據(jù)新聞晨報報道 在2011年風(fēng)生水起的上海商業(yè)地產(chǎn)，依然是投資者在2012年資金保值出路的第一選擇，近期商業(yè)地產(chǎn)項目的受關(guān)注程度已經(jīng)足以證明這一點。

       寶山萬達廣場甲級寫字樓全新樣板段剛剛公開，其推出的45-65平方米精英商務(wù)空間以及100-1700平方米寫字樓就受到投資者的關(guān)注，其中不乏從周浦、江橋項目就跟隨萬達的鐵桿投資者；真如城市副中心首個綜合體項目天匯廣場低調(diào)開盤，2個多月以來已累計認購超過100套；鵬欣·一品漫城在房展會上帶來小高層、花園洋房以及商鋪，其中商業(yè)項目第八大道短短4天成交24套獨占鰲頭……不少投資者坦言，如果@買，那些由品牌開發(fā)商開發(fā)，進行專業(yè)化運營，并有著成功先例的商業(yè)地產(chǎn)投資機會，肯定是他們的首選，商業(yè)地產(chǎn)投資最看重的還是規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)穩(wěn)健的投資收益。

商鋪外擴中成熟機會更受捧

        來自戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計未來五年內(nèi)可能入市的大型商業(yè)項目約為31個，體量逾427萬平方米，供應(yīng)將主要集中在內(nèi)外環(huán)間及外環(huán)以外兩個區(qū)域，體量占比分別達到34%與42%。華東區(qū)商鋪部主管、董事韋澤銘表示：“內(nèi)外環(huán)間將更多呈現(xiàn)出集中供應(yīng)的趨勢，如吳中路附近已集中了新華、萬象城等多個項目，外環(huán)外則以超大體量的主題型項目為主，且主要圍繞外環(huán)環(huán)線附近分布。”

        德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示：“商業(yè)地產(chǎn)市場雖然沒有受到政策的刻意打擊，但想要長期維持較高的成交量依然面臨掣肘。不過，市中心的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目目前依然受到市場青睞，不少開發(fā)商傾向于只租不售，這也在客觀上減少了市中心商業(yè)地產(chǎn)的成交。”

        在這輪商鋪供應(yīng)外擴過程中，不少投資者鎖定其中的成熟機會進行，其中招商運營的模式是影響投資者拍板的關(guān)鍵，例如嘉天下休閑廣場作為駿豐嘉天下的商業(yè)部分，是嘉定南翔區(qū)域內(nèi)唯一大型綜合一站式高端商業(yè)旗艦。上海豐悅投資管理有限公司總經(jīng)理倪蓓娜告訴筆者：“嘉天下休閑廣場4/5商鋪出售，還有1/5開發(fā)商持有，并已與包括蘇寧電器在內(nèi)80%商家簽訂或達成了租賃意向，這給了投資者極大的信心，近期銷售情況相當(dāng)火爆。”
 

        寶山萬達廣場的商鋪同樣是因為成熟的招商運營模式被投資者追捧，這個將于2012年年中開業(yè)的項目，萬千百貨、萬達影城、大歌星、大玩家、沃爾瑪超市、國美電器、第一食品商店等主力店及瑪莎百貨、H&M、ZARA、優(yōu)衣庫等系列專賣店，豆撈坊、望湘園、板長壽司、廣州蕉葉、避風(fēng)塘等眾多知名餐飲品牌均已入住，讓投資者對于其作為北上海商業(yè)中心的前景有信心。

        上海鵬欣地產(chǎn)總裁助理兼營銷總監(jiān)方征煒，則把第八大道的熱銷歸結(jié)于區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟：“鵬欣·一品漫城本身是約50萬平方米的超大成熟社區(qū)，第八大道作為復(fù)合型商業(yè)街區(qū)，不僅滿足社區(qū)內(nèi)高端人群消費需求，更填補了區(qū)域商業(yè)空白，一期已有聯(lián)華超市等商家入駐，消費潛力有助于縮短養(yǎng)鋪期，助力商鋪收益提升。”

產(chǎn)權(quán)寫字樓頻現(xiàn)帶租約標(biāo)簽

        據(jù)德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：上周(2012年3月12日-2012年3月18日)上海再次出現(xiàn)了商品房的成交均價明顯超過商品住宅的成交均價部分，究其原因與市中心高端商業(yè)辦公項目的集中成交相關(guān)。例如上海國際航運服務(wù)中心，上周成交了20套，合計35302平方米，均價6.6萬元/平方米，證大大拇指商業(yè)廣場上周成交7套商業(yè)項目，均價8.76萬元/平方米。

        事實上，商業(yè)地產(chǎn)市場尤其是寫字樓市場的發(fā)展比較依賴于實體經(jīng)濟的發(fā)展，在市中心寫字樓租金高起的情況下，一些交通便捷的新興區(qū)域的辦公樓項目也迎來投資機會。戴德梁行華東區(qū)寫字樓董事沈潔表示：“一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化促成金融、咨詢等高端服務(wù)業(yè)的良好發(fā)展，構(gòu)成高端寫字樓的穩(wěn)定需求；另一方面，由于穩(wěn)定的投資回報及保值增值因素的驅(qū)動，其中部分企業(yè)會從租賃行為轉(zhuǎn)向購買行為。”

        例如位于顧村板塊的綠地公園廣場準(zhǔn)甲辦公樓，總建面積約23萬平方米，是服務(wù)于北上海的一站式購物、娛樂、休閑、商務(wù)辦公綜合體，推出60-180平方米精裝準(zhǔn)現(xiàn)房，簽約20萬起，買即送5年期車位使用權(quán)，憑借周邊10余個產(chǎn)業(yè)園聚集效應(yīng)、50萬人口導(dǎo)入商機，成為投資者眼中的潛力股；綠洲中環(huán)中心作為中環(huán)線旁的雙塔5A甲級寫字樓，之前開發(fā)商出于現(xiàn)金流已出售了大部分面積，近期推出帶租約出售辦公樓，均價在28800元/平方米，周圍商業(yè)配套和軌交線路完善；近期亮相的中宇國際中心建筑面積約25萬平方米，是集5A甲級寫字樓、高檔商業(yè)中心、酒店式服務(wù)公寓于一體的城市地標(biāo)綜合體，依托花橋CBD核心區(qū)中央位置。

商住小戶型強調(diào)做房東機會

        由于商業(yè)地產(chǎn)投資的強勁勢頭，不少投資客開始涉足包括酒店公寓、SOHO、loft在內(nèi)的商住小戶型。醇熟的區(qū)域加上已經(jīng)形成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入效應(yīng)，做500強企業(yè)白領(lǐng)房東的機會使這些項目備受關(guān)注，而“不限購、不限貸”的特性，又讓這些項目在與同區(qū)域住宅項目的投資價值比拼中，實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)占據(jù)上風(fēng)。

        例如在金橋板塊，貝爾、夏普、華為等世界級強企均已入駐，產(chǎn)業(yè)帶動作用相當(dāng)明顯，早已深耕在此的禹州地產(chǎn)推出金橋國際五期——禹洲·藍爵，自開盤以來一直銷售火爆，目前已經(jīng)進入尾盤銷售，其“不限購、不限貸”的特性，加上僅2.2-2.4萬/平方米的報價，在區(qū)域內(nèi)很有競爭力，受到購房者的追捧。一些居住于此的白領(lǐng)介紹，金橋有其自成一體的商業(yè)圈、辦公圈和生活圈，較為成熟和典型的當(dāng)屬禹洲·藍爵一帶，自然成為金橋企業(yè)高管、白領(lǐng)和外籍人士較為理想選擇。據(jù)禹洲地產(chǎn)上海公司銷售總監(jiān)張幀健介紹：“2012年，除卻正在熱銷的禹洲·藍爵之外，禹洲·城市廣場、康橋項目、金山項目也都蓄勢待發(fā)。產(chǎn)品已不局限于商住樓的開發(fā)，還將瞄準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、城市綜合體的開發(fā)運營，這對一直關(guān)注禹州品牌的投資者來說，提供了更多分享上海商業(yè)地產(chǎn)投資原始股的機會。”