4月16日，保利地產(chǎn)舉行了2011年業(yè)績(jī)記者見(jiàn)面會(huì)，其總經(jīng)理朱銘新表示，保利今年沒(méi)有具體的銷(xiāo)售目標(biāo)，但仍然會(huì)堅(jiān)持業(yè)績(jī)有增長(zhǎng)、市場(chǎng)不下降的總體策略，還是會(huì)繼續(xù)尋求一定的增長(zhǎng)。
朱銘新還透露，保利今后將更多運(yùn)用信托資金，并與大品牌開(kāi)發(fā)商合作，同時(shí)也將加強(qiáng)與海外機(jī)構(gòu)的合作，此外還將對(duì)一些金融產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，且目前正進(jìn)行一些嘗試。
而在合作的要求方面，朱銘新稱(chēng)，一般而言，保利對(duì)于參與合作的項(xiàng)目是要求控股、實(shí)際操盤(pán)或合并財(cái)務(wù)報(bào)表的。
事實(shí)上，今年對(duì)于大多數(shù)房企而言，去存貨成為大家的共同課題，保利也不例外。據(jù)保利早前發(fā)布的年報(bào)顯示，截止2011年末，其存貨總值約為1521億元，為歷年來(lái)新高。
對(duì)此，朱銘新也坦言，關(guān)于存貨上升的問(wèn)題，是保利需要正視和面對(duì)的。所以今年保利會(huì)采取一些舉措來(lái)加快周轉(zhuǎn)，包括在價(jià)格調(diào)整方面的一些措施和安排。
另外，今年一季度，保利在相對(duì)沉寂的土地市場(chǎng)上表現(xiàn)尚屬活躍，已經(jīng)分別在武漢、西安、以及佛山拿下四宗地塊，對(duì)于今年的土地市場(chǎng)，朱銘新也表達(dá)了保利的看法。
其稱(chēng)，保利今年拿地的意愿還是比較強(qiáng)的，但具體要根據(jù)公司的發(fā)展情況，以及資金狀況來(lái)決定；保利期待下半年或者二季度土地市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)一些好的機(jī)會(huì)，到時(shí)保利一定會(huì)有所作為。
朱銘新在記者會(huì)上還特別提到，保利的股權(quán)激勵(lì)方案已獲國(guó)資委通過(guò)，將涵蓋了保利的20多個(gè)區(qū)域公司，共計(jì)179人。
在保障房策略方面，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新提到，公司2011年完成保障房80萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)毛利率8%，基本上達(dá)到了公司既定的"爭(zhēng)取不虧本"的目標(biāo)。
以下為記者見(jiàn)面會(huì)問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄整理：
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年像恒大、中海的凈利潤(rùn)都是過(guò)百億，萬(wàn)科也是接近百億，但保利是65.3億，相比而言算少的，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？今年保利的凈利潤(rùn)會(huì)有多大幅度的增長(zhǎng)？
朱銘新：應(yīng)該說(shuō)每個(gè)企業(yè)有自己企業(yè)發(fā)展的方式和模式，保利做房地產(chǎn)20年了，這么多年來(lái)，我們將住宅為主定義成我們發(fā)展戰(zhàn)略的首位，所以我們更多的是在合適的時(shí)候用合適的價(jià)格出售我們的產(chǎn)品，我們覺(jué)得我們的房子的性?xún)r(jià)比是比較好的，而目前的這種發(fā)展方式也是比較適合我們自身的。
同時(shí)，從2006年公司上市以來(lái)，一直保持每年30%以上的發(fā)展速度到今天。對(duì)公司去年的銷(xiāo)售情況、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還是滿(mǎn)意的，包括今年一季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也是在持續(xù)增長(zhǎng)。所以我們覺(jué)得目前來(lái)講，公司在凈利潤(rùn)方面是還可以的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利一直是以快速周轉(zhuǎn)著稱(chēng)的，過(guò)去幾年也保持了比較快的周轉(zhuǎn)速度和增長(zhǎng)速度，但2011年銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)是10.69%，而存貨總值達(dá)到了1521億元，從這個(gè)情況看，是不是意味著現(xiàn)在放慢了速度？這是主動(dòng)的選擇，還是因?yàn)槭袌?chǎng)的原因被動(dòng)地形成？
朱銘新：關(guān)于增長(zhǎng)速度的問(wèn)題，我覺(jué)得這幾年仍然保持了比較快速的發(fā)展速度。我們這三年獲取了一定數(shù)量的土地資源，也會(huì)在比較合適的周期內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢。
而關(guān)于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和存貨的周轉(zhuǎn)問(wèn)題，我們?cè)谡麄€(gè)行業(yè)內(nèi)應(yīng)該是屬于比較好的水平，當(dāng)然我們的各項(xiàng)指標(biāo)肯定也不都是行業(yè)內(nèi)最好的。
另外關(guān)于存貨上升的問(wèn)題，這也是我們需要正視和面對(duì)的。所以，我們今年會(huì)采取一些舉措來(lái)加快周轉(zhuǎn)，包括在價(jià)格調(diào)整方面的一些措施和安排，也包括在成本控制、管理上的方法。我相信今年在存貨的周轉(zhuǎn)速度方面會(huì)比去年有一定數(shù)量的提高，這也是肯定的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：采取這些措施后，是不是意味著今年的銷(xiāo)售額會(huì)比去年有所提升？
朱銘新：我們3月份的銷(xiāo)售是97.4億，同比有大幅度的增長(zhǎng)。對(duì)于4月份，我們的期望是應(yīng)該達(dá)到3月份的水平。而我們的推貨量會(huì)集中在今年9月份，對(duì)今年的銷(xiāo)售，我們還是抱有信心的。
另外，在實(shí)際價(jià)格上，每個(gè)公司都有自己的預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)，而目前每個(gè)項(xiàng)目暫時(shí)還沒(méi)有低于預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)的，我們也不希望打價(jià)格戰(zhàn)。
現(xiàn)在提問(wèn)：從2010和2011年保利公布的數(shù)據(jù)看，公司每年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)比較快，但相應(yīng)的營(yíng)業(yè)總額的增長(zhǎng)速度就沒(méi)那么快了，這是什么原因?qū)е碌?？是公司?nèi)控施工上有困難還是有意識(shí)地進(jìn)行平緩？
朱銘新：實(shí)際上這是由于結(jié)算的周期性決定的，比如從項(xiàng)目的開(kāi)工到項(xiàng)目的銷(xiāo)售需要一年到一年半甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，然后從項(xiàng)目銷(xiāo)售到交樓也需要一年到一年半甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，這就跟公司的發(fā)展結(jié)構(gòu)和發(fā)展速度相關(guān)聯(lián)起來(lái)。
我們這兩年開(kāi)工的速度是大于交樓或者結(jié)算速度的，這就意味著我們開(kāi)工量或者交樓速率在兩三年之后才能在營(yíng)業(yè)額上體現(xiàn)。所以，在兩三年之內(nèi)才會(huì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工速度和結(jié)算速度的匹配。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為什么是兩三年之后才出現(xiàn)這種匹配呢？這兩年的情況怎樣？
朱銘新：這兩年也還會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)，因?yàn)槠陂g我們項(xiàng)目獲取量的比例是大于結(jié)款量的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前有分析稱(chēng)，今年保利的推貨量是在1200億左右，如果按照去年68%的去化率，今年的銷(xiāo)售額會(huì)有11%左右的增長(zhǎng)，達(dá)到810億，如果稍微再好點(diǎn)，銷(xiāo)售額就可能接近1000億了。請(qǐng)問(wèn)到目前為止，保利今年有沒(méi)有明確的銷(xiāo)售目標(biāo)？今年的去化率大概能達(dá)到多少？
朱銘新：實(shí)事求是地講，保利今年沒(méi)有具體的銷(xiāo)售目標(biāo)，我們對(duì)于銷(xiāo)售目標(biāo)就兩句話，第一是業(yè)績(jī)有增長(zhǎng)，第二是市場(chǎng)份額不下降，繼續(xù)有增長(zhǎng)。我們過(guò)去連續(xù)三年都做到了，今年也會(huì)做到。
胡在新：其實(shí)這么多年來(lái)，我們都沒(méi)有對(duì)外公布過(guò)銷(xiāo)售目標(biāo)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這是因?yàn)橹?jǐn)慎還是信心？
胡在新：因?yàn)殇N(xiāo)售的最終結(jié)果是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)確定的，但我們講上述兩句話，實(shí)際上就已經(jīng)暗含了銷(xiāo)售計(jì)劃的情況。
其實(shí)在我們的"十二五"規(guī)劃中，曾提到希望在2015年的時(shí)候，相比2011年會(huì)有一個(gè)大幅的增長(zhǎng)，也就是我們所說(shuō)的"3-5年再造一個(gè)保利"，我們希望這個(gè)目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。
作為今年來(lái)講，我們也還是有信心，因?yàn)樵僭煲粋€(gè)保利需要5年的年均復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)20%。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在4月10日的投資者會(huì)議上，保利表示今年會(huì)在融資的安排上做一些嘗試，這些嘗試具體是指什么？
朱銘新：融資的方式我們這兩年一直也沒(méi)有放松，但實(shí)事求是地講，現(xiàn)在資本市場(chǎng)融資暫停已經(jīng)第三年了。在這種情況之下，我們會(huì)更加嚴(yán)格的控制公司的負(fù)債率。
具體在融資方面，我們除了參與房地產(chǎn)基金外，也會(huì)更多的利用合作開(kāi)發(fā)的方式。這兩年來(lái)，我們也增加了和一些大的品牌開(kāi)發(fā)商的合作；在金融創(chuàng)新方面，我們也在做一些嘗試，包括跟一些海外投資機(jī)構(gòu)的合作。今年的下半年，我們也期待在上述幾個(gè)方面能有突破。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利目前參與的房地產(chǎn)基金投資的項(xiàng)目有多少？都是保利自己的項(xiàng)目嗎？今年又會(huì)有幾個(gè)項(xiàng)目？而你們的投資要求又是什么？
朱銘新：目前總共有9個(gè)項(xiàng)目，也幾乎全部是我們自己的項(xiàng)目。今年還是會(huì)有一些新增的項(xiàng)目跟我們這支投資基金來(lái)繼續(xù)合作。但是我們也期待有第二支、第三支這種房地產(chǎn)基金來(lái)跟我們合作，不管是境內(nèi)的還是境外的。
一般來(lái)講，對(duì)于參與的項(xiàng)目，我們是要求控股、實(shí)際操盤(pán)或合并財(cái)務(wù)報(bào)表的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在香港上市的公司的融資成本都比較低，保利目前的融資成本大概是多少？
朱銘新：香港上市公司的融資成本確實(shí)比較低，而這也是我們比較羨慕的。但是相比境內(nèi)的上市公司，我們拿到的融資成本即使不是最低的，也是相對(duì)比較低的。
總體來(lái)講，我們目前的有期債務(wù)的資金成本，依然是在銀行的基準(zhǔn)利率上浮10%以?xún)?nèi)，具體應(yīng)該是7%到8%之間。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年保利商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售是150億，經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)是8億元，請(qǐng)問(wèn)目前保利的商業(yè)模式大概是怎樣？
朱銘新：我們?cè)诠蓹?quán)規(guī)劃當(dāng)中就提到，未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)，應(yīng)該在15億以上，持有的物業(yè)規(guī)模，應(yīng)該占到我們整體的20%左右。我們現(xiàn)在正按照這個(gè)方向去努力，目前我們?cè)谝恍┏鞘械暮诵膮^(qū)位也擁有了一些商業(yè)物業(yè)。未來(lái)，我們?cè)谶@方面會(huì)做更多的嘗試。
而在商業(yè)團(tuán)隊(duì)方面，我們?cè)瓉?lái)是將其放在各個(gè)區(qū)域公司來(lái)培育的。經(jīng)過(guò)最近兩三年的培育，這個(gè)團(tuán)隊(duì)和商業(yè)發(fā)展的模式已經(jīng)成熟，所以今年我們把商業(yè)地產(chǎn)升格為一個(gè)全資子公司。
之后我們會(huì)確定一個(gè)穩(wěn)定的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，將今后投資的方向、人員的整合以及各個(gè)區(qū)域公司的關(guān)系，也包括一些商場(chǎng)、酒店未來(lái)的規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)方式都明確下來(lái)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年保利已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月拿地，而在投資者會(huì)上透露的信息是今年安排拿地的資金會(huì)是200億左右，那么接下來(lái)，保利在土地市場(chǎng)的計(jì)劃是怎樣的？
朱銘新：實(shí)際上我們這一兩年來(lái)，更多的是在土地市場(chǎng)的前期做一些工作，就是首先需要跟政府做前期的溝通，目前拿下的這三個(gè)項(xiàng)目也是長(zhǎng)期跟蹤的。我們今年仍然會(huì)按照這種方法來(lái)做，但是也不排除一些收購(gòu)。
另外，今年我們拿地的意愿還是比較強(qiáng)的。但還是要根據(jù)公司的發(fā)展情況，以及資金狀況來(lái)決定，更重要的一點(diǎn)是根據(jù)土地市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)決定。
目前來(lái)講，一季度我們并沒(méi)有看到更好的投資機(jī)會(huì)，我們期待下半年或者二季度土地市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)好的機(jī)會(huì)，到時(shí)我們也一定會(huì)有所作為。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛說(shuō)的收購(gòu)是指收購(gòu)其他的優(yōu)質(zhì)公司還是土地，具體是什么樣的收購(gòu)？
朱銘新：其實(shí)這幾年我們收購(gòu)公司和收購(gòu)項(xiàng)目比較地少，因?yàn)槲覀冞€沒(méi)有看到這方面的好機(jī)會(huì)，我們只能期待在今年會(huì)出現(xiàn)這樣的項(xiàng)目和機(jī)會(huì)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我想問(wèn)一下具體項(xiàng)目的問(wèn)題，3月29日保利天悅開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)是超過(guò)了10億，請(qǐng)問(wèn)到目前為止，具體簽約額是多少？接下來(lái)加推的產(chǎn)品類(lèi)型是什么？
何智韜：目前的認(rèn)購(gòu)額是已經(jīng)超過(guò)12億了，實(shí)際簽約額是7.5億。
接下來(lái)主要推一些補(bǔ)充產(chǎn)品，4月份會(huì)再推一棟公寓，加上開(kāi)盤(pán)時(shí)剩下的約有214套，另外還有34套370平米的大戶(hù)型。
朱銘新：我還想和大家交流一個(gè)情況，就是我們4月26日的股東大會(huì)披露的股權(quán)激勵(lì)方案和計(jì)劃。目前這個(gè)計(jì)劃已經(jīng)獲得了國(guó)資委的批準(zhǔn)，我們期望這個(gè)股權(quán)激勵(lì)的措施，在目前市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)候能給我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)信心。
這次的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃是涵蓋了我們所有的20多個(gè)區(qū)域公司，共計(jì)179人。這也是保利自2006年上市以來(lái)，第一次做這種股權(quán)激勵(lì)。這么大范圍的股權(quán)激勵(lì)作為央企來(lái)講獲施也是比較難的，所以我們對(duì)這個(gè)股權(quán)激勵(lì)也是很期待。以前房地產(chǎn)類(lèi)的央企做股權(quán)激勵(lì)，最終獲國(guó)資委批準(zhǔn)實(shí)施的只有五家，而我們會(huì)是第六家。
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