北京15家房企座談會上博弈政府

　　開發(fā)商力求調低土地出讓門檻

　　北京市國土局日前邀請中鐵、住總、萬科等15家知名上市公司和大型國企就2012年在京購地意向、重點關注區(qū)域及對土地市場的建議進行座談，其中除了地塊的推介外，包括土地出讓金付款進度、保障房配建比例等土地出讓門檻是否調整成為膠著重點。知情人士透露，為了避免“抄底”心態(tài)對土地市場造成的波動，北京土地出讓的相關門檻應不會動搖。

　　自去年底個別地塊取消配建保障房面積后，關于北京土地出讓門檻恐將進一步調低的傳言甚囂塵上，其中“限地價、競保障房”面積的配建比例不低于30%的門檻會首先被打破成為討論的焦點。不過市國土局內部人士強調，去年個別地塊取消配建，主要是全年保障房的供地任務已經完成，在市場低迷的情況下，適當放開也可以刺激開發(fā)商拿地。無可厚非，但這都是有前提的，即指標完成。“今年依然如此，保障房供地計劃沒完成，30%的配建比例不會調整。”

　　除了保障房的配建比例，雙方博弈的另一焦點便是土地出讓金的付款進度。“我們現(xiàn)在基本執(zhí)行的是全款給付，即開發(fā)商在拿地之后一定周期內，通常是不超過1個月，必須繳清所有土地出讓金，這次會上有很多家提出來想恢復到5成。”上述內部人士介紹，北京自2010年起開始執(zhí)行更為嚴格的出讓新規(guī)，即在五部委要求房地產商購買土地的首付款不得低于50%的基礎上，要求全款，并開始對企業(yè)信用、實力方面進行嚴格限制，例如要求競買人無拖欠地價款等不良記錄等。

　　“無論是降低保障房的配建比例，還是商品房地塊的付款進度，開發(fā)商都是在跟政府博弈，希望在當前調控陷入關鍵期后以更低的成本獲取更為優(yōu)質的地塊。”知情人士透露，開發(fā)商“討價還價”的資本便是今年以來北京土地市場整體出現(xiàn)的下滑現(xiàn)象。據統(tǒng)計，北京市前4月共計成交54塊土地，土地出讓金累計為135億元，同比下降39%；然而與開發(fā)商上述“資本”相反的，是近期在二級市場回暖的情況下，部分優(yōu)質地塊的出讓過程中，一些資金實力較強的開發(fā)商已經表達出比較強烈的拿地訴求。

　　“一邊拿土地市場冰封說事，一邊對優(yōu)質地塊興致勃勃，開發(fā)商們‘抄底’的心態(tài)難以掩飾。”上述知情人士透露，同樣的情景在2008年底的土地市場中曾經上演過，當時開發(fā)商們一味鼓吹只有降低土地出讓門檻，房價才會下降到市場滿意的情況。

　　然而低地價是否意味著一年或者兩年以后房價一定會下降？偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，地價高房價一定會高，但地價低卻并不意味著房價一定就低。“影響房價最主要的三個因素是調控、供需、預期。地價水平只是基于當時的市場狀況來判定的，從拿地到項目上市的1-2年間，隨著市場變化判斷的標準也就變了，房價還是基于購房者需求、項目上市時的市場狀況等綜合制定。”

　　胡景暉的這一判斷從市國土局提供給記者的一份報告中也可見一二。這份報告顯示，2008年出讓的部分地塊中，后來建成房源的地價房價占比均不足兩成，這樣的地塊包括新華聯(lián)(6.10,-0.19,-3.02%)運河灣、天恒樂活城等。“為了避免這樣的心態(tài)對土地市場造成的波動，北京土地出讓的相關門檻應該不會有所動搖，但我們會在市場回暖的情況下多推一些位置較好的優(yōu)質地塊，以保障未來普通商品房的供應。”市國土局內部人士透露。