作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營教父級的人物，香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗表示，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)全是垃圾。陳啟宗此番言論打擊的不是個別的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而是囊括了萬達廣場、金地廣場、銀泰中心、華潤鳳凰匯、華貿(mào)中心、金融街等幾乎所有國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大亨的項目。
3月25日晚，微博上掀起一場關(guān)于“內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)到底是不是垃圾”的大討論，商業(yè)地產(chǎn)的大亨們爭得面紅耳赤。這場爭論的起源來自香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗。
3月24日，出席2012中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟年會并做主題發(fā)言的陳啟宗繼續(xù)他一貫的權(quán)威發(fā)言，他說，自己住在富力萬麗酒店20樓，早上推開窗看出去——全是垃圾。
陳啟宗打擊的不是個別的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而是囊括了萬達廣場、金地廣場、銀泰中心、華潤鳳凰匯、華貿(mào)中心、金融街等幾乎所有國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大亨的項目。陳啟宗一棒子幾乎要把大陸所有的商業(yè)地產(chǎn)商“得罪”了，但陳啟宗卻博得了一陣陣掌聲。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)確實有些浮躁，而陳啟宗不留情面地一一實話實說，除了外觀設(shè)計的視覺垃圾，他也指出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的瘋狂，違背市場規(guī)律，利潤率都不及恒隆。演講之后，陳啟宗在休息室接受了中國商報記者的專訪。
作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營教父級的人物，陳啟宗似乎是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)界惟一敢于揭穿皇帝新裝的“孩子”。
“不要把商業(yè)項目建成視覺垃圾”
中國商報：您提到現(xiàn)在內(nèi)地很多商業(yè)地產(chǎn)項目、商業(yè)項目都是一個個視覺上的垃圾，這話是不是有些偏激？
陳啟宗：商業(yè)房地產(chǎn)搞不好，就會污染老百姓的視覺，就是在制造垃圾，就是在浪費資源。
我昨晚住在20樓，早上把窗簾打開一看，對不起，都是垃圾，我覺得這是很可惜的事，當(dāng)然我也理解。
我希望國家在各方面，包括在土地出讓中，重視房地產(chǎn)開發(fā)的藝術(shù)性和視覺性，不要把房子建成一個個視覺性的垃圾。
中國商報：我們知道內(nèi)地很多城市都特別歡迎恒隆，其中原因肯定不只是因為您蓋的都是藝術(shù)品。
陳啟宗：簡單地說，我們蓋的東西都不只是藝術(shù)品，我們懂得商戶的需要，而且懂得購物者的心理?？偠灾?，你蓋出來的東西是最能夠叫人來購物的，那租金才能上去。上海交稅第一大戶是恒隆正大廣場，第二是恒隆港匯廣場，那年我們的客戶加上我們自己的稅金總共有43億元，等于上海市可支配財政收入的1.1倍。
中國商報：在您看來，現(xiàn)在中國政府鼓勵發(fā)展的文化地產(chǎn)熱是走藝術(shù)品建筑的路子嗎，還是噱頭？
陳啟宗：文化用地字面上是說拿塊土地來做文化的項目，但你如果不是有文化的，那當(dāng)然就不對路了，所以要看是不是真正的文化地產(chǎn)就要看看他從前做過的東西，是很有文化的呢，還是垃圾。
二三線城市的增長空間大
中國商報：二三線城市現(xiàn)在成為很多商業(yè)地產(chǎn)商最密集進入的市場，您有看好的二三線城市嗎？
陳啟宗：我口袋里有一張紙，里頭有75個城市，對于中國市場來說，恒隆雖然是香港上市的十大房地產(chǎn)公司，但仍是小公司，相對中國廣大的市場來說，所有公司都是小公司，對于我們而言，還有68個城市沒動呢。
恒隆要決定購置新地塊和商場，多會在二線城市進行，這是我們的專注點。我們相信，這些城市的租金增長率，將高于一線城市。首先，一線城市的零售市場較為飽和，其商鋪供應(yīng)量充裕，租金亦已處于頗高水平。
另一方面，現(xiàn)在二三線城市雖仍落后于北京和上海，但正急速地迎頭趕上。這些城市本地生產(chǎn)總值及工資增長率均較快，但其零售銷量則從較低基數(shù)起步，因而有巨大的增長空間。
中國商報：68個未動的二三線城市如何選址？
陳啟宗：恒隆的原則是，有些城市找不到最好的地點就不去。
我自信心沒那么強，不認為我可以在次好的地段打贏最好地段的(商業(yè)地產(chǎn)項目)。
當(dāng)然第二名和第三名都可以有它的經(jīng)濟價值，但是如果說要獲取絕對值得參與商業(yè)地產(chǎn)的最大投資利潤，只有做到第一名，或者投資第一名的股票。
中國商報：但現(xiàn)在民間資本沒有其他更多的投資出口？
陳啟宗：民間資本沒有好的出口，但商業(yè)地產(chǎn)不簡單，我奉勸他們不要輕易投入商業(yè)地產(chǎn)，客觀環(huán)境許可的話，投資商業(yè)地產(chǎn)商的股票勝于自己投身商業(yè)地產(chǎn)。
中國商報：現(xiàn)在是投資商業(yè)地產(chǎn)的好時機嗎？
陳啟宗：歷史的教訓(xùn)會告訴你，大家發(fā)瘋你不要跟著發(fā)瘋。1994年的時候，房地產(chǎn)市場發(fā)瘋，開發(fā)商都在拿地，就我沒有拿，我被大家罵得要死，說保守說懦弱，說什么的都有。但從1995年到1998年的四年之內(nèi)我沒有買過一寸土地，我在2001年到2004年的四年里也沒有買過一平方米的土地。但是當(dāng)機會來的時候，別人都沒有錢的時候，那才是我的機會。
中國商報：在目前政府調(diào)控的背景下，恒隆會如何決策土地市場的投入時機？
陳啟宗：恒隆不是以每年來看，是以每時來看。我不知道每年買地費用的變化，但建筑費我知道，從2005年開始，往后的15年，共投了660億元。這個數(shù)字不算大，中國地產(chǎn)商在海外的報告，數(shù)字驚人，銷售額更是驚人。但我的那些(地產(chǎn)項目)是不賣的，對我這個(商業(yè)地產(chǎn))模式來說，660億是很大的。美國帝國大廈的體量是26萬平方米，所以我說恒隆未來十年每年完成一個帝國大廈，以十年一個長度計量恒隆的投資開發(fā)，十個項目同時開工是260萬平方米。
商業(yè)地產(chǎn)確定性轉(zhuǎn)好
中國商報：在樓市調(diào)控政策持續(xù)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也被認為有很多的不確定性和風(fēng)險，您怎么看待？
陳啟宗：商業(yè)房地產(chǎn)市場在今年我不覺得有什么不確定性，反而我覺得確定性是相當(dāng)大。
從宏觀角度來看，需求是一直上升的，消費增長仍是大勢所趨，城市化、城鎮(zhèn)化都成為商業(yè)地產(chǎn)商的潛在客戶，就是這次溫總理說今年經(jīng)濟增長可能是7.5%，下調(diào)了，但是內(nèi)部需求的那一部分在整體GDP里卻是要加大的，當(dāng)消費的增加份額增長很多的話，對商業(yè)房地產(chǎn)來說是很好的一件事。
從微觀的角度來看，競爭對手越來越少。因為(開發(fā)商)都去保自己住房那一塊了，再沒有資金、沒有心情來參與商業(yè)房地產(chǎn)，對商業(yè)房地產(chǎn)商來說真是件大好事。
中國商報：但從去年以來，住宅開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)幾乎成為行業(yè)主流，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)也顯示，2011年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資30%~40%的增幅全部領(lǐng)先于住宅，您的判斷與行業(yè)表現(xiàn)似乎相左。
陳啟宗：凡是講到商業(yè)房地產(chǎn)就不能忘記住房那一塊。為什么我們會看到住宅開發(fā)商要做商業(yè)房地產(chǎn)？我個人觀察，中國內(nèi)地真正以商業(yè)房地產(chǎn)為主的發(fā)展商不太多，主要還是以搞住房的為主。但住房領(lǐng)域有幾個，第一，市場的波動很大；第二，盈利很可能不那么穩(wěn)定；第三，政府的調(diào)控可能越來越多。
我翻了一下記錄，據(jù)不完全的資料顯示，2010年全國商品住房大概是930萬套，去年政府開工保障1000萬套，也就是說比前一年所有商品住房的總量還要大。在這種情況下，住宅開發(fā)商很容易得出一個結(jié)論，我的餅小了很多，所以不少房地產(chǎn)商就會往商業(yè)房地產(chǎn)挪移。
凡是住宅價格好的時候，住宅開發(fā)商賺了錢，都把雞蛋放在一個籃子里，住宅的開發(fā)可能不是最智慧的，所以有些人就開始往商業(yè)房地產(chǎn)那方面走。
但當(dāng)房價下降的時候，住宅開發(fā)商就要保護自己，因為他們的財力一般都不那么強，他們一定會從住房地產(chǎn)的領(lǐng)域里退出來。所以2006年、2007年甚至2008年，住宅房地產(chǎn)商都往商業(yè)房地產(chǎn)那方面發(fā)展，到了2008年下半年、2009年上半年，因為住宅市場出現(xiàn)了一點情況，那些新的商業(yè)房地產(chǎn)商都退了出去。
所以，一般說，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商他們進入這個領(lǐng)域的理由都不是一個積極的理由，是一個消極的理由，因為我不愿意在住房里投放更多的錢了，所以我要往商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。他們沒有想到的是，住宅的開發(fā)跟商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)是不同的領(lǐng)域，但是要說服大家是不可能的。
住宅房地產(chǎn)是一個量的較量，必須做大、做多；住宅房地產(chǎn)也是一個速度的較量，你必須蓋得快，能夠快速進入市場，特別你貸了很多款，資金流轉(zhuǎn)需要回籠的時候就需要快，所以住宅開發(fā)是量的較量，是速度的較量。但是商業(yè)房地產(chǎn)是絕對不可以用量和速度來衡量的，凡是用量和速度來評估商業(yè)房地產(chǎn)商的，都是水平不夠的。
有些房地產(chǎn)商說我一年要蓋12個商場和18個商場，我聽了以后醒悟，難怪他蓋出來的東西都是垃圾，因為好東西是不可能那么快就蓋出來的，所以“如何”是個大問題。
住房蓋了是要賣的，商業(yè)房地產(chǎn)基本是不可以賣的，你要賣只能整棟賣，不可以分層賣。但是我也知道，中國的房地產(chǎn)還處于一個初級階段，這也是難免發(fā)生的事情，也就是商場一層一層或者是一個單位一個單位出售，這就會破壞整個商業(yè)房地產(chǎn)這個領(lǐng)域，是很可惜的一件事。
中國商報：所以您對2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場形勢非常樂觀？
陳啟宗：我比較樂觀，我認為競爭對手會越來越少。從去年樓市宏觀調(diào)控持續(xù)以來，房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流越來越吃緊，從2009年至2010年開始，住房的銷售量開始下降，跟著就是價格的下跌，從去年8月開始，他們(住宅地產(chǎn)商)都要保命呢，哪里還會有資金、閑情去搞商業(yè)地產(chǎn)？
我看到的一個典型的例子：去年的一樁地塊拍賣，當(dāng)時有4家內(nèi)地的房地產(chǎn)商參與，有兩家進入境外的，后來因為技術(shù)性原因暫時收回沒賣成，等今年再次拿出來拍賣時，4家內(nèi)地的房地產(chǎn)商就沒了身影，他們要保命了。
商業(yè)地產(chǎn)只有一個風(fēng)險
中國商報：您認為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場的風(fēng)險是什么？
陳啟宗：在商業(yè)房地產(chǎn)中只有一個風(fēng)險。當(dāng)然，在蓋房子的過程中會有很多風(fēng)險，不能火燒、不能塌樓等等技術(shù)上的風(fēng)險，但是商業(yè)房地產(chǎn)真正的風(fēng)險就是財務(wù)風(fēng)險，特別是只租不賣的話，現(xiàn)金流就成為非常重要的一件事。風(fēng)險投資很容易應(yīng)付過去，就是不要借那么多錢，不借那么多錢，就不會出問題。
恒隆在以往的六年里都是零負債，而且都有凈現(xiàn)金在手上，只要不借那么多錢就沒事了。但怎么能不借那么多錢還能夠開發(fā)呢？我給出兩點，照著這兩點來做，將來就能夠不借貸，而仍然能夠做商業(yè)房地產(chǎn)。
其實這兩點對所有房地產(chǎn)商來說都是金科玉律，這兩個原則講出來一點不值錢，最重要的是地點、地點再地點，只選最好的，次好的千萬不要蓋，在這個領(lǐng)域里特別是在高檔商業(yè)房地產(chǎn)里，在某一個區(qū)域或者在某一個城市里第一和第二的回報率基本是兩倍到三倍。
我曾經(jīng)跟人打賭說，在中國內(nèi)地找一個不太小的公司，他們的商業(yè)房地產(chǎn)靠租金收入，如果他們的回報率有恒隆一半的話，我請你吃飯，紅酒你選。但是你要是在一年之內(nèi)找不到一家回報率達到恒隆一半的企業(yè)的話，你請我吃飯，紅酒我選。最近我又加了一句，我說要是你能找到一家回報率達到恒隆1/3的企業(yè)，我請你吃飯，白酒你選，如果一年之內(nèi)找不到，你請我吃飯。這就證明了一件事，在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，你要是第一位，冠軍和亞軍的回報率一般是兩倍到三倍，其中一個原因就是你選址選得好不好，當(dāng)然選址不是惟一的要素，開發(fā)一塊地有很多非常重要的條件，你的設(shè)計也是非常重要的，所以我非常同意剛才胡部長說的一句話，這句話正是我在我的文章里說過的，就是房地產(chǎn)是有基因的，是有GDP的，像我這個樣子又矮又丑，讓我去做電影明星是不可能的，讓我去打籃球也是不可能的，因為我的基因錯了。所以第一個原則是你必須要注意基因，就是地點和設(shè)計。你一設(shè)計就不能改了，所以也是基因的一部分。
第二個原則就是低買高賣，一般人是高買希望更高地賣，這樣的人都是自信心太強。我自信心不足，所以一定要給我一個機會低買高賣，要是市場逆轉(zhuǎn)的 時候，我還可以有轉(zhuǎn)動的余地。如果以為高買可以再高賣的話，你是太驕傲，太自信了，我不敢那么驕傲，也不敢那么自信，所以只能夠低買高賣。
所以我說，最貴的地就是地王，只有傻瓜才去買。我給“地王”一個新定義，就是凡是恒隆買的土地都是地王，這怎么理解？因為地產(chǎn)最好、最便宜，那才是地王的解釋。（文/顏菊陽）
