2011年初至今的限購(gòu)政策效力正在顯現(xiàn)。
截至4月8日，已公布的75家A股上市房企年報(bào)顯示，2011年末，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈已趨緊，整體負(fù)債率呈上升趨勢(shì)，存貨也創(chuàng)歷史新高。
盡管近期開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)頻繁，但“一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況進(jìn)一步惡化”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，2012年1月至3月份商品房銷(xiāo)售仍同比下降，一季度房企資金緊張的問(wèn)題將會(huì)惡化，可能接近甚至低于2008年水平。
另一方面，房企融資模式面臨艱難轉(zhuǎn)型。開(kāi)發(fā)貸緊縮，公開(kāi)市場(chǎng)融資仍未開(kāi)閘，令高周轉(zhuǎn)的萬(wàn)科、保利等房企遭遇瓶頸。萬(wàn)科、保利稱，將通過(guò)合作開(kāi)發(fā)來(lái)進(jìn)行更多的股權(quán)融資，以保持業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。
近萬(wàn)億存貨壓頂
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)測(cè)評(píng)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房企500強(qiáng)2011年資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.18%，較2010年的66.40%上升了1.78%。同期，500強(qiáng)企業(yè)的凈負(fù)債率由2010年50.07%上升到66.59%。
其中，萬(wàn)科凈負(fù)債率由2010年末的17.5%上升至23.8%；中海外凈負(fù)債比率則從2010年底的22.8%上升至33.3%。
盡管一些房企如綠城負(fù)債率有所下降，但本就高達(dá)165%的負(fù)債率降低了16個(gè)百分點(diǎn)之后，仍然維持高位。截至2011年底，綠城的銀行結(jié)余及現(xiàn)金、抵押銀行存款共58.8億元，無(wú)法覆蓋一年內(nèi)到期的銀行及其他借款158.8億元。
房企凈現(xiàn)金流持續(xù)減少也是行業(yè)趨勢(shì)。即使如財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中海外，也出現(xiàn)了手持現(xiàn)金大幅減少的情況。截至2011年底，中海外手持現(xiàn)金192億港元，較2010年底的320.5億港元減少128.5億港元。
在中投證券分析師李少明看來(lái)，除了負(fù)債率上升、現(xiàn)金流趨緊，房企存貨與往年相比有明顯上升，上半年銷(xiāo)售去化壓力比較大。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，75家已公布年報(bào)的上市房企庫(kù)存市值達(dá)到了9048億，同比2010年的6268億元上漲44.3%。更是2009年庫(kù)存4183億的兩倍以上。
按房企存貨和營(yíng)業(yè)成本計(jì)算，2011年末這75家房企整體存貨的消化周期達(dá)4.5年，而2010年末，這一周期為3.8年。
“雖然3月成交量環(huán)比有所復(fù)蘇，但整體市場(chǎng)成交量依然比調(diào)控前有明顯的差距。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱，銀行信貸難、高庫(kù)存疊加的壓力給開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流帶來(lái)巨大壓力。
2012年初至今，保利地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)起“囍春行動(dòng)”，對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行讓利促銷(xiāo)。同樣，招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中國(guó)海外、龍湖等房企在2、3月份的促銷(xiāo)力度也很大。
國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師李品科認(rèn)為，銷(xiāo)售積極的龍頭開(kāi)發(fā)商三月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)較好，說(shuō)明剛需購(gòu)房者最敏感的是房?jī)r(jià)，以價(jià)換量效果顯著。在庫(kù)存高企、資金緊張的背景下，回籠資金首要還是靠銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)二季度，將會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)行列。
私募、合作：轉(zhuǎn)型直接融資
房企資金鏈趨緊的背后，更是其融資模式的被迫轉(zhuǎn)型。
過(guò)去數(shù)年，中國(guó)房地產(chǎn)商依賴銀行低利率貸款和公開(kāi)市場(chǎng)股權(quán)融資，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。但中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，這種低成本資金的時(shí)代結(jié)束了。融資成為后限購(gòu)時(shí)代房企的一大挑戰(zhàn)。
4月5日，利用海外融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，龍湖地產(chǎn)公布簽訂一項(xiàng)港幣24.3億等值的三年期銀團(tuán)貸款，年利率僅為香港同業(yè)拆息加400點(diǎn)子，這讓龍湖成為同期房企“羨慕嫉妒恨”的對(duì)象。
但在內(nèi)地，據(jù)本報(bào)記者了解，目前像萬(wàn)科、保利這樣的總行級(jí)客戶，也仍受到銀行開(kāi)發(fā)貸限制。“我們今年?duì)幦×艘恍┵J款額度，但整體而言，銀行貸款已不像往年那樣對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)傾斜”，保利有關(guān)人士坦言，現(xiàn)在銀行資金風(fēng)控體系很?chē)?yán)，全抵押、全擔(dān)保，賣(mài)完以后還要解押，程序很繁瑣。
包括萬(wàn)科、保利等在內(nèi)的房企正尋求更多的融資手段。例如房地產(chǎn)基金，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊透露，保利的房地產(chǎn)基金目前規(guī)模已達(dá)60億左右。
金地旗下穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤也對(duì)記者表示，今年房地產(chǎn)私募將迎來(lái)大發(fā)展，穩(wěn)盛投資預(yù)計(jì)今年規(guī)模可達(dá)50億左右。
“前幾天分別去了幾家房企總部洽談合作事宜，方案馬上要著手設(shè)計(jì)了。”德信資本高級(jí)經(jīng)理劉聰對(duì)記者透露，房企都意識(shí)到要拓展新的融資渠道，朝直接融資轉(zhuǎn)型了，弱市也可以適當(dāng)加加資金杠桿。
此外，與萬(wàn)科一樣，合作開(kāi)發(fā)作為股權(quán)融資的一種形式，也已提上保利的日程。自2011年下半年保利新增項(xiàng)目大部分采取合作開(kāi)發(fā)模式，今年2月保利新進(jìn)西安，也擬引入合作方共同開(kāi)發(fā)。
大型房企抱團(tuán)取暖，中小房企則危機(jī)顯現(xiàn)。3月30日，杭州余杭法院受理杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)清算案，這是杭州首個(gè)破產(chǎn)房企。據(jù)承辦法官介紹，因破產(chǎn)案件剛剛受理，具體情況還在核查中。
德勤在4月5日的報(bào)告中稱，中國(guó)銀行業(yè)2012年所面臨的相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在房地產(chǎn)銷(xiāo)售停滯和價(jià)格下降造成的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂和按揭貸款違約事件，及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的連鎖風(fēng)險(xiǎn)。
