2012年4月17日，北京—世邦魏理仕北京分公司發(fā)布2012年第一季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望：2012年第一季度，北京寫字樓租賃市場表現(xiàn)活躍，需求總量高位運行，租金繼續(xù)上漲，空置率下降；北京零售物業(yè)市場新增供應(yīng)增加，整體空置率微升；北京高檔住宅租賃市場延續(xù)了上一年需求旺盛的勢頭。

 

    一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

 

    1.需求旺盛，租金持續(xù)上升

 

    2012年第一季度，北京寫字樓租賃市場表現(xiàn)活躍，需求總量高位運行，租金繼續(xù)上漲，空置率下降。本季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報價為每月每平方米387元，較上季度升幅達10.6%，而本季度寫字樓整體5%的空置率是1995年以來最低水平。

 

    2.市場供不應(yīng)求，空置率持續(xù)下降

 

    第一季度，北京沒有寫字樓項目落成，季內(nèi)吸納量超過10萬平方米，在強勁的市場需求帶動下，寫字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率為5%，較上季度回落1.3個百分點。供應(yīng)逐漸減少，需求不斷上升使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率到本季度已下降至1995年以來的最低水平。自2009年開始，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量逐漸下降，同時，市場需求在中國經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的帶動下大幅增長，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率連續(xù)下降，到本季度已下降至歷史較低水平。

 

    3. 市場吸納量漸趨平穩(wěn)

 

    2012年第一季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓需求多來自外資公司，行業(yè)涉及化工、制造、專業(yè)咨詢和食品等多個行業(yè)?？得魉己桶退狗蚍謩e在佳程廣場租賃2500平方米寫字樓，雀巢在位于酒仙橋的頤堤港承租了2500平方米，Latham & Watkins LLP律師事務(wù)所在國貿(mào)二座租賃了1100平方米。同時國內(nèi)公司在一季度也有所表現(xiàn)，方正證券在金融街太平洋保險大廈承租了4000平方米,福建匯省擔保有限公司在環(huán)球金融中心租賃了2,500平方米。由于市場整體空置率處于較低水平，可供租賃面積減少,導致市場吸納量趨于平穩(wěn)。

 

    2012年第一季度，CBD寫字樓空置率降到7.8%。作為北京寫字樓市場最重要的組成部分，CBD市場整體空置率自2005年以來第一次降到10%以下。從2005年開始，CBD市場迎來前所未有的供應(yīng)高峰，區(qū)域整體供應(yīng)從當年初的56萬平方米，增至2011年底的近274萬平方米，七年間共增加3.89倍，短期供應(yīng)量巨大，其間更是遇到金融危機，CBD寫字樓市場受到?jīng)_擊，到2009年底該區(qū)域?qū)懽謽强罩寐蔬_36.9%，市場所承受的壓力可見一斑。經(jīng)過三年的吸納，到2012年第一季度，CBD寫字樓空置率已降到7.8%，區(qū)域市場已進入業(yè)主主導的市場。

 

     4. 供應(yīng)短缺延續(xù)，租金將持續(xù)上升

 

     預(yù)計年內(nèi)，北京僅有26.6萬平方米寫字樓供應(yīng)，新增量明顯不足，供應(yīng)吃緊的壓力將依然持續(xù)。而需求總量將在高位運行的趨勢表現(xiàn)明顯，市場空置率將隨著空置面積逐漸減少持續(xù)走低，這也預(yù)示著北京寫字樓租金在2012年內(nèi)仍將呈上升趨勢。

 

    二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

 

    1. 新增供應(yīng)增加，整體空置率微升

 

    2012年第一季度，北京零售物業(yè)市場共有三個新項目落成，包括位于豐臺區(qū)的銀泰百貨大紅門店、位于公主墳區(qū)域的凱德晶品購物中心以及位于奧運村區(qū)域的新奧購物中心，分別為市場帶來了60,000平方米、72,000平方米和180,000平方米的新增供應(yīng)量。季內(nèi)入市的新項目整體入住率偏低，且人流稀少，未來還有很大的調(diào)整及上升空間。受新項目整體空置率偏高以及季內(nèi)部分項目進行較大規(guī)模租戶調(diào)整的影響，北京市零售業(yè)市場整體空置率環(huán)比上升2.2個百分點至12.6%。

 

    2. 市場需求繼續(xù)增長，租金再創(chuàng)新高

 

受市場擴張的推動，更多的優(yōu)質(zhì)零售項目穩(wěn)步提高租金水平，整體市場平均首層租金和二層租金分別上漲1.1%和2.7%至每天每平米38.7元和27.8元。越來越多的西方時尚品牌將北京作為其在中國大陸開拓市場的首選，而王府井、CBD、西單等北京優(yōu)質(zhì)零售業(yè)較為成熟的區(qū)域也成為了這些品牌入駐北京的首選區(qū)域。

 

    3. 未來市場競爭激烈

 

預(yù)計年內(nèi)，將有多個優(yōu)質(zhì)零售項目將陸續(xù)入市，參與市場的競爭，未來整體市場租金上升空間有限，但部分品質(zhì)高且較為成熟的項目的租金依舊會保持在較高的水平。同時，隨著項目租戶調(diào)整的結(jié)束以及新項目的積極調(diào)整和不斷成熟完善，預(yù)計市場空置率將緩慢下降。

 

    三．北京高檔住宅市場

 

    1. 高檔住宅租賃市場需求旺盛

 

    2012年初，北京高檔住宅租賃市場延續(xù)了上一年需求旺盛的勢頭。2012年春節(jié)過后，一些歐美通訊和汽車制造類公司開始大量向北京派駐長期工作人員，為北京高檔住宅租賃市場帶來大量需求。受需求帶動，高檔住宅租賃成交活躍，市場空置率繼續(xù)下降。地段便利、配套完善的服務(wù)式公寓和高檔公寓項目十分受租客歡迎。本季度服務(wù)式公寓和高檔公寓平均租金較上季度分別上漲了1.1%和2.4%，達到每月每平方米人民幣193.1元和每月每平方米人民幣121.1元。

 

    2. 高檔住宅銷售價格繼續(xù)小幅回落

 

    2012年一季度，雖然北京住宅銷售成交總量繼續(xù)下降，但月成交量呈現(xiàn)逐月回升趨勢，特別是從三月起，北京住宅銷售市場出現(xiàn)回暖。一方面開發(fā)商主動調(diào)低價格刺激市場需求，另一方面，部分商業(yè)銀行對首套房貸款利率有了一定程度的下浮，客觀支持了首次購房置業(yè)的需求，整體市場交易開始活躍，部分前期處于觀望的潛在需求逐漸轉(zhuǎn)化為購買行為,成交量逐月上升。但成交主要集中在中小套型和面積的產(chǎn)品，顯示出剛性需求是此次交易活躍的主體。

 

    受調(diào)控政策影響，2012年一季度高檔住宅市場的供應(yīng)量和成交量雙雙下滑。新增供應(yīng)量的下滑主要是由于市場前景不明朗，開發(fā)商普遍持觀望態(tài)度，因而導致部分高檔公寓項目一再推遲開盤計劃。雖然豪宅客戶資金充裕，但是同樣受到限購的影響，成交量出現(xiàn)下滑。2012年第一季度受新開盤銷售項目售價低于市場平均價格影響，北京高檔公寓銷售市場平均價格輕微下降，報價為每平方米55,120元，較上季度微跌0.2%。

 

    3. 租賃市場交易將持續(xù)活躍

 

雖然歐美經(jīng)濟在2012年存在較大的不確定性,但中國經(jīng)濟平穩(wěn)增長的趨勢未變，跨國公司對中國投資的力度依然強勁,特別是歐美的汽車、通訊、制藥等類公司大力增加常駐北京外籍員工，北京高檔住宅租賃市場需求將大量增加，同時，租賃市場的新增供應(yīng)項目有限，2012年高端住宅租金提高的趨勢也將延續(xù)。