底現(xiàn)金水平同比大減31%至73億，相信今年要預(yù)留50億作購地之用，將進(jìn)一步推高凈負(fù)債比率。
以上擔(dān)憂或是分析均并不難理解，畢竟雅居樂的銷售瓶頸在2011年已經(jīng)開始顯現(xiàn)，如果2012年的環(huán)境無法得到改善，雅居樂的銷售狀況短期內(nèi)或許也很難得到調(diào)整。
最為明顯的問題是，雅居樂的項(xiàng)目布局過于集中在廣東省內(nèi)和海南清水灣兩大主要區(qū)域，分散抗風(fēng)險(xiǎn)效果不明顯。
復(fù)制的風(fēng)險(xiǎn)
或許是清水灣的成功，雅居樂目前加大了在旅游地產(chǎn)方面的拓展。
雅居樂主席陳卓林在3月份的業(yè)績會(huì)上曾透露：“在海南有2至3塊地在談，估計(jì)很快就會(huì)公布，都是類似于清水灣，項(xiàng)目也不太大；云南的騰沖、西雙版納和瑞麗3個(gè)項(xiàng)目也是這樣。”
“不過可以肯定的是，依據(jù)海南的經(jīng)驗(yàn)，我們對集團(tuán)開發(fā)旅游地產(chǎn)很有信心。而且，目前我們在上述地方的地價(jià)相對合理，包括回報(bào)等等。”
關(guān)于云南旅游(002059,股吧)地產(chǎn)項(xiàng)目的最新進(jìn)展，衛(wèi)靜心對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，目前整體工作還處于走程序階段，要等到當(dāng)?shù)卣瓿汕捌诓疬w工作后，土地才會(huì)進(jìn)入招拍掛程序，到今年年中時(shí)可能會(huì)有一兩塊土地入市。
衛(wèi)靜心續(xù)稱，云南的旅游項(xiàng)目也會(huì)按照清水灣的模式進(jìn)行分期、分階段滾動(dòng)開發(fā)，如果今年能拿到土地，最快在明年就會(huì)有項(xiàng)目入市，雅居樂對云南項(xiàng)目的前景還是看好的。
針對雅居樂在旅游地產(chǎn)方面的拓展，不少業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，即使清水灣項(xiàng)目較為成功，回報(bào)也夠豐厚，但想以此為基礎(chǔ)擴(kuò)張旅游地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)及資金投資在短時(shí)間之內(nèi)將會(huì)急劇上升。
美林預(yù)料，若雅居樂與云南地方政府談判成功，將有更多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在云南落戶，總體規(guī)?？膳c海南媲美，但由于旅游相關(guān)物業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期影響嚴(yán)重，故進(jìn)軍云南旅游項(xiàng)目，不會(huì)令雅居樂獲得更高估值。
標(biāo)普分析師則認(rèn)為，發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于這種模受經(jīng)濟(jì)影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對象并不穩(wěn)定，因此存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
該分析師還稱，由于云南是新的市場，不確定性一直存在，與當(dāng)?shù)卣囊庀騾f(xié)議一般都很長，如果雅居樂想盡快投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出，對資金的要求會(huì)很高，而這也會(huì)相應(yīng)的增加風(fēng)險(xiǎn)。
瑞信在一份報(bào)告中也提到，雅居樂計(jì)劃投資的云南大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
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