甲級寫字樓租金指數(shù)繼上月創(chuàng)反彈新高后，本月多以整固為主。除北京、上海外，其余6大城市甲級寫字樓租金漲跌幅度均小于1%。受寫字樓租金盤整的影響，寫字樓價格近期也表現(xiàn)出高位僵持的局面。

        受制于宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)回落，寫字樓的租賃需求在短期內很難出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，因此整體來看，未來寫字樓租金仍將保持穩(wěn)定。住宅限購的擠出效應在2012年仍將持續(xù)，但市場將顯著分化，高性價比、高租金回報率的物業(yè)仍將獲得青睞。

        熱點關注：經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布 表現(xiàn)差強人意

        從歷年寫字樓市場表現(xiàn)來看，經(jīng)濟的走勢是寫字樓市場走勢的決定性因素，寫字樓租金與GDP的水平呈密切的正相關性。近期陸續(xù)公布的一季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)進一步應證了中國經(jīng)濟回落的事實，這對寫字樓市場產(chǎn)生了一定的負面影響。

        PMI持續(xù)低位GDP增幅下滑

        從先行指標的PMI指數(shù)來看，匯豐制造業(yè)PMI的3月份終值為48.3，低于上月的49.6，中國制造業(yè)運行連續(xù)第五個月環(huán)比放緩，整個第一季度的指數(shù)平均值為2009年第一季以來之最低。從剛剛公布的GDP數(shù)據(jù)來看，一季度中國GDP同比增長8.1%，增幅連續(xù)5個季度下降，同時也是2009年以來的最低水平。

        三駕馬車乏力 內需外需不振

        從拉動經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車來看，第一季度社會消費品零售總額同比增長14.80%，進出口增長7.3%，固定資產(chǎn)投資增長20.9%，增速均創(chuàng)金融危機以來的低點。然而3月經(jīng)濟數(shù)據(jù)已明顯改善，一季度可能是全年經(jīng)濟增速的最低點。

        租賃市場：租金高位盤整 空置環(huán)比下降

        租金高位盤整 北京一枝獨秀

        3月，甲級寫字樓租金指數(shù)繼上月創(chuàng)反彈新高后，本月以高位盤整居多。除北京、上海外，其余6大城市甲級寫字樓租金漲跌幅度均小于1%。北京本月租金環(huán)比上漲3.01%，今年以來漲勢顯著，累計漲幅達12.84%。上海本月租金環(huán)比下跌2.98%，連續(xù)六月的上漲勢頭嘎然而止。上海、深圳、重慶今年以來累計漲幅均出現(xiàn)負增長，其中上海累計微跌0.46%，深圳累計下跌1.79%，重慶累計下跌0.89%。

        圖1：中原甲級寫字樓租金指數(shù)（200801-201203）

        空置環(huán)比下降 城市分化明顯

        3月，除北京外，其余7大城市空置率均出現(xiàn)環(huán)比下降。今年以來，8大城市中，北京、成都、南京在租金穩(wěn)步上漲的同時，空置率呈現(xiàn)平穩(wěn)下降，顯示出較為旺盛的租賃需求；而深圳、重慶在租金下滑的同時，空置率出現(xiàn)明顯的上行趨勢，市場需求有所減弱。

        圖2：中原甲級寫字樓空置率（200901-201203）

        銷售市場：供求雙雙回暖 價格高位僵持

        供求大幅回暖 大宗交易活躍

        受季節(jié)因素影響，2012年前兩月供求均處于低位水平，3月，北、上、廣、深四大城市寫字樓供求環(huán)比大幅回暖，重新恢復到去年下半年的均值水平?？偣娣e65.37萬平方米，環(huán)比增長379%；銷售面積為47.89萬平方米，環(huán)比增長134%。隨著供應的重新放量，本月市場再次呈現(xiàn)供大于求的格局，供求比為1.37。

        本月上海整棟辦公物業(yè)成交活躍，共有三宗案例，分別為：閘北不夜城板塊的隆宇國際商務廣場、虹口北外灘板塊的上海國際航運服務中心（西塊）項目、浦東花木板塊的華銀大廈，總成交面積11.04萬平方米。這三個項目都位于中心城區(qū)核心區(qū)域，成交價格較高，推動了全市成交均價環(huán)比上揚40.45%，達33712元/平方米，為6個月內最高。

        圖3：四大城市寫字樓供求情況（200901-201203）

        價格高位僵持 回報率仍處合理

        3月，各大城市寫字樓價格延續(xù)今年以來的平穩(wěn)走勢，依然在高位僵持，其中深圳、成都小幅上漲，重慶小幅下跌，廣州、杭州環(huán)比持平。經(jīng)濟增幅的逐步放緩造成的寫字樓租金漲幅放緩是近期寫字樓價格高位徘徊的主要原因。由于價格基本穩(wěn)定，而租金漲幅也放緩，因此近期甲級寫字樓回報率變化不大。

        土地市場：供求持續(xù)低迷 流標率低位企穩(wěn)

        供求持續(xù)低迷 開發(fā)商拿地謹慎

        13個重點城市商辦用地數(shù)據(jù)顯示，3月份供求水平仍處于2008年以來的歷史低位，與上年月均水平相比分別縮減31%及46%。一季度商辦用地成交量同比大減47%，處于近五年中同期低位，受此影響，商辦用地出讓金同比大減52%。

        圖4：13個重點城市商辦用地供求量（200801-201203）

        推地謹慎 流標率低位企穩(wěn)

        從中原監(jiān)測的13個重點城市數(shù)據(jù)來看，3月份商辦用地流標率低位企穩(wěn)，約為13%，與上年的平均流標率基本持平。為避免大量流標，各地推地保持謹慎，近兩個月流標情況大大改善。