購(gòu)買一套商品房對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又要費(fèi)心勞神的大事，因購(gòu)買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購(gòu)房者的一大煩心事。因此，在購(gòu)買前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng)。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購(gòu)買預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。 

    商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買者，購(gòu)買者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來(lái)一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。 

購(gòu)買者在購(gòu)買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)： 

一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件 

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定： 

1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書(shū)。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。購(gòu)買者要在購(gòu)買前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。 

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。 

3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。 

4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。 

二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容 

1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱地址等。 

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 

4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。 

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 

7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。 

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。 

9、物業(yè)管理?xiàng)l款。 

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 

 

 

下面說(shuō)說(shuō)購(gòu)買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)： 

一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件 

2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件： 

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； 

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； 

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； 

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； 

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； 

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 

不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。 

二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容 

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所; 

（二）商品房基本情況； 

（三）商品房銷售方式； 

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； 

（五）交付使用條件及日期； 

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； 

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； 

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； 

（九）面積差異的處理方式； 

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； 

（十一）解決爭(zhēng)議的方法； 

（十二）違約責(zé)任； 

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理： 

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 

 

最后還要注意以下同方面： 

一是開(kāi)發(fā)商的五證二書(shū),這是最重要的. 

一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。分別由房管局國(guó)土資源局建設(shè)局規(guī)劃局主管. 

二是注意合同在雙方的權(quán)利和責(zé)任方面的公平原則.對(duì)合同不清楚或存疑問(wèn)的地方搞清楚以后才簽字. 

三是你說(shuō)的最小面積108平方一般不構(gòu)成問(wèn)題,因?yàn)閮蓚€(gè)70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu),不針對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)商. 

四是交房時(shí),先驗(yàn)房后辦手續(xù) 

一看房子質(zhì)量 二查“兩書(shū)一表” 三簽《房屋驗(yàn)收單》 

辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。 

對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 

第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象； 

第二、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用； 

第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題； 

第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題； 

第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。 

索要“兩書(shū)一表” 

向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。 

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題比較少；而目前問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。 

按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是發(fā)展商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。 

簽收《房屋驗(yàn)收單》 

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。 

其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開(kāi)發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。