房地產(chǎn)投資不是生產(chǎn)能力的投資，而是家庭、個(gè)人耐用品庫(kù)存的增加。房地產(chǎn)泡沫催生的GDP毒性很大，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“大規(guī)模殺傷性武器”。經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展之后，中國(guó)所有支持房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)性因素正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)泡沫破滅是鐵律。

　　第一大理由：經(jīng)濟(jì)已開始進(jìn)入下行周期

 

　　今年一季度GDP增速8.1%，連續(xù)第五個(gè)季度下滑。自1978年改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直在超長(zhǎng)增長(zhǎng)周期中運(yùn)行。根據(jù)日韓的歷史經(jīng)驗(yàn)，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)規(guī)律的周期在35年左右，中國(guó)現(xiàn)在也進(jìn)入了這個(gè)時(shí)間段。

　　事實(shí)上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的拐點(diǎn)在2008年就出現(xiàn)了。但因美國(guó)金融危機(jī)的沖擊，中國(guó)被迫“意外”推出4萬億財(cái)政、三年26萬億以上信貸救市的刺激計(jì)劃，人為強(qiáng)行改變了應(yīng)該顯現(xiàn)的周期規(guī)律。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來中長(zhǎng)期的增長(zhǎng)空間仍然巨大，且取決于未來中國(guó)更加徹底的市場(chǎng)化改革，而改革的動(dòng)力則來自于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的壓力。從這個(gè)角度看，經(jīng)濟(jì)下行和調(diào)整周期是必然的。

　　第二大理由：經(jīng)濟(jì)貨幣化和土地資本化已超額完成其歷史使命

　　從貨幣和資本的角度觀察，中國(guó)1978年的改革開放，是經(jīng)濟(jì)貨幣化、土地資本化、住房商品化和貨幣化、金融深化的過程。

　　我們以廣義貨幣M2與國(guó)民生產(chǎn)總值GDP比值考察。通常來講，M2與GDP的比率是衡量一國(guó)經(jīng)濟(jì)貨幣化程度的重要指標(biāo)。該比率越高，經(jīng)濟(jì)貨幣化程度越高。從2011年底的比值看，M2：85萬億/GDP：47萬億，為1.8倍。該數(shù)據(jù)在美國(guó)為0.6倍，歐洲為0.8倍。從M2增速看，近十年年均增速是18%，而GDP增速僅有10%。從M2政策目標(biāo)看，2011年目標(biāo)是16%，實(shí)際結(jié)果13.6%，而去年GDP實(shí)際增長(zhǎng)9.2%；今年M2政策目標(biāo)為14%，而GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%；今年一季度M2實(shí)際運(yùn)行結(jié)果為12.6%、13.0%、13.4%，GDP增長(zhǎng)8.1%。通過以上數(shù)據(jù)可清晰表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)貨幣化和土地資本化過程已超額完成其使命，早到了應(yīng)該回歸的周期。

　　再?gòu)尿?qū)動(dòng)貨幣發(fā)行的兩個(gè)引擎觀察：一個(gè)是地方土地財(cái)政撬動(dòng)的信貸內(nèi)生性投放，另一個(gè)是外貿(mào)順差和資本順差導(dǎo)致被動(dòng)貨幣外生性投放。這兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素都開始熄火。

　　第三大理由：中國(guó)（人民幣）資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下降趨勢(shì)

　　近十年來，由于中國(guó)需求膨脹、美元匯率持續(xù)性下跌，房地產(chǎn)價(jià)格、大宗商品價(jià)格幾乎上漲了十倍。從國(guó)際資本流向觀察，美元指數(shù)從2002年121點(diǎn)下跌到2008年的71點(diǎn)，跌幅超過40%。這不僅是中國(guó)人民幣資產(chǎn)價(jià)格暴漲的原因，也是新興市場(chǎng)國(guó)家資產(chǎn)價(jià)格、通脹快速上升的原因。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行和貨幣超發(fā)狀態(tài)結(jié)束，加上美元匯率周期變動(dòng)，內(nèi)外多重因素共同影響，迫使人民幣資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下降趨勢(shì)，包括了全球大宗商品價(jià)格和新興市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格都進(jìn)入下降周期。

　　第四大理由：中國(guó)信貸擴(kuò)張周期開始轉(zhuǎn)入收縮周期

　　經(jīng)濟(jì)超常發(fā)展伴隨著的信貸高速擴(kuò)張時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，接下來是收縮周期的來臨。經(jīng)濟(jì)下行、貨幣發(fā)行縮減和資產(chǎn)價(jià)格下行，迫使銀行開始縮減信貸，不再繼續(xù)擴(kuò)張信貸。

　　由于資產(chǎn)價(jià)格下行，目前市場(chǎng)存量貸款抵押物將出現(xiàn)縮水，銀行會(huì)迫使貸款者補(bǔ)足抵押品或縮減貸款。

　　第五大理由：房?jī)r(jià)只漲不跌神話破滅、投資購(gòu)房心理預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)

　　由于政府的調(diào)控政策起到了關(guān)鍵性作用，“房?jī)r(jià)只漲不跌的神話”已經(jīng)破滅，前期恐慌性購(gòu)房行為將消失。其次，投資者的心理預(yù)期已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，開始尋找機(jī)會(huì)拋售以前的投資和投機(jī)房產(chǎn)。

　　第六大理由：住房供應(yīng)能力與供應(yīng)量已嚴(yán)重過剩

　　房?jī)r(jià)快速上漲乃至暴漲，市場(chǎng)普遍認(rèn)為是供不應(yīng)求造成的，應(yīng)該加大供應(yīng)而不是限制需求。事實(shí)證明這是一個(gè)極大的謊言。中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲是源于投資和投機(jī)需求導(dǎo)致的，而不是供應(yīng)問題。

　　第七大理由：房產(chǎn)稅將取代限購(gòu)令

　　目前中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超GDP兩倍以上，卻沒有針對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)資源錯(cuò)誤配置的一個(gè)根源。

　　開發(fā)商和住房投資者普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)是中央調(diào)控措施打壓下來的，一旦這些政策取消，房?jī)r(jià)還會(huì)反彈。未來征收房產(chǎn)持有稅是大勢(shì)所趨，也是全球通例。房地產(chǎn)不征稅，很可能將會(huì)把中國(guó)經(jīng)濟(jì)引向“泡沫型”國(guó)家的行列。

　　第八大理由：高負(fù)債率將成為壓垮房?jī)r(jià)和房企的最后一根稻草

　　近期，全國(guó)各地以各種方式消失的房企不少于500家。中國(guó)樓市庫(kù)存量龐大，遠(yuǎn)超出土地儲(chǔ)備的承載能力，破產(chǎn)抵債將會(huì)是最后的結(jié)局。

　　現(xiàn)實(shí)是，房企依舊在死扛。而高負(fù)債率將會(huì)是他們等來的壓垮房?jī)r(jià)、房企自身的最后一顆稻草。同樣，等待抄底的投資者也會(huì)輸?shù)煤軕K。事實(shí)上，抄底者須“死”掉幾輪，中國(guó)樓市才會(huì)見底，這是投資品市場(chǎng)的鐵律。